Dołącz do czytelników
Brak wyników

RESIDENTIAL

28 czerwca 2022

NR 3 (Czerwiec 2022)

Czy PRS uratuje polski rynek nieruchomości?

0 320

Na naszych oczach okres koniunktury na polskim rynku nieruchomości powoli się kończy. Era tanich kredytów, dwucyfrowych wzrostów sprzedaży i stabilnego wzrostu cen lokali przechodzi do przeszłości. Potrzeby mieszkaniowe Polaków jednak nie znikają, choć ich zaspokojenie będzie trudne z uwagi na ograniczoną podaż na rynku najmu. Rozwijający się rynek PRS może być odpowiedzią, której poszukają klienci oraz deweloperzy.

Po wielu latach wysokiego popytu oraz rekordów sprzedażowych wydaje się, że polski rynek nieruchomości zaczyna właśnie odczuwać negatywne skutki oddziaływania różnorodnych czynników gospodarczych. Konsekwencją jest spowolnienie koniunktury, co widać,począwszy od wysokiego poziomu inflacji, która w maju wyniosła prawie 14%, przez kolejne podwyżki stóp procentowych (obecnie: 6%), ograniczające zdolność kredytową nabywców, na trudnościach w pozyskaniu surowców kończąc.

POLECAMY

Dwuletni okres pandemii COVID-19 nie był w stanie skutecznie zahamować popytu na mieszkania, ale gdy się obserwuje wyniki z 1Q22, trudno nie zauważyć odpływu klientów z rynku. W sześciu największych miastach sprzedaż wyniosła 10,4 tys., co oznacza spadek o 46% r./r. (raport JLL pt. Rynek mieszkaniowy w IQ22). Dotychczas nieruchomości były dla wielu stabilnym i pewnym sektorem wzrostu. Popyt na mieszkania nie malał, pomimo że dla znacznej części Polaków zakup własnego „M” wiązał się z długoletnim zobowiązaniem w postaci kredytu hipotecznego. Teraz grupa klientów, która może sobie pozwolić na zakup mieszkania, maleje wraz z każdą zmianą poziomu stóp procentowych. Jak podają eksperci, zdolność kredytowa Polaków spadła od października 2021 roku aż o 40–50%. Wzrost wysokości rat kredytów staje się również problemem dla wielu gospodarstw domowych, dla których spłata tego comiesięcznego zobowiązania może być jeszcze trudniejsza, przy rosnących kosztach codziennego życia.

W stronę najmu

Wszystko wskazuje na to, że duża część potencjalnych klientów deweloperów będzie zmuszona odłożyć lub całkowicie zrezygnować z realizacji marzenia o zakupie własnego mieszkania. Legendarne już przywiązanie Polaków do własności będzie musiało zderzyć się z realiami rynkowi. Oznacza to, że na przestrzeni najbliższych kilku lat sektor nieruchomości w naszym kraju może zacząć upodabniać się do rynków zachodnich z dominującą rolą najmu. Problem polega jednak na tym, że mieszkań, które można wynająć w dobrych lokalizacjach i przystępnych cenach w zasadzie w tej chwili nie ma. Przyjazd ponad 2 mln uchodźców z Ukrainy w ciągu ostatnich miesięcy znacząco ograniczył podaż lokali w tym sektorze. W związku z tym w 1Q 2022 roku wzrosły także stawki czynszów, kwartalnie najwięcej w Krakowie oraz Katowicach, a we Wrocławiu średni czynsz w marcu przekroczył poziom 3 tys. PLN.

Kiedyś dylemat: kupić czy wynająć?, dla klientów w zasadzie nie istniał. Jeśli wysokość miesięcznej raty kredytu hipotecznego była zbliżona do opłat za wynajem lokalu od prywatnego właściciela, wielu decydowało się na zakup. Pewność, że zobowiązanie na pewno uda się spłacić, a z czasem (choć może dopiero po kilku dekadach) mieszkanie wreszcie stanie się ich własnością, była niezachwiana. Niewielu klientów zdawało sobie sprawę z realnego ryzyka, jakie niesie za sobą wzięcie kredytu hipotecznego, a teraz ta świadomość staje się bardzo dotkliwa za sprawą pogarszających się warunków gospodarczych. Ta bolesna lekcja ekonomii w praktyce może być przestrogą dla kolejnych pokoleń, które decyzję o zakupie mieszkania będą podejmować z większą ostrożnością, jeśli w ogóle. Wynajem samochodu, roweru czy przestrzeni do pracy dzisiaj nikogo już nie dziwi. Nie wszystko trzeba posiadać na własność, kiedy zamiast tego można po prostu użytkować to, czego aktualnie potrzebujemy. Może więc z długoterminowym najmem mieszkania powinno być tak samo? Na pewno konieczne są zmiany mentalne w polskim społeczeństwie, dla którego w większości najem lokalu jest czymś gorszym, a nawet wstydliwym. Normą jest bowiem posiadanie kluczy do własnego „M”, nawet jeśli formalnie właścicielem jest bank. Tymczasem już teraz na rynku istnieje realna alternatywa, która pozwala na spokojne planowanie przyszłości przez klientów z możliwością elastycznego dopasowania sytuacji mieszkaniowej do ich stylu życia.

Rozwój nowego sektora

Kilka lat temu na obrzeżach sektora nieruchomości zaczęła kiełkować nowa branża: rynek najmu instytucjonalnego (PRS – private rented sector). Pierwsze lokale w nowej formule trafiły na polski rynek za sprawą Funduszu Mieszkań na Wynajem, który dziś obok Resi4Rent może pochwalić się jednym z większych udziałów w tym sektorze. W ostatnich latach sytuacja zaczęła się jednak dynamicznie zmieniać i kolejni zagraniczni inwestorzy dostrzegają potencjał, jaki tkwi w PRS. Według szacunków, do końca 2028 roku w Polsce powstanie ponad 100 tys. mieszkań na wynajem, których właścicielem oraz operatorem jest firma. Mieszkania w formule najmu instytucjonalnego cieszą się dużą popularnością wśród klientów: średni poziom wynajmu wynosi aż 99%.

Mimo to świadomość istnienia PRS wśród klientów jest nadal niska. Według badania Rynek wynajmu w Polsce zrealizowanego w kwietniu 2022 roku przez agencję Zymetria na zlecenie Polskiego Związku Firm Deweloperskich aż 25% ankietowanych nigdy nie słyszało o najmie instytucjonalnym, a 61% choć spotkało się z tym pojęciem, to nie jest jednak w stanie dokładnie wyjaśnić, jak przekłada się ono na praktykę rynkową. Tymczasem lokale sektora PRS znajdują się we wszystkich dużych miastach w Polsce, a aktualna oferta wynosi ok. 7 tys. mieszkań (z dominującą pozycją Warszawy). Klientami firm są głównie osoby młode: studenci oraz ci, którzy dopiero zaczynają rozwijać swoją karierę zawodową. Pary (zwykle bez dzieci) oraz grupy pracujących znajomych wybierają najczęściej mieszkania 2 lub 3-pokojowe, położone w atrakcyjnych lokalizacjach, blisko przystanków komunikacji miejskiej, uczelni czy terenów rekreacyjnych. Niewielka skala tego stosunkowo nowego rynku będzie się jednak bardzo zmieniać. Tylko w 2022 roku sektor PRS wzrośnie aż do 12 tys. mieszkań w Polsce, również za sprawą Vantage Rent. Nowa marka, która zadebiutowała w 2021 roku z trzema inwestycjami we Wrocławiu, bieżący rok zakończy z ofertą obejmującą łącznie 1600 lokali w stolicy Dolnego Śląska, Poznaniu oraz Łodzi. W niedalekiej przyszłości podaż mieszkań będzie wyłącznie przyrastać, aby za kilka lat osiągnąć poziom kilkudziesięciu tysięcy lokali. Celem spółki Vantage Development, która stoi za projektem, jest stworzenie ogólnopolskiej sieci nowoczesnych mieszkań w najlepszych lokalizacjach, dzięki czemu klient będzie mógł przenosić się z miasta do miasta, mając pewność wysokiego standardu lokalu, ale także obsługi.

Pewność jutra

Najem instytucjonalny jest odpowiedzią na niepewność czasów, w których obecnie żyjemy. Po 2 latach pandemii i związanych z nią ograniczeniach w kontaktach społecznych musimy teraz jako społeczeństwo mierzyć się z trudną sytuacją gospodarczą oraz widmem wojny u naszego wschodniego sąsiada. W takiej sytuacji to nie zakup, ale właśnie wynajem mieszkania pozwoli klientom zachować poczucie stabilizacji. Firma – w przeciwieństwie do prywatnego właściciela lokalu, może zagwarantować jasne warunki oraz stałą wysokość czynszu na cały czas trwania umowy. A to pozwala odetchnąć z ulgą najemcom, którzy obawiają się nagłego wzrostu kosztów wynajmu albo skrócenia okresu jego trwania ze względu na prywatne plany właściciela mieszkania. Jest to szczególnie istotne w obecnej sytuacji, w ktorej o znalezienie odpowiedniego mieszkania jest bardzo trudno.

Mieszkania PRS w Polsce są w pełni umeblowane, wyposażone w AGD, nierzadko z dodatkowymi przestrzeniami rekreacji lub integracji dla najemców. To nowe budownictwo, które swoim standardem nie odbiega od oferty mieszkań na sprzedaż. Wysokość ich czynszów nie różni się znacząco (jeśli wcale) od czynszów mieszkań na wynajem, należących do prywatnych właścicieli. Dzięki temu osoby, które nie mogą sobie pozwolić w tej chwili na zakup, nadal mogą wybrać dla siebie lokal w atrakcyjnej lokalizacji oraz w odpowiednim standardzie. Odnośnie do ludzi młodych najem jest też sposobem na szybsze usamodzielnienie się, a w dłuższej perspektywie czasowej po prostu sposobem na życie. Wybrane mieszkanie można przecież wynająć na kilka lat, neutralny wystrój wnętrz uzupełnić osobistymi przedmiotami i poczuć się jak we własnym domu.

PRS to również szansa na dywersyfikację portfela dla spółek deweloperskich, które już teraz odczuwają skutki malejącego popytu. Jeszcze kilka lat temu największe podmioty rynku pierwotnego nie były zainteresowane ideą build-to-rent z uwagi na niewielką marżę oraz zwrot inwestycji dopiero po kilku latach. Teraz może się to drastycznie zmienić. Wymaga to jednak zmiany sposobu myślenia o oferowanym produkcie – z perspektywy krótkoterminowej (sprzedaż), na bardziej długofalową.

Najem instytucjonalny oraz sprzedaż mieszkań stanowią komplementarne części sektora nieruchomości, odpowiadające na potrzeby różnych grup klientów. Na rynku wygrają Ci, którzy będą mogli zaoferować produkt dopasowany do ich stylu życia, aktualnej sytuacji rodzinnej czy zawodowej. Lista zainteresowanych taką formą działalności cały czas się powiększa.
 

Syndyk masy upadłości Zakładu Przemysłu Odzieżowego „CORA-TEX”
w Krasnymstawie Spółki Akcyjnej z siedzibą w Krasnymstawie w upadłości w trybie z wolnej ręki z zastrzeżeniem wyboru najkorzystniejszej oferty sprzeda:

 Lp  Przedmiot sprzedaży  Minimalna cena netto
1 prawo użytkowania wieczystego – nieruchomość składająca się z działek gruntu nr 3055/6, 3055/14, 3055/15 o powierzchni 1 ha 2145m2 oraz budynku i budowli stanowiących odrębną od gruntu nieruchomość – ul. Poniatowskiego 50, Krasnystaw 1.130.895,00 zł
2 Zespół przecenionych ruchomości, zapasów i wyrobów gotowych (maszyny do szycia, przemysłowe urządzenia szwalnicze, materiały do szycia, gotowe okrycia wierzchnie) poszczególne ceny  wskazywane bezpośrednio po dokonaniu oględzin

Oferty na nabycie prawa użytkowania wieczystego należy składać w zamkniętych kopertach z adnotacją
„NIE OTWIERAĆ - OFERTA – Konkurs ofert sprzedaż majątku CORA-TEX KRASNYSTAW” 
do dnia 21 lipca 2022r.
na adres: Syndyk masy upadłości Zakładu Przemysłu Odzieżowego „CORA-TEX”
w Krasnymstawie Spółka Akcyjna w upadłości, ul. Czechowska 3/19, 20-072 Lublin
(liczy się data wpływu oferty do kancelarii syndyka).

Oferty można składać również osobiście w godzinach od 10:00 do 14:00 
po uprzednim kontakcie telefonicznym pod numerem 81 479 91 41.

Warunkiem niezbędnym do udziału w procedurze sprzedaży prawa użytkowania wieczystego – wyboru najkorzystniejszej oferty w trybie z wolnej ręki – jest wpłata na rachunek bankowy prowadzony dla masy upadłości przed złożeniem oferty wadium w  wysokości 10% ceny w terminie do dnia 20 lipca 2022r., która będzie stanowiła zabezpieczenie wykonania złożonej oferty i ulegnie przepadkowi na rzecz masy w przypadku wycofania się oferenta od zawarcia umowy. Wszelkie informacje w zakresie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego dostępne są po uprzednim kontakcie pod adresem poczty elektronicznej:
pderlatka@kancelaria-ostrowski.eu, tel. 502 221 128.

Syndyk zastrzega sobie prawo do przeprowadzenia licytacji oraz do odstąpienia od sprzedaży bez podania przyczyn. Kupujący zobowiązany jest do zapłaty całości ceny przed zawarciem umowy sprzedaży oraz pokrywa wszelkie koszty związane z zawarciem umowy sprzedaży.
Wpłaty należy dokonać na rachunek numer:
10 8025 0007 0710 6594 2000 0010 

Informacje na temat sprzedaży ruchomości 
(maszyny do szycia, przemysłowe urządzenia szwalnicze, materiały do szycia)
 w tym ustalenie terminu oględzin należy umawiać pod numerem: +48 608 671 104.

Ogłoszenie nie stanowi oferty w rozumieniu Kodeksu Cywilnego.


 

Przypisy