Dołącz do czytelników
Brak wyników

PROPERTY

30 kwietnia 2021

NR 2 (Kwiecień 2021)

Białe certyfikaty szansą dla inwestorów

38

Nowe przepisy prawa dotyczące efektywności energetycznej oraz rosnące wymagania najemców w stosunku do standardu nieruchomości zmuszają właścicieli obiektów do poszukiwania sposobów i środków na realizacje inwestycji, które pozwolą im rywalizować na konkurencyjnym rynku. Jednym ze sposobów pozyskania dodatkowych funduszy i podniesienia jakości tych nieruchomości mogą być tzw. białe certyfikaty.

Z początkiem 2021 r. w Polsce zaczęły obowiązywać nowe przepisy dotyczące efektywności energetycznej budynków, będące wynikiem przyjęcia kolejnej już unijnej dyrektywy EPBD (Energy Performance Buildings Directive). Na ich mocy Unia Europejska dąży w perspektywie długofalowej do zredukowania zużycia energii i emisji dwutlenku węgla w budownictwie.

To ostatni etap dostosowania się przez kraje członkowskie do przyjętych przez wspólnotę standardów niskoemisyjnego budownictwa. Cały proces trwał ponad 10 lat. W naszym kraju poszczególne regulacje były wprowadzane stopniowo, aby wszyscy uczestnicy rynku mieli odpowiedni czas na przygotowanie się do nich. Ostatnio przyjęte przepisy dotyczą między innymi ograniczenia maksymalnego rocznego zapotrzebowania na energię oraz norm parametrów cieplnych obiektów. Zapisy te dotyczą budynków zarówno mieszkalnych, jak i niemieszkalnych – użyteczności publicznej, w tym obiektów komercyjnych. Choć wprowadzone regulacje nie są dla nikogo zaskoczeniem, a większość inwestorów zdążyła dostosować swoje projekty do obowiązujących wymagań lub wcześniej realizowała inwestycje spełniające te kryteria, to nikt się nie spodziewał, że ich wejście w życie zbiegnie się w czasie z wieloma innymi wyzwaniami, spowodowanymi pandemią koronawirusa – wyzwaniami, z którymi mierzą się od wielu miesięcy właściciele i zarządcy nieruchomości komercyjnych, w szczególności centrów handlowych oraz obiektów biurowych.

– Starszym budynkom trudno jest dziś konkurować z najnowszymi obiektami, mogącymi się pochwalić wszelkimi nowinkami technologicznymi i najwyższej klasy udogodnieniami. Jest to widoczne szczególnie teraz, kiedy znaczna część pracy i życia toczy się w domach i w świecie wirtualnym, a najemcy jeszcze uważniej przyglądają się ponoszonym kosztom i temu, co w zamian otrzymują. Ta sytuacja, w połączeniu z nowym otoczeniem prawnym, sprawia, że w przypadku starszych budynków już nie tylko mile widzianym dodatkiem, ale koniecznością stają się inwestycje poprawiające efektywność energetyczną, wpływające na obniżenie kosztów eksploatacji budynku oraz zwiększenie komfortu pracy. W wielu przypadkach właśnie te działania pozwolą starszym budynkom pozostać nadal atrakcyjne i zawalczyć o uwagę najemców – mówi Magdalena Błądek, dyrektorka działu zarządzania powierzchniami biurowymi Apsys Polska.

Sposób na inwestycje

Ostatni rok był dla rynku nieruchomości komercyjnych szczególnie wymagający. W wyniku kolejnych lockdownów zyski wielu firm zostały mocno ograniczone. Zamknięte na wiele tygodni sklepy w galeriach handlowych, opustoszałe miesiącami biurowce, a co za tym idzie, brak przychodów skutkują odczuwalnym dla właścicieli i zarządców naciskiem na oszczędności oraz weryfikację kosztów operacyjnych, przy jednoczesnym zachowaniu wysokich standardów obsługi i utrzymaniu atrakcyjności nieruchomości. Dlatego jedyną szansą dla wielu starszych obiektów są modernizacje – szczególnie te w sferze zrównoważonego rozwoju – które nie tylko pozwolą podnieść standard, ale też zaproponować wymierne korzyści w postaci niższych opłat. Skąd jednak pozyskać środki na kosztowne inwestycje, szczególnie w czasach, w których budżety są z konieczności redukowane do minimum?

Rozwiązaniem mogą być tzw. białe certyfikaty, czyli świadectwa efektywności energetycznej otrzymywane przez inwestorów, poniekąd jako premia finansowa w zamian za przeprowadzone inwestycje związane z obniżeniem zużycia energii. Ich istotą jest nałożenie na podmioty działające na rynku energetycznym obowiązku uzyskania określonych oszczędności energii, a dodatkowo motywowanie i wynagradzanie wszystkich przedsiębiorców, niezależnie od sektora gospodarki, w jakim działają, za działania wpływające na oszczędność energii. Obecnie świadectwa przyznawane są na mocy decyzji administracyjnej, a nie jak dawniej w drodze przetargu przeprowadzonego przez Urząd Regulacji Energetyki (URE). Po zrealizowaniu i zakończeniu inwestycji mogą być jako prawa majątkowe przedmiotem obrotu na Towarowej Giełdzie Energii.

– Mimo dość długiej historii białe certyfikaty wciąż nie zyskały dużej popularności wśród właścicieli nieruchomości komercyjnych. A szkoda, bo wielu z nich i tak przeprowadza, nierzadko zakrojone na szeroką skalę, działania z zakresu poprawy efektywności energetycznej czy to biurowców, czy to centrów handlowych i mogłoby w ten sposób wiele zyskać. Działania związane z uzyskaniem białych certyfikatów przynoszą wymierne efekty zarówno finansowe, jak i wizerunkowe, dlatego warto rozważyć możliwość skorzystania z takiego rozwiązania. Prawidłowe przeprowadzenie tego procesu wymaga oczywiście odpowiedniej wiedzy, dobrej orientacji w aktualnych przepisach prawa i niezbędnych formalnościach – mówi Marcin Stokowiec, dyrektor inwestycyjny Apsys Polska.

Pierwsze kroki

O przyznanie białych certyfikatów może ubiegać się każdy podmiot, który zamierza zrealizować inwestycję mającą na celu obniżenie zużycia energii, w wyniku której efektywność energetyczna zwiększy się o minimum 10 toe (tona oleju ekwiwalentnego). Jednemu toe odpowiada 11,6 MWh, a więc cała inwestycja musi przynieść w skali roku minimum 110 MWh oszczędności. Za jedno toe przyznawany jest jeden certyfikat. Przedsiębiorstwa, których działalność nie jest obojętna środowiskowo, mogą we własnym zakresie przeprowadzać inwestycje pozwalające na uzyskanie białych certyfikatów. A jeśli nie mają takiej możliwości lub w przypadku gdy przeprowadzone przez nie modernizacje są niewystarczające, mogą nabyć białe certyfikaty na wolnym rynku. Obecna średnia wartość certyfikatu na Towarowej Giełdzie Energii to około 1900 PLN/toe.

– Jeśli planujemy przeprowadzenie prac zwiększających efektywność energetyczną naszego budynku i chcemy skorzystać z narzędzia, którym są białe certyfikaty, powinniśmy zacząć od przygotowania projektu inwestycji. Na jego podstawie będziemy w stanie wstępnie ocenić, ile przyniesie ona oszczędności oraz jak wpłynie na poprawę efektywności energetycznej. Takie szacowane oszczędności przeliczamy na toe i wnioskujemy do prezesa URE o przyznanie certyfikatów. Dopiero wtedy możemy rozpoczynać inwestycję. Przed złożeniem zgłoszenia żadne prace ani zobowiązania umowne na realizację prac wykonawczych nie mogą zostać podjęte, ponieważ przedsięwzięcie nie zostanie wówczas uznane za planowane, a za już rozpoczęte, co wyklucza automatycznie możliwość ubiegania się o białe certyfikaty – wyjaśnia Piotr Karbowy, dyrektor techniczny Apsys Polska.

Na początkowym etapie, przed rozpoczęciem prac modernizacyjnych, Urząd Regulacji Energetyki przyznaje promesę wydania certyfikatów. Dopiero po zakończeniu całego procesu inwestycyjnego przeprowadzany jest audyt powykonawczy i na jego podstawie inwestor ponownie składa dokumenty do prezesa URE, który przyznaje odpowiednią liczbę certyfikatów.

Wiele możliwości

Za co można uzyskać certyfikaty? Wachlarz modernizacji jest szeroki. Może to być modernizacja energetyczna budynku, wymiana oświetlenia na energooszczędne, typu LED wraz z inteligentnym sterowaniem, zastosowanie paneli fotowoltaicznych, wymiana podzespołów (silników, napędów i układów sterowania), wdrożenie systemów sterowania układami grzewczymi i chłodniczymi, zmniejszenie energochłonności instalacji HVAC, wymiana instalacji elektrycznych, kompensacja mocy biernej, modernizacja źródeł ciepła oraz wszelkie inne działania, które zostaną zakwalifikowane jako poprawiające efektywność energetyczną instalacji bądź urządzeń.

Długofalowe korzyści

Uzyskane od URE certyfikaty mogą być sprzedane na giełdzie towarowej za pośrednictwem biura maklerskiego. Ponieważ termin zapadalności certyfikatów wyznaczony jest zwykle na czerwiec, to właśnie w pierwszej połowie roku zainteresowanie i obrót nimi jest zdecydowanie większy. Środki ze sprzedaży właściciel może przeznaczyć na dowolny cel, niekoniecznie związany z efektywnością energetyczną. Poza zwrotem części nakładów na inwestycje, korzyści z przeprowadzenia działań związanych z uzyskaniem białych certyfikatów jest znacznie więcej. Przede wszystkim działania przynoszą długoterminowe oszczędności, dzięki niższym opłatom eksploatacyjnym wynikające z mniejszych kosztów chłodu czy energii elektrycznej. Rośnie dzięki temu przewaga konkurencyjna nad innymi budynkami. Kolejnym istotnym aspektem jest wyższy komfort pracy i przebywania w takim obiekcie, co z pewnością zostanie zauważone i docenione przez najemców oraz ich pracowników. Ponadto wszelkiego rodzaju modernizacje zwiększające efektywność energetyczną mają też wpływ na pozytywną ocenę i uzyskanie dodatkowych punktów w procesie certyfikacji BREEAM lub LEED, oceniającej budynki pod kątem ich energooszczędności i spełnienia kryteriów zrównoważonego rozwoju. Te z kolei zwiększają wartość nieruchomości.

Dalsze zmiany w szeroko rozumianej branży budowlanej (w tym na rynku nieruchomości komercyjnych) i podążanie w kierunku rozwiązań proekologicznych, pozwalających w sposób bardziej racjonalny korzystać z zasobów naturalnych, są nieuniknione. Zmieniają się priorytety zarówno inwestorów, deweloperów, zarządców, jak i najemców obiektów, a wraz z nimi rozwiązania, takie jak białe certyfikaty, które z całą pewnością zyskają na atrakcyjności i popularności.

Przypisy