Dołącz do czytelników
Brak wyników

RESIDENTIAL

31 sierpnia 2021

NR 4 (Sierpień 2021)

Aktualna sytuacja na rynku deweloperskim w Polsce oraz prognoza na najbliższe miesiące

0 23

Co w trawie piszczy na rodzimym rynku deweloperskim? Jaki wpływ miała na niego pandemia koronawirusa, a także jakie są prognozy na najbliższy czas? O tym w poniższym artykule.

Wpływ pandemii koronawirusa na sytuację na rynku deweloperskim w Polsce

Aktualna sytuacja na rynku deweloperskim w największych miastach Polski zdecydowanie sprzyja deweloperom. Po okresie pełnym obaw, na który przypadał sam początek pandemii, gdy nie było do końca jasne, jak rynek zareaguje na sytuację, z którą wcześniej nikt z nas nie miał do czynienia, okazało się, że nie taki wilk straszny, jak go malują – a wręcz przeciwnie, ponieważ początkowe przewidywania prognozujące znaczne spadki cen mieszkań nie znalazły potwierdzenia w rzeczywistości.

POLECAMY

Pierwsza połowa 2020 r., w zależności od miasta, nie przyniosła wcale obniżek cen mieszkań lub przyniosła minimalne i tylko na chwilę. Nastąpiło natomiast spowolnienie tempa sprzedaży, które spowodowane było oczekiwaniem przez klientów na rozwój dalszych wydarzeń (jak zachowa się w czasie pandemii gospodarka, a przede wszystkim czy nie nastąpi utrata zatrudnienia, a co za tym idzie, ograniczenie finansów), a także mocnym zaostrzeniem kryteriów przyznawania kredytów hipotecznych przez banki.

Rynek jednak po tym krótkim okresie spowolnienia bardzo szybko odbił, a ceny mieszkań zaczęły rosnąć – i wzrost ten cały czas postępuje. Analitycy rynku nieruchomości są zgodni i nie przewidują, aby ceny miały zacząć spadać ani nawet by ich wzrost miał zostać zahamowany.

W czasach pandemii, kiedy lokowanie środków finansowych na lokatach bankowych jest kompletnie nieopłacalne, a sytuacja gospodarcza może być nie do końca pewna, wielu inwestorów decyduje się częściej niż wcześniej na inwestowanie w nieruchomości. Wbrew pozorom polski rynek mieszkaniowy pozostaje atrakcyjny cenowo na tle innych państw Unii Europejskiej, dlatego cały czas przyciąga inwestorów.

Duży wpływ na obecną hossę na rynku mieszkaniowym mają z pewnością także bardzo niskie stopy procentowe, dzięki którym kredyt hipoteczny jest po prostu tani, a co za tym idzie, wysokość miesięcznych rat kształtuje się na korzystnym dla klienta poziomie. Również samo uzyskanie kredytu ponownie stało się łatwiejsze dla szerokiego grona zainteresowanych z uwagi na odstąpienie banków od obostrzeń wprowadzonych w początkowej fazie pandemii.

Stale rosnące ceny mieszkań w dużych miastach Polski i koszty realizacji inwestycji przyczyniają się także niestety do tego, że niekiedy mają miejsce bardzo niekorzystne działania deweloperów względem klientów. Zdarza się, że deweloperzy posuwają się do zrywania umów zawartych z klientami po to, aby sprzedać daną nieruchomość nowemu klientowi za znacznie wyższą cenę. Jest to efektem tego, że przy kupnie mieszkania na etapie tzw. dziury w ziemi klient zapłacił cenę rentowną dla dewelopera na tamten czas, jednak przy obecnie galopujących wzrostach cen ta z początku budowy jest już dziś dla dewelopera nieopłacalna, ponieważ teraz tę samą nieruchomość mógłby sprzedać dużo drożej. Oczywiście przy wycofaniu się z umowy przedwstępnej deweloper zobowiązany jest do zwrotu klientowi wpłaconego zadatku w podwójnej wysokości, jednak wciąż jest to dla niego opłacalne. W przypadku kiedy klient zawarł z deweloperem jedynie umowę rezerwacyjną, przy której klient wniósł opłatę rezerwacyjną (a nie zadatek) sprawa dla dewelopera jest jeszcze korzystniejsza. W sytuacji odstąpienia przez dewelopera od takiej umowy klient może domagać się co najwyżej zwrotu wniesionej opłaty rezerwacyjnej (nie ma mowy o podwójnej wysokości jak w przypadku zadatku).

Takie sytuacje są póki co na szczęście sporadyczne i mają miejsce tylko, w przypadku kiedy klient zawarł z deweloperem umowę rezerwacyjną lub przedwstępną. Dlatego aby pilnować swoich interesów, należy dążyć do tego, by zawrzeć z deweloperem umowę deweloperską, która jest obecnie najbezpieczniejszą formą i która uchroni nas przed tego typu sytuacjami. Skąd różnica? Już sama umowa w formie aktu notarialnego pozwala kupującemu domagać się przed sądem zawarcia umowy przenoszącej własność, czego nie zapewnia zwykła forma pisemna bez udziału notariusza. Jeśli do tego jest to jeszcze umowa deweloperska (która może zostać zawarta wyłącznie w formie aktu notarialnego), jesteśmy dodatkowo chronieni zapisami ustawy deweloperskiej, która przewiduje tylko kilka bardzo jasno określonych przypadków, w których deweloper może od umowy odstąpić, a także zobowiązuje dewelopera do zakończenia budowy i przeniesienia własności w określonym terminie. To tylko niektóre z plusów.

Do kogo deweloperzy kierują obecnie swoją ofertę?

W czasach pandemii, kiedy lokowanie środków finansowych na lokatach bankowych jest kompletnie nieopłacalne, a sytuacja gospodarcza może być nie do końca pewna, wielu inwestorów decyduje się częściej niż wcześniej na inwestowanie w nieruchomości. Wbrew pozorom polski rynek mieszkaniowy pozostaje atrakcyjny cenowo na tle innych państw Unii Europejskiej, dlatego cały czas przyciąga inwestorów.

Jednak to nie oni są główną grupą odbiorców, do której deweloperzy kierują swoją ofertę. Najliczniejsze grono stanowią młodzi Polacy, którzy są na etapie usamodzielniania się czy też zakładania własnych rodzin, a także ci, którzy chcą podnieść swój komfort życia poprzez zmianę mieszkania na większe, co najczęściej ma miejsce w przypadku powiększenia rodziny, ale także coraz bardziej powszechnej pracy zdalnej. To realny wpływ pandemii koronawirusa na potrzeby mieszkaniowe Polaków. Dodatkowy pokój przeznaczony do pracy w trybie home office jest coraz częstszym wymogiem wśród potencjalnych nabywców mieszkań, co przekłada się na liczbę kupowanych metrów kwadratowych.

Utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, którego zadaniem będzie zwiększenie ochrony osób kupujących nowe mieszkania w przypadku upadku firmy deweloperskiej lub banku, najprawdopodobniej będzie dodatkowym czynnikiem, który wpłynie na podniesienie przez deweloperów cen mieszkań. Składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny mają być płacone przez dewelopera w wysokości maksymalnie 1% w przypadku prowadzenia otwartego rachunku powierniczego lub 0,1% w przypadku prowadzenia zamkniętego rachunku powierniczego od ceny sprzedaży każdego mieszkania.

Wzrost oczekiwań klientów wobec nabywanych mieszkań

Polacy są także coraz bardziej świadomymi i wymagającymi klientami, dla których istotne stają się udogodnienia technologiczne i rozwiązania ekologiczne. W odpowiedzi na te oczekiwania deweloperzy coraz częściej szpikują swoje osiedla różnymi atrakcjami i nowinkami technologicznymi. Systemy inteligentnego domu (sterowanie za pomocą smartphona oświetleniem, ogrzewaniem, roletami, włączanie i wyłączanie urządzeń elektrycznych, obsługa systemów alarmowych wraz z monitoringiem, inteligentne czujki dymu, gazu, zalania), systemy antysmogowe (specjalne filtry w nawiewnikach okiennych chroniące przed smogiem, pyłkami, bakteriami), stacje ładowania samochodów elektrycznych, wentylacja mechaniczna w mieszkaniach, parkingi rowerowe – wszystko to zaczyna stanowić stałe wyposażenie nowo budowanych osiedli. Standardem staje się używanie wysokiej jakości materiałów budowlanych i wykończeniowych, tworzenie coraz atrakcyjniejszych części wspólnych i stosowanie w nich energooszczędnych rozwiązań.

Co dalej?

Tak jak wspomniano na początku artykułu, póki co taniej nie będzie, a powodów ku temu jest niemało. Począwszy od stale rosnących cen gruntów, a także coraz bardziej kurczącej się puli działek pod zabudowę wielorodzinną w dużych miastach, poprzez regularny wzrost kosztów realizacji inwestycji z tytułu znacznego wzrostu cen materiałów budowlanych i problemu z ich dostępnością, wzrostu kosztów samego wykonawstwa, rosnących wymagań klientów względem budowanych mieszkań (co naturalnie przekłada się na koszt realizacji inwestycji), kończąc na tym, że w Polsce cały czas popyt przewyższa podaż (mieszkania sprzedają się szybko i to już na etapie tzw. dziury w ziemi).

Warto wspomnieć, że 30 czerwca 2021 r. w Dzienniku Ustaw została opublikowana ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu

Gwarancyjnym (tzw. nowa ustawa deweloperska), która zagwarantuje większe niż do tej pory bezpieczeństwo transakcji przy zakupie nieruchomości od dewelopera.

Najważniejsze zmiany względem dotychczasowej ustawy to:

  • objęcie ochroną wynikającą z nowej ustawy deweloperskiej również lokali użytkowych (garaży, komórek lokatorskich) oraz lokali mających już pozwolenie na użytkowanie;
  • doprecyzowanie umowy rezerwacyjnej, która nie była do tej pory uregulowana w polskich przepisach;
  • doprecyzowanie procesu odbioru mieszkania od dewelopera;
  • zobowiązanie dewelopera do prowadzenia umowy rachunku powierniczego aż do dnia zawarcia umowy przeniesienia własności lub sprzedaży ostatniego lokalu lub garażu, komórki lokatorskiej;
  • dokonywanie wpłat przez nabywcę na rachunek powierniczy nastąpi po zakończeniu danego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w harmonogramie;
  • wypłata środków na rzecz dewelopera będzie mogła nastąpić po stwierdzeniu zakończenia danego etapu prac, przy czym stwierdzenie zakończenia prac będzie możliwe po przeprowadzeniu kontroli przez bank, która oprócz ustalenia przez osobę mającą uprawnienia budowlane, że dane prace zostały faktycznie wykonane, obejmie również m.in. ustalenie: czy deweloper nie zalega z podatkami ani składkami na ZUS, czy uregulował zobowiązania pieniężne wobec wykonawców i podwykonawców, czy dokonał wpłaty należnej składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (koszty wszelkich kontroli bankowych ma pokrywać deweloper);
  • prospekt informacyjny zwiększy swoją objętość z uwagi na dodanie nowych rubryk;
  • utworzony zostanie Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG).

Utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, którego zadaniem będzie zwiększenie ochrony osób kupujących nowe mieszkania w przypadku upadku firmy deweloperskiej lub banku, najprawdopodobniej będzie dodatkowym czynnikiem, który wpłynie na podniesienie przez deweloperów cen mieszkań. Składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny mają być płacone przez dewelopera w wysokości maksymalnie 1% w przypadku prowadzenia otwartego rachunku powierniczego lub 0,1% w przypadku prowadzenia zamkniętego rachunku powierniczego (początkowy projekt zakładał wyższe stawki, jednak po licznych protestach środowisk deweloperskich sejm poparł obniżenie maksymalnej wysokości składki) od ceny sprzedaży każdego mieszkania.

W przypadku odstąpienia klienta od umowy DFG wniesionej opłaty nie zwróci, więc przy sprzedaży tego samego lokalu nowemu klientowi będzie należało wnieść składkę ponownie. Uważa się, że w praktyce składki na DFG zostaną przerzucone na nabywców i wpłyną bezpośrednio na wzrost cen mieszkań.

Nowa ustawa deweloperska zacznie obowiązywać od lipca 2022 r.

Kilka słów na koniec

Wysokie i wciąż rosnące ceny mieszkań na polskim rynku deweloperskim póki co nie zamierzają wyhamować z uwagi na omówione w artykule czynniki. Z tego względu nie warto odkładać w czasie decyzji o zakupie wymarzonego „M”, licząc na to, że ceny spadną, ponieważ pewne jest, że jeszcze przez długi czas nie ma co na to liczyć. Warto natomiast przyłożyć wagę do tego, aby transakcja zawarta z deweloperem została zawarta w sposób dla nas maksymalnie bezpieczny, tak abyśmy mogli spokojnie spać.

Przypisy