Dołącz do czytelników
Brak wyników

RESIDENTIAL

28 czerwca 2022

NR 3 (Czerwiec 2022)

Zmiany w warunkach kredytowych a ceny mieszkań. Co na to deweloperzy?

0 118

Rynek nieruchomości jest tą dziedziną gospodarki, która jest często uzależniona od sytuacji finansowej i społecznej kraju oraz świata. Wielu z nas obserwuje wydarzenia na ogólnoświatowej scenie politycznej, mające realne przełożenie na rynki finansowe (np. dwucyfrowa inflacja, rosnące w szybkim tempie stopy procentowe).

Głównym ryzykiem sektorowym były w ostatnim czasie rosnące ceny i koszty budowy mieszkań1. Od 2022 roku doszły do tego dwa kolejne czynniki: wzrost stóp procentowych oraz napięta sytuacja geopolityczna. Jak na tę sytuację odpowiadają deweloperzy? Czy ceny nieruchomości spadną?

POLECAMY

Zakup mieszkania przy wysokich stopach procentowych

Wzrost stóp procentowych dotyczy większości kredytobiorców hipotecznych. Raty kredytów wziętych przy niskich wartościach stóp procentowych są niekiedy nawet 50–70% wyższe. Dotyczy to głównie klientów, którzy podpisali zobowiązanie kredytowe w okresie 2020–2021 (przy historycznie niskich wartościach WIBOR).

Zgodnie z danymi opublikowanymi przez Biuro Informacji Kredytowej (BIK), jedynie w pierwszym półroczu 2021 roku banki udzieliły o 23% więcej kredytów hipotecznych niż w ubiegłym roku i o 13% w stosunku do 2019 roku. Co za tym idzie, na rynku mamy rekordową liczbę kredytów, których zobowiązania rosną wraz ze zmianami stóp procentowych.

Dla banków wzrost stóp procentowych i pogorszenie prognoz sytuacji gospodarczej stanowiły asumpt do zaostrzania kryteriów udzielania kredytów mieszkaniowych, co było widoczne już pod koniec ubiegłego roku. Dziś klienci banków muszą się liczyć z coraz mniejszą zdolnością kredytową, którą instytucje – na skutek nacisków Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), nakazującej bankom zaostrzenie polityki kredytowej – badają jeszcze bardziej skrupulatnie. Nie zmienia to faktu, że Polacy nadal szukają skutecznych sposobów na ochronę kapitału, a inwestowanie w nieruchomości wciąż plasuje się pod tym względem na podium.

W marcowym podcaście Marcina Iwucia pod tytułem Co z cenami mieszkań w marcu 2022? gościem odcinka był Tomasz Narkuna – doradca inwestycyjny na rynku nieruchomości. W opinii eksperta rata kredytu hipotecznego, rosnąca wraz z podwyżkami stóp procentowych może wzrosnąć do nawet 70% w porównaniu z chwilą podpisania umowy kredytowej przy rekordowo niskich stopach procentowych. Teraz stopy są wysokie, dlatego można dopasować wysokość raty kredytu i samego zobowiązania do realnych możliwości, a co za tym idzie, jest to dobry czas dla osób, które planują zakup mieszkania na własne potrzeby.

Połowa transakcji za gotówkę

Jak wynika z danych Narodowego Bnku Polskiego (NBP), w 2021 roku Polacy na zakup mieszkań wydali w gotówce 16,7 mld PLN. Dane dotyczą tylko nowych mieszkań w siedmiu największych miastach Polski. Poza tym kwota nie zawiera wkładów własnych wartych 4,9 mld PLN, które są niezbędne w przypadku transakcji kredytowych. Jeśli uwzględnimy tę wartość, to okazuje się, że na zakup nieruchomości na rynku pierwotnym przeznaczyliśmy w ubiegłym roku 21,6 mld PLN gotówki, co oznacza najwyższy wynik w historii. Wziąwszy pod uwagę malejącą zdolność kredytową i trudniejszy dostęp do kredytów, a także mało atrakcyjne oferty depozytowe banków, można się z dużym prawdopodobieństwem spodziewać, że udział zakupów mieszkań za gotówkę może się zwiększać. Ten trend zaobserwowaliśmy między innymi w przypadku jednej z naszych realizacji – Młyna Maria, gdzie transakcje kredytowe stanowiły zaledwie 10%, a pozostałe 90% finansowane były za gotówkę.

Stawki WIBOR, będące podstawą oprocentowania hipotek, rosną systematycznie od września 2021 roku. Jeśli dołożyć do tego spadek dostępności kredytów od 1 kwietnia 2022 roku, to można przewidzieć, że transakcji gotówkowych może przybywać. To dzięki nim finansowana jest spora część lokali nabywanych w celach inwestycyjnych.

Podaż i popyt na rynku nieruchomości

Na rynku nieruchomości w segmencie wynajmu obserwujemy znacznie obniżoną podaż w największych polskich miastach. Z niską podażą wiąże się możliwość zaproponowania wyższej ceny wynajmu. Jak to wygląda w przypadku zakupu?

Średnie ceny za metr kwadratowy rosną bardzo szybko. Obecnie plasują się już na poziomie blisko 8–9 tys. PLN/m2. Warszawie ceny sięgają nawet 13 tys. PLN/m2. W naszej ocenie nie warto liczyć na drastyczne obniżki cen. Ograniczona liczba gruntów w miastach, wysokie ceny budowy oraz niska dostępność materiałów to tylko początek. Rynek dyktuje wysokie ceny, dlatego warto zainwestować we własną nieruchomość już teraz.

Sytuacja z lutego i marca 2022 roku na rynku nieruchomości przypominała tę sprzed dwóch lat, po wybuchu pandemii. Wiele osób wstrzymywało się wówczas z decyzją o zakupie nieruchomości mniej więcej do maja. Obecna ostrożność potencjalnych kupujących to czasami wyzwanie dla deweloperów.

Z dużą pewnością można stwierdzić, że nie będą próbowali zachęcać klientów do podjęcia szybkiej decyzji o zakupie dużymi rabatami. Dlaczego? Powodów jest kilka. Jednym z nich jest mniejsza dostępność gruntów inwestycyjnych, przekładająca się na bardzo wysokie ceny zakupu. Kolejną kwestią są długotrwałe i generujące wysokie koszty procedury związane z uzyskiwaniem pozwoleń na budowę oraz coraz droższe, a jednocześnie mniej dostępne niektóre materiały budowlane. Co więcej, w lipcu tego roku wchodzi w życie nowelizacja ustawy deweloperskiej. Jej zapisy spowodują wzrost cen, podobnie jak te wynikające z nowych wytycznych zmieniających warunki techniczne budowy lokali mieszkalnych i domów, które są obecnie na etapie opiniowania i mogą zacząć obowiązywać już od jesieni.

Mieszkania jako lokata kapitału

Wysoka inflacja, która według prognoz NBP wyniesie w tym roku prawie 11%, sprawia, że lokowanie kapitału w nieruchomościach to wciąż koronny argument dla sporej części inwestorów. Dziś wygrywają ci deweloperzy, którzy oferują nieruchomości premium, położone w topowych lokalizacjach, w kluczowych miastach w Polsce. Klienci z tego segmentu preferują kameralne inwestycje. Ważne jest dla nich także to, co widzą za oknami. Mieszkanie w centrum miasta z widokiem na park – taka inwestycja zawsze będzie w cenie. Klienci interesują się także obiektami zabytkowymi, doceniając wyjątkowość i niepowtarzalność budynków, które dzięki przebudowie i rozbudowie, zyskują nowe życie. Tak było w przypadku wspomnianego Młyna Maria we Wrocławiu, który jest jednym z bardziej spektakularnych projektów na skalę krajową.

Kolejny argument, o którym należy pamiętać, to ten, że Polacy wybierają życie w mieście. Jak wynika z raportu udostępnionego przez grupę Morizon, w ostatnim kwartale 2021 roku Polacy zdecydowanie chętniej wybierali mieszkania (54,6%) niż domy (23,6%). Szczególnie dużym powodzeniem cieszą się te wykończone w wysokim standardzie. Dlaczego? Z punktu widzenia inwestorów mieszkania z segmentu premium są łatwiejsze w zakupie, a jednocześnie dają znacznie więcej możliwości. Zdecydowanie trudniej wynająć dom niż znaleźć najemcę na luksusowy apartament.

Na koniec warto dodać, że kredyt obliczony na 25–30 lat wiąże się z ryzykiem wzrostu kosztu jego obsługi. Wziąwszy jednak pod uwagę poziom inflacji i to, że oprocentowanie ma raczej charakter epizodyczny, nie ma co liczyć na spadek cen mieszkań. Gdy mamy wkład własny, to odkładanie decyzji o zakupie nieruchomości staje się bezzasadne.

** https://heritagere.pl/wp-content/uploads/2021/12/Indeks_HRE_TT_3Q-2021.pdf

Przypisy