Real Estate Magazine: Mówisz, że szerzenie wiedzy o nieruchomościach komercyjnych to twoja życiowa misja. Dlaczego jest to dla ciebie tak ważne?
Agnieszka Sławomirska: Leży mi na sercu rozwój Polski i Polaków. Choć dobrze czuję się w niemal każdym miejscu na świecie, a w moich żyłach płynie rosyjska krew z czasów caratu, to całym sercem jestem Polką i za Polakami. Uważam, że za mało doceniamy to, kim jesteśmy, gdzie żyjemy i co mamy – a żyjemy we wspaniałym kraju z ogromnym potencjałem i niesamowitym kapitałem ludzkim. Często brak nam wiary oraz przekonania, że możemy zdziałać więcej. W mojej ocenie wynika to głównie z mentalnych blokad spowodowanych naszą historią, tym, co działo się w naszym kraju w ciągu wieków.
REM: A jak do rozwoju polskiej gospodarki ma się propagowanie wiedzy o nieruchomościach?
AS: Polskiemu społeczeństwu brakuje świadomości inwestycyjnej. Większość Polaków nie ma pojęcia, czym są i jak funkcjonują nieruchomości komercyjne. Kiedy przedstawiam się w gronie ludzi spoza branży i mówię, że pracuję w nieruchomościach, to za moment pada pytanie: „Agnieszka, to warto teraz sprzedawać mieszkanie?”. Wtedy wyjaśniam, że pracuję w nieruchomościach komercyjnych. I kolejne pytanie brzmi: „A co to są nieruchomości komercyjne?”. To nie jest żart. Takie pytania dobitnie świadczą o tym, jak niska jest świadomość polskiego społeczeństwa na temat nieruchomości. A dokładniej mówiąc, że tej świadomości brak. Dla Polaków nieruchomości to domy i mieszkania, a inwestycyjnie prawie wyłącznie te drugie.
REM: Z czego wynika ten brak świadomości?
AS: Z braku odpowiedniej edukacji. Polski system nie przewiduje praktycznej nauki o nieruchomościach, a przecież to miejsca, w których spędzamy 80% naszego życia! Z powodu braku odpowiedniej edukacji nadal jednak niewiele o nich wiemy. Ten brak wiedzy sprawia, że nie wykorzystujemy potencjału nieruchomości, a ten potencjał jest ogromny!
REM: Co masz na myśli?
AS: Nieruchomości komercyjne stanowią niezwykle silne aktywo inwestycyjne, czyli, upraszczając, coś, na czym można zarabiać pieniądze. W Polsce pierwsze budynki tego typu zaczęły powstawać w latach 90. ubiegłego wieku wraz z napływem kapitału zagranicznego po upadku komunistycznego reżimu. W ten sposób pojawiły się pierwsze biurowce, centra handlowe, obiekty magazynowe. Uczyliśmy się ich funkcjonowania od zera. Nie było szkół, studiów, szkoleń. Nic. Przyjechali ludzie z zagranicy i oprócz kapitału przywieźli tzw. know-how, które zaczęliśmy od nich przejmować. Działo się to z różnym rezultatem, bo nie wszystko, co sprawdza się w innych krajach, jest odpowiednie w naszym. Nie było innej możliwości jak iść za ciosem i tworzyć branżę, ucząc się na błędach. Takie były początki rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. W niezwykle szybkim tempie – w ciągu zaledwie kilkunastu lat – stworzyliśmy to, co w innych krajach powstawało przez dziesięciolecia. Ten przyspieszony wzrost spowodował, że część branż powstała po tzw. łebkach, a o pewnych w ogóle nikt nie pomyślał. Jedną z tych rzeczy, które umknęły nam po drodze, było stworzenie platformy edukacyjnej umożliwiającej zdobywanie wiedzy o nieruchomościach.
REM: Co dałaby edukacja? Zdaje się, że polski rynek nieruchomości funkcjonuje i ma się nieźle. Mówi się, że nie odstajemy od rynków zachodniej Europy.
AS: Ależ odstajemy – i to jak! Przede wszystkim mentalnie. Pewne procesy wymagają czasu – to jak z winem, które powinno odpowiednio długo leżakować, by nabrać pełni smaku. Nie da się tego zrobić na skróty, nikt jeszcze na to sposobu nie wymyślił. W większości krajów Unii Europejskiej za naszą zachodnią granicą wiedza z zakresu nieruchomości przekazywana jest z pokolenia na pokolenie, funkcjonują odpowiednie studia. W krajach takich jak Niemcy rynek nieruchomości komercyjnych jest ustrukturyzowany, ugruntowany – są przepisy oraz procedury wypracowywane i usprawniane latami. I to jest to, czego w Polsce z powodu szybkiej transformacji zabrakło. Niemniej nie jest tak, że nasz rynek jest gorszy, a tamten lepszy. Po prostu są inne, bo powstały w innych warunkach, w innym czasie. Moim zdaniem najważniejsze, czego nam w pędzie do rozwoju zabrakło, to stworzenie bazy edukacyjnej – platformy służącej do edukacji, inspiracji, międzypokoleniowej komunikacji oraz wymiany doświadczeń. I brak tej bazy właśnie teraz zaczynamy odczuwać coraz dotkliwiej.
REM: W jaki sposób?
AS: Zwyczajnie brakuje ludzi do pracy w nieruchomościach. Myślę, że w innych sektorach jest podobnie, bo przecież cała gospodarka po 1989 roku rozwinęła się w ekspresowym tempie z pominięciem wielu ważnych elementów, w tym właśnie odpowiedniej edukacji.
REM: Czy to oznacza, że ludzie nie chcą pracować w branży nieruchomości?
AS: Dokładnie tak – nie chcą. Między innymi przez brak świadomości czym są nieruchomości komercyjne. Młodzi ludzie zwyczajnie ich nie znają. Wchodząc do centrum handlowego, nie postrzegają go jako aktywa inwestycyjnego. I bynajmniej nie chodzi o to, by idąc na zakupy do obiektu handlowego myśleli o nim w pierwszej kolejności jako o możliwości inwestycji. Chodzi o to, by mieli świadomość jak ten budynek funkcjonuje, że jego właściciel zarabia na czynszach płaconych przez najemców i na sprzedaży tego budynku w określonej perspektywie czasowej oraz o to, by umieli połączyć kropki. Zakupy to zakupy – też nie analizuję przepływów pieniężnych, idąc do kawiarni w centrum handlowym. Chociaż… (uśmiech). Ale ja jestem z tej branży, więc to mnie usprawiedliwia. (uśmiech)
REM: Młodych ludzi nie interesują nieruchomości?
AS: Dla pokoleń wchodzących na rynek pracy nieruchomości nie są sexy, bo nikt ich nimi nie zainspirował. Jeśli czegoś nie znamy, to skąd możemy wiedzieć czy jest ciekawe, czy nie? Powszechna opinia o nieruchomościach jest taka, że są nudne. Pamiętam, jak po studiach powiedziałam znajomym, że chcę pracować w nieruchomościach. Większość z nich była zaskoczona, twierdząc, że nudniejszej pracy nie mogłam sobie wymyślić. Najbardziej zaskoczone były moje koleżanki. Stanowi to część odpowiedzi na pytanie o liczbę kobiet pracujących obecnie w nieruchomościach, ale to dłuższa historia na inną okazję.
Jak powiedziałam wcześniej, młodzi ludzie nie wiedzą, czym są nieruchomości komercyjne, więc się nimi nie interesują. A nie wiedzą, bo nie ma im kto tego powiedzieć. W szkołach mówi się dzieciom, że w przyszłości mogą zostać lekarzami, prawnikami, ale ani słowa o tym, że mogą być rzeczoznawcami, pośrednikami, zarządcami i pracować w fascynującej branży, którą są nieruchomości.
REM: Co należałoby zmienić, aby młodzi ludzie zaczęli interesować się nieruchomościami?
AS: Przede wszystkim należy zacząć od edukacji już na poziomie szkoły podstawowej. To właśnie w szkole dzieciom powinno się zaszczepić pasję do nieruchomości. Warto opowiadać, pokazywać, robić wycieczki po ciekawych budynkach. Wyjazdy do muzeów i teatrów są ważne, ale przydatne życiowo byłyby też wycieczki po nieruchomościach komercyjnych. One potrafią być piękne, ciekawe, są niezwykle plastyczne. Dzieci by je pokochały. Wyobrażam sobie wyprawy edukacyjne do takich budynków jak Fabryka Norblina czy Elektrownia Powiśle. Przecież to też nauka historii, tak wiele ważnych tematów w jednym… budynku!
REM: A co po podstawówce?
AS: W ślad za elementarną edukacją powinny pójść szkoła średnia i studia wyższe. Jestem przekonana, że część dzieci złapałaby bakcyla i zechciała w przyszłości rozwijać się w nieruchomościach. I tu bezwzględnie konieczne są profesjonalne, praktyczne studia z zakresu nieruchomości komercyjnych.
REM: Czyli w Polsce nie ma oferty studiów z zakresu nieruchomości?
AS: Jakiej oferty? Są studia z zarządzania, a to tylko wąski wycinek branży. Poza tym większość propozycji edukacyjnych to studia podyplomowe, zwykle roczne. A ile można się dowiedzieć o nieruchomościach komercyjnych przez 190 godzin lekcyjnych? Niewiele. Nie mówię, że funkcjonujące na rynku studia podyplomowe są złe. Wręcz przeciwnie, to jest coś, co warto mieć, gdy nie ma nic innego. Ale zdecydowanie nie rozwiązują one problemu z zakresu edukacji. Potrzebujemy minimum 3-letnich studiów z możliwością wyboru specjalizacji. A mamy ich w nieruchomościach wiele, jak choćby facility management, asset management czy zarządzanie.
REM: Co w takim razie dałaby nam dokładnie ta nieruchomościowa edukacja?
AS: Wykształconą kadrę branżową! Część z tej kadry poszłaby w kierunku legislacji i idę o zakład, że stworzyłaby do tej pory przepisy pozwalające Polakom inwestować w nieruchomości w Polsce. Mielibyśmy już wehikuły inwestycyjne czy inne rozwiązania umożliwiające inwestowanie w nieruchomości. A to byłby prawdziwy game changer dla naszej gospodarki!
REM: Co masz na myśli, mówiąc „wehikuły inwestycyjne”?
AS: Dobrym przykładem wehikułu inwestycyjnego umożliwiającego inwestowanie w nieruchomości jest REIT. Nazwa to akronim od „real estate investment trust”. To specjalny rodzaj funduszu, którego celem jest inwestowanie w nieruchomości. Powstaje, gdy korporacja lub trust korzystają z pieniędzy inwestorów, aby kupować i obsługiwać nieruchomości inwestycyjne. REITy są kupowane i sprzedawane na parkietach głównych giełd, tak jak zwykłe akcje.
REM: Które nieruchomości kupują REITy?
AS: REITy mogą inwestować w różne rodzaje nieruchomości, takie jak biurowce, centra handlowe, magazyny, budynki mieszkalne, grunty czy infrastruktura parkingowa, które są następnie wynajmowane lub sprzedawane potencjalnym klientom lub inwestorom. Pole inwestowania w REITy jest szerokie.
REM: Jak REITy zarabiają na nieruchomościach?
AS: Zwykle dzięki udziałowi w dwóch strumieniach pieniężnych. Po pierwsze są to przychody z najmu, czyli z czynszów płaconych przez najemców – zwykle pomniejszone o koszty zarządzania tymi nieruchomościami i koszty związane z ich finansowaniem, czyli kredyty bankowe. Po drugie są to zyski ze sprzedaży wybranych nieruchomości. W praktyce fundusze REIT dają możliwość alokowania kapitału na rynkach nieruchomości przez zakup papieru wartościowego uprawniającego do udziału w zyskach generowanych przez REIT. Mogą w nie inwestować przedsiębiorcy instytucjonalni, czyli w uproszczeniu: instytucje, firmy, organizacje oraz inwestorzy indywidualni , a więc tzw. Jan Kowalski. I to jest bardzo ważna cecha REITów.
REM: Jak to zarabianie prywatnych osób na inwestycji w REITy wyglądałoby u nas w praktyce?
AS: Polegałoby to na tym, że ja, Agnieszka, idę do biura maklerskiego i za – dajmy na to – 10 tys. zł. kupuję na giełdzie w Warszawie udziały w spółce o statusie REIT. Można powiedzieć, że w ten sposób kupuję cegiełkę, część nieruchomości. Po określonym czasie mam gwarantowany zwrot z inwestycji na określonym poziomie. W tzw. międzyczasie mogę spać spokojnie, bo REIT jest notowany na giełdzie, sposób inwestowania jest transparentny i mam odpowiednie zabezpieczenie. Dodatkowo nie muszę martwić się zawiłościami prawno-podatkowymi związanymi z zakupem, utrzymaniem nieruchomości ani jej zarządzaniem. Zawsze podkreślam, że nieruchomości nie są bezobsługowe.
REM: Co to znaczy, że nieruchomości nie są bezobsługowe?
AS: Spójrzmy na to przez pryzmat zakupu mieszkania pod wynajem. Zakup mieszkania to późniejsze obowiązki związane z odpowiednim jego utrzymaniem, wynikające zarówno z przepisów prawa, jak i praktyk rynkowych. Wystarczy wyobrazić sobie, że w mieszkaniu doszło do zalania. Musimy zająć się zgłoszeniem do ubezpieczyciela, sprzątaniem, remontem. Zarządzanie nieruchomością wymaga odpowiedniej wiedzy, doświadczenia i zaangażowania. To wiąże się z odpowiedzialnością, która wzrasta wraz z wartością i stopniem skomplikowania powierzchni. W przypadku dużych obiektów handlowych czy biurowych odpowiedzialność ich właścicieli jest ogromna. Inwestując w REIT nie mamy obowiązków wynikających z posiadania nieruchomości. Mamy za to możliwość bezpiecznego, długoterminowego inwestowania. Ten rodzaj inwestycji wsparłby prywatną inicjatywę, dał przewidywalne zyski i pomógł w transformacji naszych nieruchomości.
REM: Czy w Polsce próbowano stworzyć REITy?
AS: Tak. W Polsce próby powołania do życia REITów sięgają 2016 roku – wtedy pojawiły się pierwsze inicjatywy ustawodawcze dotyczące tej formy. Niestety, mimo wielu prób uchwalenia przepisów pozwalających na tworzenie REITów, nie udało się doprowadzić ścieżki legislacyjnej do końca. Dlatego nadal jedynymi możliwymi inwestycjami w nieruchomości w Polsce są budowa, zakup lub udział w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością. To powoduje, że finansowy próg wejścia jest wysoki (min. 0,5 mln zł i to przypadku mieszkania z drugiej ręki). Inwestycje w nieruchomości handlowe, biurowe czy magazynowe to konieczność posiadania milionów złotych. Niezbędny jest tu stały dostęp do finansowania w postaci kredytów bankowych, rynku kapitałowego bądź gotówki, ale ile osób dysponuje swobodnie takim funduszem?
REM: Na czym polegałby w takim razie ten game changer dla polskiej gospodarki?
AS: Gdybyśmy mieli w Polsce REITy lub inne analogicznie wehikuły inwestycyjne, a z drugiej strony społeczeństwo mające świadomość inwestycyjną, to jestem przekonana, że Polacy inwestowaliby w różne rodzaje nieruchomości komercyjnych, nie tylko w mieszkania na wynajem. Mając możliwości i wiedzę, jak funkcjonuje rynek nieruchomości komercyjnych, nie tylko inwestowaliby w nie, ale też podejmowaliby inne zawodowe i okołozawodowe aktywności związane z nieruchomościami. Wehikuły inwestycyjne to siła napędowa gospodarki. Dzięki nim Polska dostałaby zastrzyk finansowy. Nieruchomości to aktywo inwestycyjne dające niesamowicie dużo możliwości. Trzeba tylko chcieć je wykorzystać i móc to zrobić, opierając się na odpowiednich regulacjach.
REM: Co w takim razie należy zmienić, aby uwolnić rynek nieruchomości pod kątem inwestycji?
AS: Po pierwsze edukacja od szkoły podstawowej po studia wyższe, po drugie legislacja, czyli wprowadzenie regulacji prawnych umożliwiających tworzenie platform inwestycyjnych, a nie piramid finansowych – podkreślam to z pełną stanowczością. Po trzecie mentalne otworzenie się branży na zmiany i działania wspierające rozwój zawodowy młodych adeptów rynku.
REM: Wiem, że angażujesz się w wiele inicjatyw mających na celu przeprowadzenie w branży powyższych zmian. Czy możesz je przybliżyć?
AS: Moje działania zawodowe od lat nakierunkowane są na szerzenie wiedzy o nieruchomościach. Jestem autorką wielu publikacji na temat nieruchomości, w tym książki „Poradnik dla zarządcy budynku biurowego”. Aktywnie działam w mediach społecznościowych, gdzie publikuję treści edukacyjne. Jestem autorką „Galaktyki nieruchomości” – programu w telewizji BIZNES24 i kanału na YouTube pod tym samym tytułem. W programie i na kanale wraz z moimi gośćmi odkrywam przed widzami branżę-galaktykę. Opowiadamy o zmieniających się przepisach, nowościach i trendach, o tym, jak skutecznie prowadzić biznes i jak zarabiać na nieruchomościach w nie zawsze oczywisty sposób. Dwa razy w roku organizuję „Koktajle dla Asset i Property Managerów”, na które zapraszam ludzi na różnych stanowiskach, z różnych firm. Wspieram w ten sposób międzypokoleniową komunikację i wymianę doświadczeń, które uważam za niezwykle istotne w rozwoju branży. Jestem pomysłodawczynią The Rising Star in Real Estate Award – nagrody dla zdolnych adeptów branży nieruchomości. Pierwsza nagroda została wręczona w październiku tego roku podczas uroczystej Gali CEE Investment Awards. Zainteresowanie konkursem przerosło moje najśmielsze oczekiwania. Mieliśmy bardzo dużo zgłoszeń i inicjatywa spotkała się z niezwykle przychylnym przyjęciem ze strony branży. Będzie kontynuacja. W tym roku otrzymałam powołanie na członka Komitetu ds. Nieruchomości przy Krajowej Izbie Gospodarczej, gdzie planuję działać na rzecz zmiany przepisów z zakresu edukacji. Dodatkowo szkolę z zarządzania nieruchomościami, udzielam konsultacji dla firm dystrybuujących produkty i usługi dla nieruchomości, a także pomagam im na różne sposoby rozwijać biznes. Wszystko co robię zawodowo ma wspólny mianownik i jest nim szerzenie wiedzy o nieruchomościach komercyjnych. Nasza dzisiejsza rozmowa również jest elementem mojej misji. (uśmiech)
REM: Podsumowując: czas na zmiany w branży!
AS: Zdecydowanie tak. Branża nieruchomości należy do dość konserwatywnych i wszelkie zmiany wymagają w niej dużej ilości czasu i energii. Ale zmiany są nieuniknione, jeśli chcemy, by nieruchomości, a wraz z nimi my (Polacy i polska gospodarka), rozwijały się. Jeśli nie wprowadzimy na rynek pracy wyedukowanych młodych ludzi, nie pozmieniamy przepisów, nie otworzymy się mocniej na zmiany, w tym technologiczne, to nieruchomości będą tracić na znaczeniu jako aktywo inwestycyjne. Dlatego tak ważne jest, aby podejmować realne działania pozwalające zmienić branżę, tym bardziej że ludzie ją tworzący zaczynają z racji wieku powoli z niej odchodzić. Jeśli nałożymy na to zmiany demograficzne, czyli postępujące starzenie się społeczeństwa, to za moment nie będzie komu tych zmian dokonywać. To jest last call – jak do samolotu. Dlatego musimy podejmować wspólne działania w sposób przemyślany, konsekwentnie i mądrze. Wierzę, że zmienimy oblicze branży, że zdążymy to zrobić. Jest takie branżowe powiedzenie, że nieruchomości to ludzie. I to prawda. A ja wierzę w ludzi, wierzę w nas i wierzę w przyszłość.
REM: Dziękuję za rozmowę!
