Dołącz do czytelników
Brak wyników

INVESTMENT & CONSTRUCTION

31 sierpnia 2021

NR 4 (Sierpień 2021)

W trzech krokach: magazyny wpisane w ekosystem

0 23

Obecnie emisje pochodzące z sektora budowlanego generują ponad 1/3 światowego CO2. Deweloperzy powierzchni magazynowych są częścią tej branży. Jednocześnie budujemy centra będące bardzo ważnym ogniwem dla logistyki – a to kolejna gałąź gospodarki, która ze względu na transport ODPOWIADA ZA znaczny ślad węglowy. Dziś branża magazynowa jest na zielonym kursie, a dobra sytuacja rynkowa pozwala jeszcze intensywniej inwestować w ekologiczne budownictwo. To odpowiedni czas, aby skorzystać ze sprzyjających warunków i jeszcze mocniej zaakcentować rolę budownictwa przemysłowego w przyspieszeniu ekologicznej transformacji.

Po pierwsze: unikaj

Działa Badań Prologis szacuje, że w ciągu najbliższych 5 lat konieczne będzie podwojenie powierzchni przeznaczonych na operacje e-commerce. Odpowiedzialną reakcją branży jest coraz większe zaangażowanie w budownictwo cyrkularne. Kładziemy w nim nacisk na wykorzystanie elementów pochodzących z recyklingu lub z odzysku oraz projektowanie obiektów w taki sposób, aby umożliwić ponowne wykorzystanie materiałów po wycofaniu ich z użycia. Ważny jest też wybór komponentów o wysokiej trwałości, co zapewni długie lata eksploatacji bez potrzeby modernizacji i wymiany, oraz proces budowlany, w którym redukowane jest zużycie surowców oraz ilość odpadów. Jednym z przykładów takiego podejścia jest magazyn w Prologis Park Waalwijk w Holandii. Obiekt powstał w ok. 30% z materiałów cyrkularnych i biologicznych, a w pomieszczeniach biurowych odsetek ten wynosi aż 80%. Dodatkowo wszystkie wykorzystane materiały zostały skatalogowane w specjalnym cyfrowym paszporcie, który ułatwia identyfikację wartościowych elementów. Dzięki temu możliwe będzie ich ponowne wykorzystanie po zakończeniu eksploatacji obiektu.

POLECAMY

Emisje pochodzące z transportu można ograniczać, kupując materiały budowlane na lokalnych rynkach. Prologis pozyskuje w ten sposób blisko 30% materiałów potrzebnych przy budowie nowego obiektu. Liczy się także samo miejsce inwestycji. Tereny, które są położone blisko dużych aglomeracji, to krótszy transport do miejsc docelowych – obiektów produkcyjnych, hurtowni, sklepów czy pod drzwi konsumentów końcowych, który wpływa na ograniczenie emisji spalin. Pozytywnym trendem są też inwestycje typu brownfield. Parki logistyczne powstające na terenach poprzemysłowych, takie jak Prologis Park Ruda Śląska, który został zbudowany na obszarze pokopalnianym, oznaczają brak wykorzystania powierzchni biologicznie czynnej. Dodatkowo w duchu gospodarki obiegu zamkniętego dają nowe życie opuszczonemu terenowi.

Kolejnym rozwiązaniem eliminującym potrzebę wykorzystania zasobów są odnawialne źródła energii. Branża doskonale zdaje sobie sprawę z korzyści czerpania energii z własnych instalacji, dlatego intensywnie inwestuje m.in. w fotowoltaikę. Prologis w swoim najnowszym raporcie ESG za 2020 r. zapowiedział, że w ciągu najbliższych 4 lat zamierza niemal podwoić obecną moc do 400 MW energii czerpanej ze słońca. Zielona energia to odpowiedzialne gospodarowanie zasobami, niższe koszty eksploatacji oraz wymierny efekt w ograniczaniu śladu węglowego. Dla przykładu: tylko w jednym magazynie Prologis w Hamburgu instalacja solarna pozwala najemcom na uzyskanie aż 293 ton oszczędności CO2 rocznie.

Na zachodzie Europy inwestycje w solary są znacznie łatwiejsze niż w Polsce, m.in. dzięki dużym subsydiom. Dlatego w kraju szukamy alternatywy, jaką są m.in. zakupy certyfikowanej energii. Prologis dla swoich klientów zamówił na 2021 r. energię z certyfikatami pochodzenia od firmy Tauron. Ponieważ wykupienie certyfikatów pochodzenia wiąże się z przekazaniem pieniędzy na inwestycje w źródła odnawialne, branża może w ten sposób dodatkowo wspierać rozwój energetyki odnawialnej w Polsce. A nie czekając na dodatkowe wsparcie w finansowaniu, już dziś przygotowuje się projektowo pod fotowoltaikę. W tym celu wszystkie dachy w nowo budowanych magazynach Prologis w Polsce są już przygotowane pod instalację fotowoltaiczną i mają w standardzie możliwość obciążenia 30 kg na każdy m2.

Po drugie: ograniczaj

Rozwój handlu internetowego znacznie wpłynął także na sam charakter budynków magazynowych. Obsługa e-commerce np. wymaga trzy razy więcej powierzchni magazynowej niż w przypadku handlu stacjonarnego. Z roku na rok pracuje w nich też coraz więcej ludzi – w centrach dystrybucyjnych Prologis na całym świecie zatrudnionych jest 850 tys. osób, a strumień przepływu samochodów i towarów cały czas rośnie. Dlatego branża szuka nowych rozwiązań i wprowadza kolejne elementy, które wpływają na ograniczenie wykorzystywanej energii i zasobów naturalnych. Mówiąc krótko: koniec z marnotrawstwem. Mamy wiele narzędzi, które możemy do tego wykorzystać.

Od tych prawnych – jak jasno określone wymagania techniczne co do efektywności energetycznej budynków, przez wyposażenie budynków i terenów centrów logistycznych w instalacje ograniczające zużycie mediów, po systemy opomiarowania i zapobiegania awariom, które dodatkowo wspierają oszczędną eksploatację.

Pozytywnym trendem są też inwestycje typu brownfield. Parki logistyczne powstające na terenach poprzemysłowych, takie jak Prologis Park Ruda Śląska, który został zbudowany na obszarze pokopalnianym, oznaczają brak wykorzystania powierzchni biologicznie czynnej. Dodatkowo w duchu gospodarki obiegu zamkniętego dają nowe życie opuszczonemu terenowi.

W kosztach znaczny udział ma energia elektryczna – budynki trzeba ogrzać lub schłodzić, zapewnić prąd do urządzeń. Magazyny trzeba też dobrze oświetlić, dlatego wyposażane są w systemy oświetlenia LED. Najlepiej, jeśli są to instalacje z czujnikami reagującymi na ruch, bo takie dają – wg szacunków Prologis – aż do 80% oszczędności w zużywanej energii w porównaniu ze zwykłymi lampami. W przypadku LED mamy większą spójność poziomu luminancji i temperatury barw, co poprawia też samopoczucie pracowników oraz wydajność i bezpieczeństwo pracy. Wszystko to sprawia, że Prologis chce do 2025 r. wyposażyć w ledy 100% swojego portfolio na całym świecie.

Aby to było możliwe, wprowadził m.in. program LED Essentials, w ramach którego klienci mogą na korzystnych warunkach wymienić dotychczasową instalację na inteligentne oświetlenie z wbudowaną funkcją reagowania na ruch i porę dnia. Takie rozwiązanie pozwala też lepiej wykorzystać naturalne światło – gdy tylko jest dostępne, siła oświetlenia jest automatycznie zmniejszana. Ponieważ doświetlenia światłem naturalnym są ważne w redukcji zużycia energii w magazynach, są obecnie wdrażane nie tylko w pasmach przydokowych, ale także w strefach pakowania.

W określonych warunkach klimatycznych korzystną inwestycją jest też instalowanie białych lub odblaskowych pokryć dachowych, które zmniejszając absorbcję ciepła, obniżają temperaturę w pomieszczeniach, a tym samym koszty ogrzewania, wentylacji i klimatyzacji. Wpływają też na otoczenie, ponieważ ograniczają powstawanie tzw. wysp ciepła. Deweloperzy widzą korzyści takich rozwiązań – obecnie niemal połowa wszystkich magazynów Prologis na świecie ma chłodne dachy.

Wraz z rozbudową parków i coraz wyższym zatrudnieniem zwiększa się także zapotrzebowanie na wodę. Aby zmniejszyć zużycie wody w budynkach magazynowych, coraz częściej instaluje się toalety niskoprzepływowe i armaturę uruchamianą czujnikami ruchu. Na popularności zyskują też systemy do wykorzystania wody szarej, używanej później np. do spłukiwania toalet, oraz instalacje do odzyskiwania deszczówki, którą można nawadniać tereny przy budynkach.

W oszczędnym gospodarowaniu zasobami w nieruchomościach logistycznych pomocne są systemy monitorujące ich zużycie. W tym celu Prologis wyposaża magazyny w zintegrowany system smart metering do zdalnego odczytu mediów. Dzięki niemu najemcy w pełni kontrolują poziomy zużycia prądu, wody i gazu. Szczególnie wymagające są w tym zakresie magazyny – chłodnie, dlatego wyposażone są w specjalne systemy czujników, które umożliwiają mapowanie całej powierzchni pod kątem temperatury i wilgotności. W przypadku wykrycia nieprawidłowości informacja natychmiast trafia do kierownika magazynu, dzięki czemu można szybko zareagować.

W ograniczaniu wpływu nieruchomości na środowisko rolę mają także drobne elementy, np. promowanie niskoemisyjnego transportu wśród pracowników. W swoich parkach Prologis organizuje przystanki komunikacji miejskiej jak najbliżej magazynów, instaluje stacje ładowania pojazdów elektrycznych i zapewnia wiaty rowerowe. W całej Europie Środkowej inicjatywę tę pomaga realizować mu program PARKlife.

W kosztach znaczny udział ma energia elektryczna – budynki trzeba ogrzać lub schłodzić, zapewnić prąd do urządzeń. Magazyny trzeba też dobrze oświetlić, dlatego wyposażane są w systemy oświetlenia LED. Najlepiej, jeśli są to instalacje z czujnikami reagującymi na ruch, bo takie dają – wg szacunków Prologis – aż do 80% oszczędności w zużywanej energii w porównaniu ze zwykłymi lampami.

Po trzecie: rekompensuj

Współczesne rozwiązania technologiczne pozwalają skutecznie minimalizować wpływ środowiskowy budownictwa. Co jednak zrobić z tymi emisjami, których po prostu nie można uniknąć w całym cyklu życia budynku? Z pomocą przychodzą narzędzia, dzięki którym można je kompensować. Prologis postawił m.in. na współpracę z organizacją Cool Earth. Dzięki temu będzie mógł zrównoważyć ekwiwalent nieuniknionej emisji CO2 w swoich nowych inwestycjach, a jednocześnie pomoże ochronić obszar lasów deszczowych o powierzchni ponad 30-krotnie większej niż każdy nowo budowany obiekt. Tylko w ostatnim roku, budując swoje magazyny w Europie Środkowej, pomógł ochronić w ten sposób 784 hektarów lasów deszczowych.

Odpowiedzialne budownictwo nie musi oznaczać angażowania się wyłącznie w działania o szerokim zasięgu. Rekompensować środowisku swoją obecność można też w skali mikro. Dlatego deweloperzy magazynowi inwestują w tworzenie stref ochronnych dla lokalnych ekosystemów, projektują bioparki i dbają o zachowanie naturalnej bioróżnorodności w sąsiedztwie. W symbiozie magazynu z otoczeniem sprawdzają się też najprostsze rozwiązania, jak dodatkowe nasadzenia drzew. Drzewa zwiększają retencję wodną, obniżają temperaturę gruntu i pochłaniają CO2. Pozytywnie wpływają też na samopoczucie pracujących tam osób.

Unikaj, ograniczaj, rekompensuj

Wraz z rosnącym sektorem e-commerce rosną nowe magazyny. Z analiz Prologis Research wynika, że handel elektroniczny ma znaczną przewagę nad zakupami w sklepach stacjonarnych, jeśli chodzi o ograniczanie emisji.

Jednym z warunków są nowoczesne, rozbudowane sieci logistyczne i miejskie centra realizacji zamówień, które pozwalają na skonsolidowaną dostawę zamówień pod drzwi klienta, zmniejszając przy tym emisje związane z transportem nawet o 50%. 

W oszczędnym gospodarowaniu zasobami w nieruchomościach logistycznych pomocne są systemy monitorujące ich zużycie. W tym celu Prologis wyposaża magazyny w zintegrowany system smart metering do zdalnego odczytu mediów. Dzięki niemu najemcy w pełni kontrolują poziomy zużycia prądu, wody i gazu. Szczególnie wymagające są w tym zakresie magazyny – chłodnie, dlatego wyposażone są w specjalne systemy czujników, które umożliwiają mapowanie całej powierzchni pod kątem temperatury i wilgotności.

Jeśli dołączymy do tego wdrażane obecnie innowacje z zakresu wykorzystania sztucznej inteligencji, elektryfikacji flot, ekologicznych opakowań nowej generacji i inteligentnych niskoemisyjnych budynków, to w kolejnych latach będziemy mogli jeszcze wyraźniej obserwować zielony zwrot w logistyce, w którym nieruchomości magazynowe grają ważną rolę. Pod Paryżem Prologis buduje teraz obiekt, który będzie pierwszym magazynem neutralnym pod względem emisji CO2. 

To oznacza, że pozwoli on na uniknięcie, zredukowanie i zrekompensowanie 100% oddziaływania na środowisko w całym cyklu życia budynku. Zapotrzebowanie na ogrzewanie, chłodzenie i zasilanie będzie zaspokajane dzięki energooszczędnemu projektowi, fotowoltaice, zakupom certyfikowanej energii i odwiertowemu magazynowaniu ciepła. W skali roku pozwoli to zaoszczędzić aż 150 tys. ton CO2. Tak może wyglądać droga do neutralności emisyjnej budownictwa w praktyce.

Przypisy