Strategia zarządzania powierzchniami najmu magazynów BOMA INDUSTRIAL jest lepsza niż PN-ISO 9836?

Niestety, są to nagminnie powtarzające się problemy. Spotęgowała je norma BOMA Industrial 2019 – mimo że jest dostępna już kilka lat, to wynajmujący dopiero niedawno zaczęli myśleć o jej wdrażaniu. Wprowadziła ona liczne nowości i trudności, które ciężko jest przełożyć w stosunku 1:1 na rynek polski. Niemało problemów przysparza również druga stosowana do celów liczenia powierzchni najmu magazynów norma – PN-ISO 9836. W ciągu kilku lat mieliśmy trzy wersje, a ta ostatnia z lipca 2022 r. wywróciła nieco dotychczasowe podejście jej twórcy. Która norma jest lepsza? Jak liczyć współczynniki powierzchni wspólnych? Czy rynek polski przyjmie wliczanie do najmu powierzchni doków załadunkowych? Czy kompleksy budynków magazynowych sprawdzą się w nowych zasadach liczenia powierzchni najmu? Jaką strategię zarządzania powierzchni najmu magazynów warto rozważyć? Czy sam pomiar jest najważniejszy dla portfela inwestycyjnego w nakreśleniu uniwersalnej strategii najmu na lata? I jakie najpowszechniejsze błędy i straty finansowe dla wynajmujących generuje niezrozumienie norm?

Norma PN-ISO 9836 czy BOMA Industrial

Uogólniwszy, inwestorzy magazynowi wynajmują powierzchnie po obrysie zewnętrznym ścian zewnętrznych, ale przy zastosowaniu dwóch różnych standardów pomiaru funkcjonujących na rynku polskim. Dla części deweloperów magazynowych powierzchnie najmu liczymy według normy PN-ISO 9836. Tu przepisy zmieniają się zbyt szybko, normy są nieprecyzyjne, uznaniowe i mają mnóstwo błędów, co przyznał mi pisemnie sam twórca normy. Do września 2020 r. obowiązywała PN--ISO 9836-1997, od września 2020 do lipca 2022 r. – PN-ISO 9836:2015-12, a po tym okresie mamy posługiwać się normą PN-ISO 9836:2022-07. Pomiar wykonywany jest po zewnętrznym obrysie ścian zewnętrznych budynku, według powierzchni całkowitej. W stosunku najmu można stosować dowolne zasady pomiaru powierzchni (prawo nam nie narzuca konkretnej normy). O ile w przypadku normy BOMA jest to prostsze, to przy zastosowaniu PN-ISO 9836 diabeł tkwi w innych szczegółach. Mam tu na myśli: pomiar w osi ściany między najemcami, włączanie powierzchni antresoli liczonych po obrysie ścian zewnętrznych czy wliczanie współczynników powierzchni wspólnych. Liczenie antresoli i schodów do nich prowadzących lepiej wypada przy zastosowaniu BOMA. Mierzenie powierzchni między najemcami po osi ścian jest modyfikacją PN-ISO 9836. Nie pozwala ona mierzyć w osi ściany, a po raz pierwszy zasady pomiaru w osi ścian dopuszcza i opisuje PN-ISO 9836:2015-12. Norma PN-ISO 9836:2022-07...