Monofunkcyjność, która przez lata była naturalnym modelem rozwoju dużych dzielnic biurowych, dziś ustępuje inwestycjom łączącym biura z mieszkaniami, usługami, gastronomią, kulturą czy rekreacją. Najlepsze projekty nie powielają przy tym jednego schematu, ale uzupełniają to, czego w danej części miasta rzeczywiście brakuje. Sama obecność kilku funkcji nie przesądza jednak o jakości mixed-use. Ważne jest to, czy wzajemnie się uzupełniają i zapewniają aktywność o różnych porach dnia. Taki model ogranicza zależność inwestycji od jednej grupy użytkowników i sprawia, że pozostaje ona aktywna także poza typowymi godzinami pracy biurowej.
W Echo Investment od lat konsekwentnie rozwijamy projekty wielofunkcyjne, które mają uzupełniać i wzmacniać istniejącą strukturę miasta. Browary Warszawskie czy łódzka Fuzja pokazują, że dobrze zaplanowany projekt mixed-use może stać się czymś więcej niż zespołem budynków. Decydują o tym nie tylko odpowiednio dobrane funkcje i architektura, ale także sposób, w jaki projekt zostaje włączony w codzienne życie miasta. W Browarach Warszawskich przestrzenie publiczne regularnie stają się miejscem wydarzeń kulturalnych i społecznych – od kina plenerowego i Wola Jazz Festival, po wystawy i projekty artystyczne. Charakterystyczne 17-metrowe schody od kilku lat oddajemy polskim ilustratorom, a w 2025 r. prace twórców wcześniejszych realizacji pokazaliśmy na plenerowej wystawie wzdłuż ulicy Haberbuscha i Schielego. W łódzkiej Fuzji sztuka została z kolei wpisana w samą przestrzeń projektu – przykładem może być instalacja „Nitka” Izabeli Bołoz, która nawiązuje do włókienniczej historii tego miejsca.
REKLAMA
Miejsce, które buduje własną społeczność
Takie działania przyciągają również osoby, które w danym miejscu nie pracują ani nie mieszkają. Z czasem wokół niego tworzy się stała społeczność wracająca na koncerty, wystawy i letnie seanse, ale też do restauracji czy przestrzeni publicznych. Dzięki temu inwestycja zyskuje własną tożsamość i rozpoznawalność, a regularna obecność ludzi wspiera funkcjonowanie gastronomii i usług. Z perspektywy rynku przekłada się to na większą konkurencyjność i przewagę trudną do osiągnięcia w monofunkcyjnych kompleksach biurowych.
Dużą rolę odgrywają także zieleń i ogólnodostępne przestrzenie. W intensywnie zabudowanych częściach miasta parki, ogrody i skwery pomagają poprawić mikroklimat, zapewniają cień i wspierają retencję wody, ale przede wszystkim podnoszą jakość codziennego korzystania z tej części miasta. Dają przestrzeń do odpoczynku, spotkań, a latem także pracy na zewnątrz. Nie są dodatkiem do architektury, ale częścią codziennego życia użytkowników. Ten kierunek rozwijamy dziś w superkwartale Towarowa22 w Warszawie czy projekcie WITA w Krakowie. W obu inwestycjach zieleń jest jednym z elementów organizujących całą przestrzeń. W Towarowa22 powstają ogólnodostępne Ogrody Towarowa, a roślinność pojawi się także na skwerach, dziedzińcach i dachach. W WITA blisko 7 tys. m2 terenu przeznaczono na zieleń, w tym około 150 nowych drzew, a centralną część projektu tworzy piesza aleja z miejscami do odpoczynku. W obu przypadkach zieleń nie pełni wyłącznie funkcji estetycznej – organizuje przestrzeń pomiędzy budynkami i tworzy miejsca, z których mogą korzystać nie tylko pracownicy czy mieszkańcy, ale także osoby odwiedzające i korzystające z otoczenia projektu.
Najlepsza powierzchnia coraz bardziej deficytowa
Zmiana roli biura znajduje dziś wyraźne odzwierciedlenie w decyzjach najemców. Firmy z większą uwagą wybierają przyszłe siedziby, podczas gdy podaż nowych projektów spełniających najwyższe wymagania pozostaje ograniczona. W Warszawie jest to szczególnie widoczne – najlepsza powierzchnia w centralnych lokalizacjach staje się coraz trudniej dostępna.
Zmienia się przy tym sposób organizacji samej powierzchni. Mniejszą rolę odgrywa maksymalizacja liczby stanowisk, większą – stworzenie warunków do różnych sposobów pracy. Potrzebne są zarówno miejsca do koncentracji i rozmów online, jak i przestrzenie do pracy projektowej, warsztatów, spotkań zespołów czy wymiany wiedzy. Najemcy coraz dokładniej analizują bowiem nie tylko parametry budynku, ale również to, jak przestrzeń wspiera funkcjonowanie organizacji. Ta elastyczność ma również znaczenie w dłuższej perspektywie – model pracy może zmienić się w ciągu kilku lat, podczas gdy budynek pozostaje na rynku przez dekady.
Rosnące wymagania i ograniczona dostępność najlepszej powierzchni sprawiają, że decyzje o przyszłej siedzibie zapadają dziś z dużym wyprzedzeniem. Dobrym przykładem może być jedna z ostatnich dużych transakcji najmu na warszawskim rynku. PwC wynajęło około 20 tys. m2 w AFI Tower, którą realizujemy wspólnie z AFI Poland w ramach Towarowej22, choć przeprowadzka planowana jest dopiero na 2029 r. Dla dużych organizacji wybór odpowiedniej powierzchni staje się więc elementem długoterminowego planowania, a nie decyzją podejmowaną dopiero przed końcem obecnej umowy najmu. Jednocześnie coraz wyraźniej różnicuje się sam zasób biurowy. Nowoczesne i dobrze zmodernizowane budynki łatwiej utrzymują zainteresowanie najemców, podczas gdy część starszych obiektów będzie wymagała zmian – zarówno technicznych i środowiskowych, jak i dotyczących organizacji powierzchni.
Efektywność i trwałość jako przewaga
O jakości biura decyduje także zdolność do utrzymania efektywności w kolejnych latach. Certyfikaty pozostają ważnym potwierdzeniem standardu, ale coraz większe znaczenie mają rzeczywiste parametry budynku – zużycie energii i wody, poziom emisji, możliwość monitorowania danych czy sprawność instalacji. Równie istotne są warunki, które bezpośrednio odczuwają użytkownicy – dostęp do naturalnego światła, jakość powietrza, akustyka i komfort cieplny.
Zmienia się również samo podejście do ESG. Ocena budynku nie kończy się dziś na jego bieżącym zużyciu energii. Coraz większą uwagę zwraca się na ślad węglowy w całym cyklu życia nieruchomości – od doboru i produkcji materiałów, przez budowę i eksploatację, po późniejsze modernizacje i możliwość ponownego wykorzystania części materiałów. W tym kierunku zmierzają także regulacje europejskie, które stopniowo zaostrzają wymagania dotyczące efektywności energetycznej nowych budynków i coraz mocniej uwzględniają emisje związane z całym ich cyklem życia.
Większą rolę odgrywają też dane i automatyka budynkowa. Samo zastosowanie nowoczesnych instalacji nie wystarcza. Kluczowy staje się dostęp do danych, które pozwalają ocenić ich efektywność i odpowiednio reagować na sposób użytkowania budynku. Bieżący pomiar zużycia energii, ogrzewania, chłodzenia czy wentylacji pozwala lepiej dostosować ich działanie do sposobu korzystania z powierzchni, szybciej wykrywać nieefektywności i ograniczać koszty. Europejskie regulacje coraz wyraźniej łączą efektywność energetyczną z cyfryzacją, automatyką oraz jakością środowiska wewnętrznego.
Coraz ważniejsza staje się również odporność budynku na zmieniające się warunki klimatyczne. Dla biur oznacza to m.in. ograniczanie ryzyka przegrzewania, racjonalne gospodarowanie wodą i takie projektowanie instalacji oraz przestrzeni, aby utrzymać komfort użytkowników także podczas coraz częstszych okresów wysokich temperatur. ESG coraz mniej sprowadza się więc do zestawu parametrów ocenianych w dniu oddania budynku, a coraz bardziej do jego zdolności do efektywnego funkcjonowania przez kolejne dekady.
Wiele z tych kwestii rozstrzyga się już na etapie projektowania. Dobór materiałów, dostęp do światła dziennego czy rozwiązania ograniczające przegrzewanie wpływają zarówno na komfort użytkowników, jak i na ślad węglowy oraz koszty utrzymania nieruchomości. Równie ważne jest projektowanie przestrzeni w taki sposób, aby mogła być dostosowywana do zmieniających się potrzeb bez konieczności głębokich przebudów. Przemyślane rozwiązania architektoniczne ograniczają w ten sposób ryzyko szybkiego starzenia się budynku i pomagają dłużej utrzymać jego wysoki standard.
W kolejnych latach przewagę będą budować projekty, które pozostają atrakcyjne i użyteczne mimo zmieniających się modeli pracy, technologii i standardów środowiskowych. Dobre biuro musi przy tym służyć nie tylko firmom i ich pracownikom, ale także dobrze funkcjonować jako część miasta. To połączenie długoterminowej jakości budynku z jego znaczeniem dla użytkowników i otoczenia będzie w coraz większym stopniu decydować o powodzeniu współczesnych projektów biurowych.
