To fundamentalne przesunięcie logiki całego procesu inwestycyjnego – od trybu wyjątkowego w kierunku pełnej zgodności z lokalną polityką przestrzenną gminy. Wiąże się to nierozerwalnie z zastąpieniem studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego planami ogólnymi, które stanowią akt prawa miejscowego.
Chcę podzielić się tym, jak widzę tę zmianę z perspektywy biura projektowego, które przez lata pracowało w reżimie specustawy.
REKLAMA
Lex deweloper — narzędzie, które dojrzało
Kiedy specustawa mieszkaniowa wchodziła w życie, budziła mieszane uczucia. Z jednej strony dawała inwestorom elastyczność tam, gdzie plan miejscowy nie nadążał za potrzebami rynku. Z drugiej – była często krytykowana za omijanie standardowych procedur planistycznych.
Z perspektywy czasu widzę jednak, że po kilku latach aktywnej pracy w tym trybie specustawa przestała być narzędziem „drogi na skróty”. Stała się procesem wymagającym, ale przewidywalnym. Wymagała pogłębionych analiz: urbanistycznych, komunikacyjnych, środowiskowych. Wymuszała bliską współpracę architektów z urbanistami i zespołami formalnoprawnymi, a także wymagała prowadzenia elastycznego dialogu dewelopera z mieszkańcami w trakcie tzw. konsultacji społecznych. Zmuszała nas projektantów do myślenia o inwestycji nie tylko jako zadaniu na konkretnej działce, ale jako elemencie szerszej struktury miasta. To był dobry krok.
To doświadczenie ma dziś szczególną wartość. Analiza powiązań funkcjonalnych, ocena infrastruktury otoczenia, wczesne rozpoznanie potrzeb interesariuszy – to kompetencje, które zbudowaliśmy właśnie dzięki pracy w reżimie specustawy.
Przykładem projektu realizowanego jeszcze w tym trybie jest Lotnicza 100 – Północ – wrocławska inwestycja mieszkaniowa przy ul. Lotniczej 100, która została zaprojektowana przez SRDK STUDIO dla GC Development. To projekt, który pokazuje, że lex deweloper – prowadzony w sposób metodyczny i świadomy – mógł być i był skutecznym instrumentem w procesie inwestycyjnym.
SRDK STUDIO zajmuje się także tematem inwestycji mieszkaniowej przy zbiegu ulic Na Ostatnim Groszu, Horbaczewskiego i Bystrzyckiej, gdzie inwestorem jest Trust Investment. Postępowanie formalne jest jeszcze w toku, ale pokazuje, że lex jest narzędziem, z którego chętnie korzystają deweloperzy.
ZPI: logika procesu zaczyna się od strategii, nie od projektu
Zintegrowany Plan Inwestycyjny to nie kolejna specustawa – to szczególna forma planu miejscowego. I właśnie ta różnica jest kluczowa.
ZPI musi być spójny z planem ogólnym gminy (POG), a tam gdzie POG nie został jeszcze uchwalony – ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Co więcej, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ZPI musi uwzględniać politykę przestrzenną gminy wyrażoną w strategii jej rozwoju.
W praktyce oznacza to jedno – etap projektowania architektonicznego przestaje być punktem wyjścia. Zanim powstaną koncepcje, musimy gruntownie przeanalizować dokumenty planistyczne gminy, zidentyfikować kierunki jej polityki przestrzennej i zbadać, na ile zamierzenie inwestycyjne jest z nimi zbieżne.
To logika, którą dobrze rozumiem i którą – szczerze mówiąc – cenię. Inwestycja zakorzeniona w długofalowej wizji gminy ma realną szansę na społeczną akceptację i mniejsze ryzyko konfliktów na późniejszych etapach procesu.
Co reforma planistyczna zmienia dla inwestorów i biur projektowych
Wygaszenie lex deweloper zamyka epokę wyjątkowych ścieżek planistycznych. To dobra wiadomość z punktu widzenia spójności przestrzennej polskich miast. Reforma planistyczna ujawnia też systemowe luki, które trzeba zaadresować.
Pierwsza i najbardziej odczuwalna w praktyce: brak ustawowych terminów dla procedowania wniosku ZPI po stronie urzędów. Gmina może procedować wniosek tak długo, jak uzna za stosowne. Dla inwestorów oznacza to trudne do oszacowania ryzyko czasowe i finansowe. Dla biur projektowych – konieczność zarządzania projektami o nieokreślonym horyzoncie zakończenia.
Druga kwestia: zakres opracowania planu ograniczony do terenu inwestycji głównej i inwestycji uzupełniającej rodzi pytania o sposób uwzględniania szerszego kontekstu urbanistycznego. To pole, które wymaga rewizji przepisów.
Wyjątkiem na mapie Polski są Warszawa i Kraków – jedyne miasta, które opracowały własne wytyczne dla inwestorów dotyczące standardów procedowania ZPI na terenie gminy. Ich praktyczne instrukcje, zawierające m.in. cenniki wymaganych inwestycji uzupełniających, pozwalają inwestorom z wyprzedzeniem ocenić opłacalność wejścia w tę procedurę. To wzorzec, który powinien upowszechnić się w całej Polsce.
Reforma planistyczna jako zmiana kulturowa
Patrząc na całość tej transformacji, widzę w niej coś więcej niż zmianę przepisów. Reforma planistyczna to wezwanie do zmiany sposobu myślenia inwestorów, mieszkańców, projektantów i urzędników. Kompetencje zdobyte podczas pracy z lex deweloper: myślenie w skali miasta, wielobranżowa analiza kontekstu, wczesne włączanie urbanistyki do procesu projektowego – to kapitał, który nie traci wartości. Przeciwnie, w nowym środowisku regulacyjnym staje się on jeszcze ważniejszy.
ZPI to system wymagający większego zaangażowania na wczesnym etapie, ale dający szansę na trwalsze, lepiej zakorzenione w strukturze miast rezultaty. Jestem przekonana, że właśnie tam leży przyszłość odpowiedzialnego procesu inwestycyjnego w Polsce.
