W Polsce tworzy się dziś nowe podejście do modernizacji aktywów. Dotychczas większość budynków komercyjnych była stosunkowo nowa – budowana niedawno, najdalej w ciągu ostatnich 20–25 lat, dlatego repozycjonowanie budynków nie było często traktowane jako proces strategiczny. Ale sytuacja zmienia się właśnie teraz.
Doradcy techniczni pełnią w tym procesie nową rolę – rolę integratora łączącego świat inżynierii, finansów i zrównoważonego rozwoju. W perspektywie 5–10 lat właśnie takie podejście będzie decydowało o wartości aktywów, ich płynności inwestycyjnej oraz zdolności do przyciągania najemców.
REKLAMA
Od prostej modernizacji do celowego repozycjonowania – zmiana paradygmatu
Tradycyjna modernizacja obiektów komercyjnych koncentrowała się dotychczas zazwyczaj na odświeżeniu powierzchni lub wymianie wybranych instalacji. Miała dawać przede wszystkim efekt wizualny, zwiększać powierzchnię najmu i komfort użytkowników.
Zmiana, która następuje teraz, prowadzi do sytuacji, w której kluczowe jest podejście holistyczne, obejmujące pełną analizę techniczną budynku (HVAC, BMS, instalacje), optymalizację zużycia energii i emisji CO2, dostosowanie do Taksonomii UE i standardów ESG, poprawę komfortu użytkowania (w tym uwzględnienia dostępności architektonicznej i funkcjonalnej). I jest połączona z bardzo dokładną analizą celowości i wpływu CAPEX na działanie obiektu.
Pojawia się zatem coraz silniejszy trend rezygnowania z wyburzeń na rzecz głębokiej modernizacji, co wynika z analiz ekonomicznych i potrzeby redukowania emisji śladu węglowego. Trend ten jest widoczny zwłaszcza w centrach biznesowych dużych miast, w których wyburzenie i ponowna budowa wiąże się z poważnymi utrudnieniami, ale w najbliższej przyszłości zapewne rozszerzy się znacznie.
ESG jako rdzeń strategii value add
Strategia value add, choć dotyczy kwestii budowania wartości aktywa, buduje się w zasadzie wokół odpowiadania na potrzeby obecnych i przyszłych najemców. To oni są bowiem głównymi „klientami” właściciela, ponieważ to poziom i zakres czynszu odpowiadają za przychody i wartość nieruchomości. Oczekiwania najemców są zazwyczaj podobne: niskie koszty utrzymania wynajmowanej powierzchni, mierzalne efekty redukcji emisji, efektywność energetyczna, certyfikaty (BREEAM, LEED, WELL), które dowodzą, że budynek spełnia obowiązujące standardy, a także dostęp do transparentnych danych.
Inwestorzy natomiast analizują aktywa przez pryzmat ryzyk regulacyjnych, reputacyjnych i klimatycznych. Budynek, w którym ryzyka pozostają niezidentyfikowane i niezarządzone, traci więc wartość szybciej niż kiedykolwiek wcześniej.
Kluczowe dźwignie wartości w repozycjonowaniu
Dla inwestorów repozycjonowanie budynku, który zachowuje przecież swój adres, bryłę, powierzchnię i historię, to dziś przede wszystkim połączenie kwestii energetycznych, operacyjnych i wizerunkowych.
Kluczowe aspekty to zatem dekarbonizacja operacyjna, a więc redukcja zużycia energii i emisji CO2 i optymalizacja CAPEX wobec OPEX (czyli przełożenie inwestycji na realne i uzasadnione obniżenie kosztów operacyjnych). Inwestorzy kładą też nacisk na szeroki zakres re-use zamiast rebuild – zachowanie konstrukcji, które ogranicza m.in. ślad węglowy.
Dla repozycjonowania ważne są także – trudniejsze do opisania w liczbach – doświadczenia użytkownika związane ze zdrowiem, komfortem i elastycznością przestrzeni. Wszystko w perspektywie 5–10 lat.
Na polskim rynku mamy już pierwsze ambitne przykłady repozycjonowania starszych budynków i budowania ich wartości. Warto się im przyjrzeć.
Polskie przykłady: V Tower w Warszawie – głęboka transformacja zamiast wyburzenia
Projekt modernizacji V Tower to jeden z najbardziej zaawansowanych przykładów realizacji strategii value add w Polsce. Biurowiec przeszedł kompleksową transformację techniczną i funkcjonalną obejmującą wszystkie systemy instalacyjne oraz poprawę efektywności energetycznej.
Kluczowym elementem modernizacji było zachowanie konstrukcji i elewacji budynku. Dzięki rekomendacjom osiągnięto m.in.:
- redukcję emisji CO2 o ponad 40%,
- oszczędność energii na poziomie ok. 3600 MWh rocznie,
- zmniejszenie zużycia energii pierwotnej o 31% względem stanu wyjściowego,
- standard porównywalny z nowymi budynkami.
Modernizacja V Tower zwróciła uwagę środowiska m.in. dlatego, że nie ingerowała w bryłę budynku i pozwoliła na zachowanie niektórych elementów wnętrza, jednocześnie zapewniając radykalną poprawę parametrów budynku. Najważniejszym elementem strategii inwestora były bowiem zmiany wpływające na funkcjonowanie nieruchomości, zwiększające jej atrakcyjność dla najemców oraz podnoszące wartość budynku. Dodatkowo decyzja o rewitalizacji zamiast wyburzenia pozwoliła uniknąć emisji ponad 27 000 ton CO2.
– Rewitalizacja V Tower pokazuje, że zachowanie struktury budynku i jednoczesna głęboka modernizacja instalacji pozwalają osiągnąć znaczącą redukcję emisji oraz kosztów operacyjnych, tworząc aktywo gotowe na wyzwania związane z ESG i nowe potrzeby wymagających najemców – komentuje Karol Klin, Cornerstone Investment Management. – Nasz cel został zrealizowany i jestem pewien, że V Tower będzie odniesieniem standardu dla rynku.
Na modernizację V Tower należy zatem patrzeć jak na mocny sygnał dla rynku. W perspektywie 5–10 lat, wraz z dojrzewaniem zasobu budynków w Polsce, projekty, które przejdą podobną drogę, będą stanowić benchmark dla rynku, łącząc wysoką efektywność z ograniczeniem ryzyk regulacyjnych i klimatycznych.
Polskie przykłady: portfel magazynowy Rysy Properties – ESG jako standard operacyjny
W sektorze logistycznym strategia value add opiera się na skalowalności i standaryzacji projektów w portfelu. Obiekty magazynowe Rysy Properties pokazują, jak wdrożenie ESG na poziomie portfela może zwiększać wartość aktywów.
Zakres działań, które budują wartość assetów, obejmował:
- przygotowanie standardów projektowych pod certyfikację BREEAM,
- opracowanie strategii adaptacji do zmian klimatu,
- optymalizację energetyczną,
- wdrożenie wymagań ESG w całym cyklu inwestycyjnym.
– W projektach magazynowych kluczowe jest stworzenie powtarzalnego standardu technicznego i standardu ESG, który można skalować w całym portfelu, zapewniając jednocześnie zgodność z regulacjami i optymalizację kosztów operacyjnych. To poważne wyzwanie w przypadku nieruchomości nabywanych od różnych właścicieli i budowanych w różnych standardach – komentuje Katarzyna Jaskiewicz, Rysy Properties.
W kilkuletnim horyzoncie sektor logistyczny także dzięki modernizacjom dokonywanym w ramach strategii value add będzie zapewne jednym z najbardziej zaawansowanych pod względem poprawy efektywności, głównie dzięki presji najemców i globalnych łańcuchów dostaw.
Polskie przykłady: biurowce Nefryt i Topaz – stabilizacja i podnoszenie wartości
Kompleks Nefryt i Topaz na warszawskim Służewcu to przykład aktywów typu core+, które dzięki odpowiedniemu zarządzaniu i modernizacjom utrzymują wysoką atrakcyjność inwestycyjną. Ich właściciel, Resolution Capital Management, to jeden z podmiotów, które dostrzegły jako pierwsze stabilny potencjał starszych budynków biurowych z okolic ul. Domaniewskiej.
Nefryt i Topaz to budynki z lat 2004–2008. Oferują łącznie ponad 28 tys. m² powierzchni biurowej i posiadają certyfikaty BREEAM In-Use na poziomie Excellent. Ich wartość wynika ze stabilnego poziomu najmu (~85%) i wysokiej jakości technicznej. Obecny właściciel postawił też na przygotowanie przemyślanego CAPEX-planu, który uwzględnia ciągłe inwestycje w efektywność energetyczną i komfort użytkowników.
W takich projektach rola doradcy polega na identyfikacji dalszych potencjałów optymalizacji – zarówno technicznych, jak i środowiskowych oraz przygotowaniu strategii modernizacji dostosowanej do cyklu życia budynku. Podczas współpracy zasadnicze było dla nas znalezienie rozwiązań, które są realistyczne i uzasadnione.
W przypadku takich budynków jak Nefryt i Topaz repozycjonowanie przestaje oznaczać kosmetyczne zmiany, a zaczyna być narzędziem realnej optymalizacji kosztów i poprawy komfortu najemców. Podstawą jest tu strategiczne, długofalowe podejście inwestora, bardziej kompleksowe niż dotychczasowe praktyki rynkowe.
W Nefrycie i Topazie celem jest obniżenie energochłonności poniżej 140 kWh/m2 rocznie do końca 2026 r., dzięki modernizacji BMS i HVAC, LED-om, PV oraz cyfryzacji zarządzania. Istotne było wczesne zaangażowanie zespołu technicznego już na etapie audytu, co pozwoliło dobrać rozwiązania pod kątem ROI i efektywności kosztowej, a nie wyłącznie kryteriów ESG. To pokazuje, że ESG w biurowcach staje się dziś praktycznym narzędziem ograniczania kosztów, a dobrze zlokalizowane starsze obiekty mogą skutecznie konkurować z nową podażą.
– Nasze budynki pokazują, że dobrze zaprojektowane aktywa mogą utrzymywać wartość przez lata, jeśli są systematycznie dostosowywane do wymagań technologicznych i standardów ESG. Widzimy ich potencjał i jesteśmy pewni, że będą atrakcyjne dla najemców przez wiele kolejnych lat – mówi George Leslie, Resolution Capital Management.
Integracja techniki i ESG – rola doradcy technicznego w procesie modernizacji
Skuteczna strategia value add opiera się zatem na kilku filarach. Pierwszym jest zawsze analiza danych, która pozwala na podjęcie odpowiedzialnych decyzji. To, że dane dostarczone doradcy technicznemu są możliwie wiarygodne i pełne, jest podstawowym warunkiem powodzenia całego procesu.
Po drugie, dla sukcesu strategii value add kluczowe jest traktowanie CAPEXu jako narzędzia transformacji. Modernizacja instalacji i infrastruktury jest zawsze podstawowym działaniem pozwalającym na osiągnięcie poprawy efektywności i wartości aktywa, ale już jej zakres i koszt podlegają ocenie.
Kluczem do sukcesu budynków komercyjnych pozostaje na koniec zawsze ich atrakcyjność dla najemców i funkcjonalność w zakresie użytkowania. Dlatego w ramach planowania inwestycji zawsze warto łączyć kompetencje inżynieryjne i strategiczne oraz przekładać cele ESG na konkretne rozwiązania techniczne, a na koniec – monitorować efekty i optymalizować operacje.
W ramach tego typu projektów wyzwaniem jest ich niepowtarzalność. Za każdym razem podstawą jest zrozumienie i dopasowanie się do celów właścicieli. Ich sukces jest dla nas dowodem, że potencjał rynkowy na podobne inwestycje jest duży, a przed nami kolejne spektakularne realizacje.
Kolejna dekada dla strategii value add?
W nadchodzącej dekadzie rynek nieruchomości komercyjnych będzie determinowany przez trzy główne trendy:
- Deep retrofit jako standard. Należy spodziewać się, że modernizacja istniejących budynków stanie się ważnym, a być może dominującym modelem inwestycyjnym – ze względu na koszty, presję legislacyjną i dążenie do redukcji śladu węglowego.
- Wzrost znaczenia wiarygodnych i pełnych danych. Rozbudowane systemy BMS, wsparcie AI i analityka będą kluczowe dla optymalizacji zużycia energii i zarządzania budynkami – nie tylko nowymi, ale także dojrzałymi.
- ESG jako czynnik wartości widać już dziś, a skala trendu będzie wzrastała. Aktywa niespełniające wymogów ESG będą tracić najemców i finansowanie, podczas gdy budynki „future-proof”, nawet starsze, będą premiowane, jeśli udowodnią swoją odporność i udokumentują odpowiedzialne zarządzanie ryzykami.
