Pierwszy kwartał 2026 roku zakończył się wynikiem 1,02 miliarda euro, co oznacza wzrost o 43% rok do roku. Jednocześnie odnotowano spadek liczby transakcji o około 30% – w pierwszym kwartale zamknięto 29 transakcji wobec 42 zrealizowanych w tym samym okresie w roku poprzednim. Choć płynność rynku jest niższa, to zwiększyła się średnia wartość pojedynczych inwestycji. Pod względem wolumenu był to najlepszy wynik pierwszego kwartału od czterech lat. Każdy z trzech głównych sektorów rynku nieruchomości komercyjnych mógł się pochwalić transakcją przekraczającą wartość 100 milionów euro.
REKLAMA
Struktura inwestorów i udział sektorów
Najbardziej aktywni w tym kwartale byli inwestorzy pochodzący z krajów Europy Środkowo-Wschodniej (CEE). Za nimi uplasował się kolejno kapitał amerykański, zachodnioeuropejski, polski i południowokoreański. Udział kapitału krajowego w ujawnionym wolumenie wyniósł 9%.
Pod względem wolumenu sektor magazynowy był zdecydowanym liderem w pierwszym kwartale, z udziałem 44%. Na drugim miejscu, z udziałem 31%, uplasował się sektor handlowy. W tym sektorze szczególną uwagę zwróciła duża transakcja portfelowa obejmująca centra handlowe. Jednocześnie utrzymywało się wysokie zainteresowanie parkami handlowymi. Na trzecim miejscu był sektor biurowy, z wynikiem 24%. W sektorze biurowym największe transakcje dotyczyły nowoczesnych obiektów w Warszawie i Krakowie, natomiast większość sprzedanych budynków znajdowała się w miastach regionalnych. W pozostałych segmentach rynku przeprowadzono dwie transakcje typu forward funding w sektorze mieszkaniowym oraz sprzedano dwa obiekty hotelowe.
Prognozy na kolejne miesiące 2026 roku pozostają pozytywne. Wzrost aktywności inwestorów, poprawa nastrojów rynkowych oraz stabilne fundamenty gospodarcze wskazują na utrzymanie obecnej dynamiki w dalszej części roku.
Sektor magazynowy
Sektor magazynowy pozostaje najbardziej aktywnym segmentem rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce, z istotnym udziałem kapitału typu core, który poszukuje stabilnych i przewidywalnych przepływów pieniężnych. Szczególnym zainteresowaniem inwestorów cieszą się obiekty zabezpieczone długoterminowymi umowami najmu.
W pierwszym kwartale 2026 roku zrealizowano 9 transakcji, w tym 2 portfelowe, o łącznej wartości 447 milionów euro. Był to najlepszy wynik dla pierwszego kwartału od 2020 roku. Istotną rolę odegrał kapitał amerykański, który uczestniczył w dwóch znaczących transakcjach – nabyciu dużego portfela logistycznego od Grupy Raben w formule „sale and leaseback” oraz przejęciu obiektu Panattoni BSH w Rzeszowie.
Obserwowany wzrost aktywności inwestycyjnej wynika m.in. z rosnącej zgodności oczekiwań cenowych między sprzedającymi a kupującymi. Dodatkowym czynnikiem wpływającym na rynek mogą być przewidywane zmiany wyceny starszych obiektów magazynowych.
Z perspektywy najemców obecna sytuacja na rynku magazynowym jest bardziej zrównoważona niż w okresie największego boomu inwestycyjnego. Zwiększona dostępność powierzchni w niektórych lokalizacjach daje większy wybór i silniejszą pozycję negocjacyjną, co skłania najemców do rozważania różnych opcji – od renegocjacji umów najmu po relokację do nowoczesnych budynków o wyższych standardach technicznych.
Decyzje najemców coraz częściej mają charakter analityczny, przy czym firmy koncentrują się na całkowitych kosztach operacyjnych, a nie wyłącznie na czynszu bazowym. Kluczowe znaczenie mają koszty energii, efektywność budynku oraz funkcjonalność magazynu. Najemcy coraz częściej poszukują też nowoczesnych budynków oferujących wyższe parametry techniczne, takie jak większa nośność posadzki, wyższa moc przyłączeniowa czy możliwość wdrożenia automatyzacji magazynu.
Strategiczne planowanie najmu staje się standardem, co skutkuje częstszymi renegocjacjami umów lub optymalizacją zajmowanej powierzchni, zamiast szybkich decyzji o relokacji. Coraz więcej firm rozpoczyna analizę rynku nawet 18–24 miesiące przed wygaśnięciem obecnej umowy, aby zwiększyć swoją pozycję negocjacyjną oraz zabezpieczyć najlepsze dostępne lokalizacje. Firmy dokładniej analizują swoje potrzeby logistyczne i dostępne opcje rynkowe, co sprawia, że procesy decyzyjne i negocjacyjne trwają dłużej niż w okresie największej dynamiki rynku.
Deweloperzy ograniczają projekty spekulacyjne, a nowe inwestycje realizowane są głównie po zabezpieczeniu najemców.
Postępująca automatyzacja procesów logistycznych oraz rosnące znaczenie systemów robotycznych powodują, że magazyny są projektowane w coraz bardziej zaawansowany technologicznie sposób. Nowe obiekty uwzględniają wyższe wymagania dotyczące mocy energetycznej, nośności posadzek, wysokości składowania czy infrastruktury IT. W wielu przypadkach już na etapie projektowania budynków uwzględnia się możliwość instalacji systemów automatycznego składowania lub robotów logistycznych.
Wraz z rozwojem rynku widoczna jest coraz większa specjalizacja funkcji poszczególnych regionów logistycznych. W największych aglomeracjach rośnie znaczenie magazynów miejskich i centrów dystrybucyjnych typu last-mile, które obsługują szybkie dostawy do konsumentów. Z kolei regiony o silnym zapleczu przemysłowym rozwijają się jako lokalizacje dla projektów produkcyjnych oraz magazynów wspierających procesy przemysłowe i montażowe.
Coraz większą rolę w strukturze popytu odgrywają firmy produkcyjne oraz przedsiębiorstwa prowadzące bardziej zaawansowane procesy logistyczne. W związku z tym rośnie zapotrzebowanie na obiekty oferujące wyższe parametry techniczne, m.in. większą nośność posadzki, możliwość instalacji suwnic, większą moc przyłączeniową czy wydzielone strefy produkcyjne. W wielu przypadkach magazyn przestaje pełnić wyłącznie funkcję składowania i staje się integralnym elementem infrastruktury produkcyjnej.
Na rynku coraz wyraźniej widoczne jest zróżnicowanie pomiędzy nowoczesnymi obiektami klasy A a starszymi zasobami magazynowymi. Najemcy coraz częściej wybierają budynki spełniające standardy ESG, oferujące wyższą efektywność energetyczną oraz lepsze warunki pracy dla pracowników. Starsze obiekty, szczególnie te zlokalizowane poza głównymi korytarzami logistycznymi, mogą wymagać modernizacji lub repozycjonowania, aby utrzymać konkurencyjność.
W skali globalnej jednym z najważniejszych trendów pozostaje reorganizacja łańcuchów dostaw. Firmy coraz częściej dywersyfikują produkcję i przenoszą część operacji bliżej rynków zbytu, aby zwiększyć bezpieczeństwo dostaw. Procesy nearshoringu i reshoringu wzmacniają rolę Europy Środkowo-Wschodniej, w tym Polski, jako ważnego zaplecza produkcyjno-logistycznego dla rynku europejskiego.
Sektor handlowy
Sektor handlowy pozostaje atrakcyjny dla szerokiego grona inwestorów – zarówno krajowych, jak i międzynarodowych. W pierwszym kwartale 2026 roku zrealizowano 10 transakcji o łącznej wartości 318 mln euro. Większość z nich dotyczyła parków handlowych i samodzielnych obiektów spożywczych.
Największa transakcja odpowiadała za prawie 60% całkowitego wolumenu sektora i dotyczyła 8 centrów handlowych Auchan: Ceetrus sprzedał galerie, a Auchan sfinalizował z węgierską grupą Adventum (Shopper Park Plus) transakcję typu sale and leaseback.
Parki handlowe nadal cieszą się dużym zainteresowaniem, co potwierdzają liczne transakcje portfelowe. Trei Real Estate sprzedażą ostatnich 7 obiektów do Ares & Slate Asset Management sfinalizował transakcję portfela 36 obiektów. Quick Park Mysłowice zmienił właściciela – transakcja, w której pośredniczył Avison Young, wzbogaciła portfel Karuzela Holding i Mitiska REIM. Dekada w Koninie jest już własnością Lords LB. Na początku 2026 roku pojawiły się również transakcje z planami przebudowy. Alfa Centrum w Gdańsku zostało pozyskane przez Euro Styl, który planuje wprowadzenie funkcji mieszkaniowej na tym terenie. Samodzielne sklepy spożywcze są również nieustannie przedmiotami transakcji.
W strukturze transakcji w pierwszym kwartale dominowało portfolio centrów handlowych (59%), następnie parki handlowe i obiekty handlowe typu convenience (27%), projekty do przebudowy (11%) i wolnostojące obiekty (3%).
Sektor biurowy
Sektor biurowy odnotował w pierwszym kwartale 2026 roku wolumen inwestycyjny na poziomie 245 milionow euro, zrealizowany w 8 transakcjach. Na szczególną uwagę zasługuje fakt, że sfinalizowano aż trzy transakcje dotyczące nieruchomości klasy „prime”. Budynek Lixa D w Warszawie został nabyty przez szwajcarski fundusz rodzinny, co odzwierciedla aktywność europejskich inwestorów z sektora „family office”, którzy coraz częściej skupiają się na nowoczesnych budynkach biurowych klasy A w najlepszych lokalizacjach. Renaissance Building został sprzedany polskiej firmie Syrena Real Estate. Ponadto obiekt Brain Park A w Krakowie został zakupiony przez francuską firmę Arkea Real Estate. Jednak najbardziej imponującą transakcją pod względem wartości (ponad 100 milionów euro) było nabycie Royal Wilanów w Warszawie przez firmę Wood & Company reprezentowaną przez zespół doradców inwestycyjnych i technicznych Avison Young.
Chociaż miasta regionalne zyskują na popularności, ich udział w całkowitej wartości inwestycji pozostaje ograniczony. Pomimo że 5 z 8 transakcji zrealizowano na rynkach regionalnych, w tym jedną dotyczącą biurowca klasy ,,prime” w Krakowie, ich łączna wartość stanowiła 25% całkowitego wolumenu sektora.
Biorąc pod uwagę transakcje znajdujące się obecnie w zaawansowanej fazie negocjacji, przewidujemy, że wartość inwestycji w sektorze biurowym w 2026 roku pozostanie na poziomie z ubiegłego roku. Fundamenty rynku pozostają silne, przyciągając nowe źródła kapitału.
Z kolei warszawski rynek powierzchni biurowej po pierwszym kwartale wyniósł 6,28 miliona m2. W tym okresie dostarczono 42 900 m2 w dwóch nowych budynkach: Studio A (24 000 m2) i Vena (15 400 m2), a także dzięki pierwszej fazie odświeżenia budynku Przemysłowa 26A (3500 m2). Trwające modernizacje lub przebudowy doprowadziły do zmniejszenia podaży biurowej o ponad 30 600 m2 na początku 2026 roku.
Aktywność deweloperska pozostała umiarkowana – 4 z 5 nowo wybudowanych lub zmodernizowanych budynków biurowych znajdują się w strefach centralnych. Do końca 2026 roku planowane jest oddanie do użytku niecałych 10 000 m2 nowej powierzchni biurowej.
W pierwszym kwartale wynajęto w Warszawie 130 000 m2 powierzchni, co oznacza niewielki spadek w porównaniu z pierwszym kwartałem 2025 roku. Ponad 50% wynajętej powierzchni znajdowało się w Centrum i CBD łącznie, a tuż za lokalizacjami centralnymi uplasował się Służewiec z udziałem 20%.
Popyt netto dominował w strukturze najmu, odpowiadając za niemal 60% całkowitego popytu. Wskaźnik pustostanów w Warszawie wzrósł w perspektywie kwartalnej, ale spadł rok do roku, osiągając 6,5% w strefach centralnych i 12,2% w obszarach poza centrum.
W pierwszym kwartale nie odnotowano żadnych transakcji przekraczających 10 000 m2. Największa dotyczyła 8900 m2 i została podpisana w strefie biurowej Służewiec.
Najbardziej aktywni byli najemcy z branży produkty i usługi IT, obsługa biznesu oraz sektor bankowy, ubezpieczeniowy i inwestycyjny, odpowiadając łącznie za 45% całkowitego wolumenu najmu w pierwszym kwartale 2026 roku.
Co dalej?
Polska pozostaje atrakcyjnym rynkiem dla inwestorów dzięki stabilnemu wzrostowi gospodarczemu, przewidywalnemu otoczeniu prawnemu oraz relatywnie wysokiej płynności rynku.
Rosnące zainteresowanie inwestorów zachodnich, szczególnie z Francji, wskazuje na potencjalny napływ kapitału typu core. Jednocześnie aktywny pozostaje kapitał krajowy oraz inwestorzy typu value-add i oportunistyczni.
Prognozy na 2026 rok są pozytywne i sugerują możliwość osiągnięcia wyników lepszych niż w roku poprzednim. Nie można jednak pominąć czynników ryzyka. Sytuacja geopolityczna, zwłaszcza na Bliskim Wschodzie, może wpływać na ceny ropy i poziom inflacji. W konsekwencji może to prowadzić do presji na wzrost stóp procentowych. Rynek nieruchomości, ze względu na swoją specyfikę, reaguje na zmiany wolniej niż rynki finansowe. W krótkim okresie można więc spodziewać się ostrożnego podejścia inwestorów i strategii typu wait and see.
