Dołącz do czytelników
Brak wyników

RESIDENTIAL

13 grudnia 2021

NR 6 (Grudzień 2021)

Rynek deweloperski: nowe czasy, nowe wyzwania, nowe rozwiązania

0 637

Pandemia koronawirusa zagroziła trzęsieniem ziemi na rynku deweloperskim i... w zasadzie spełniła tę groźbę. Zrobiła to jednak w przewrotny sposób. Zamiast oczekiwanego załamania sprzedaży i spadku cen, popyt – po początkowym tąpnięciu – zaczął nadrabiać zaległości, co przyczyniło się do zwiększenia dynamiki cen. Sprzyja temu to, że trwająca już ponad półtora roku pandemia nie podważyła dotychczasowych podstaw wzrostów. W dodatku doszedł kolejny czynnik, czyli wspomniane trzęsienie ziemi – na rynku materiałów i usług budowlanych.

Niespodziewani wygrani


Wiosną 2020 r. branża deweloperska nie mogła nawet śnić, że z światowego kryzysu spowodowanego pandemią koronawirusa wyjdzie nie tylko zwycięską ręką, ale wręcz wzmocniona. Klienci – z dnia na dzień postawieni w sytuacji ogromnej niepewności co do źródła dochodu, sytuacji gospodarczej czy wreszcie własnego zdrowia – wstrzymali zakupy. Popyt na nowe mieszkania w II kwartale 2020 r. 
spadł gwałtownie (w porównaniu z poprzednim kwartałem o ponad 60% na 6 największych polskich rynkach), co wyhamowało wzrosty cen.

W dodatku banki powodowane analogicznymi obawami co klienci ograniczyły akcję kredytową, zaostrzając kryteria przyznawania kredytów hipotecznych. Perspektywy dla branży wydawały się dość ponure. Przeciętny prezes firmy deweloperskiej zapewne trząsłby się ze śmiechu, gdyby ktoś mu wtedy powiedział, że po roku będą miały miejsce sytuacje, gdy deweloper sam zrywa umowę z klientem po to, by „sprzedane” już mieszkanie wystawić na rynek ponownie – w wyższej cenie.

A jednak dokładnie tak właśnie się działo. Nieruchomości potwierdziły status pewnej inwestycji na niepewne czasy i ich ceny ponownie zaczęły rosnąć. Częściowo przyczyniły się do tego działania polskich władz, które jak wiele innych rządów, obawiając się zdławienia swej „zamkniętej” gospodarki, zaczęły zasilać ją dodatkową płynnością i obniżać stopy procentowe. Spowodowało to, że atrakcyjność bankowych depozytów czy obligacji skarbowych i komercyjnych radykalnie spadła. Wyciekający z tych instrumentów kapitał zasilił strumień pieniędzy płynących do deweloperów, zwiększając popyt i podtrzymując wzrost cen.

POLECAMY

 

W dodatku nie straciły na aktualności dotychczasowe przesłanki atrakcyjności nieruchomości. Niedobory powierzchni mieszkaniowej, niskie ceny na tle Europy czy rosnąca siła nabywcza Polaków, wsparta dodatkowo niskimi stopami procentowymi i szybkim wznowieniem przez banki akcji kredytowej – to tylko najważniejsze z nich.

Nie sposób nie wspomnieć tu także o czynnikach natury podażowej, czyli malejącej dostępności gruntów czy przedłużających się procedurach administracyjnych. Z takiego jednak wsparcia cen mieszkań deweloperzy zapewne chętnie by zrezygnowali – przynajmniej ci działający w dużych miastach.

W efekcie doszło do tego, że po stronie popytu silnie zaznaczyły swoją obecność zagraniczne fundusze inwestycyjne, najwyraźniej wysoko oceniające dalszy potencjał wzrostu rynku. Perspektywy z ponurych zamieniły się niemal w świetlane.


Scenariusz marzeń? Prawie


„Niemal”, bo pandemia znalazła jednak sposób, by na tym idealnym dla deweloperów obrazie pojawiły się rysy. Na początku 2020 r., przemysł w obawie o przyszłą koniunkturę ograniczył wydobycie surowców i produkcję materiałów budowlanych. Wymownym przykładem jest tu stal, w przypadku której powrót do równowagi popytu i podaży może być bardzo długi.

Po wygaszeniu nie wszystkie z ogromnych pieców hutniczych można było ponownie uruchomić – potencjał produkcyjny tego surowca został czasowo ograniczony. Dodajmy do tego szybko odbudowujący się popyt, próbujący nadrobić kilka miesięcy zmniejszonej aktywności, a otrzymamy gotową receptę na cenowe szaleństwo. W maju 2021 r. kurs kontraktów na jej zakup na światowych rynkach był o ponad 80% wyższy niż w wywołanym wybuchem pandemii dołku w kwietniu 2020 r. Efekty tego cenowego rajdu widzimy w hurtowniach materiałów budowlanych do dziś.

Podobne wzrosty cen dotknęły także drewna – kolejnego ważnego surowca na budowach. O ile jednak w przypadku stali przyczyny były globalne (najwięksi producenci to Chiny, Indie czy Japonia), to w przypadku drewna ważny z perspektywy Polski był także czynnik lokalny: eksport rosnący kosztem rodzimego rynku.

W ślad za stalą i drewnem w górę powędrowały ceny innych materiałów budowlanych. Szczęśliwe dla rynku wzrosty te nie były już tak spektakularne, ale i tak zdecydowanie nie pomagały dopinać rozchodzących się w szwach kosztorysów budów. Jakby tego było mało, na świeżo (lub wcześniej) kupione działki budowlane ruszyli także inwestorzy indywidualni, dodatkowo drenując rynek. Według danych GUS w ciągu pierwszych trzech kwartałów 2021 r. inwestorzy indywidualni otrzymali o ponad 25% więcej zezwoleń na budowę niż w analogicznym okresie roku poprzedniego – a sfinalizowali 21% budów więcej.

Efekt? Następny impuls do wzrostów, bo kolejka chętnych do zakupu materiałów, zanim ceny wzrosną jeszcze bardziej, była coraz dłuższa.

Wzrost liczby budów (HRE Investments szacuje, że obecnie prace trwają w ok. ćwierć milionie lokali, co jest wartością rekordową) sprawił, że ekipy wykonawcze zaczęły być rozchwytywane – i oczywiście to zauważyły. Mniejsi deweloperzy bywali niemiło zaskakiwani przez ekipy schodzące z budów, gdy te znalazły bardziej intratne zlecenia (o co nie było trudno).

Problem pogłębił dodatkowo fakt, że istotną część pracowników budowlanych stanowią przybysze zza naszej wschodniej granicy – a właściwie stanowili przed pandemią, która wielu z nich skłoniła do powrotu do domu. Obecnie sytuacja zaczęła się normalizować, ale rąk do pracy nadal brakuje.

Jak w takich warunkach reagowali deweloperzy?


 

Reakcja deweloperów


Problemy z dostępnością materiałów i siły roboczej zmusiły właściwie całą branżę do pochylenia się na harmonogramami budów w poszukiwaniu ewentualnych rezerw i sposobów przeorganizowania prac. Jeśli jednak plany już wcześniej były napięte, przesunięcie terminów wydania mieszkań lokatorom było w niektórych przypadkach nie do uniknięcia.

Nie wszyscy deweloperzy zareagowali za to jednakowo na wzrost cen mieszkań oraz galopadę cen materiałów i usług budowlanych. Tu strategii było co najmniej kilka.

Niektóre firmy opóźniały moment debiutu rynkowego ich kolejnych inwestycji do momentu, kiedy będą mieć zakontraktowane (a czasem nawet i na magazynach) te materiały, które mają duży wpływ na ostateczne koszty budowy. W ten sposób unikały sytuacji, w której rosnące koszty budowy zmusiłyby ich do poświęcenia zbyt dużej części marży.

Inne szukały oszczędności w standardzie wykonania – który zwykle pozostawia pewien margines elastyczności – próbując znaleźć kompromis pomiędzy poświęceniem własnej marży, a tańszymi materiałami czy zmianami projektu.

W ostateczności, kiedy taki kompromis był niemożliwy, tacy deweloperzy czasami wypowiadali umowy rezerwacyjne klientom, wychodząc z założenia, że uczciwiej jest rozwiązać umowę, niż za wszelką cenę szukać oszczędności. Czasami akceptowali straty związane ze zwrotem zadatku, by uniknąć jeszcze większych.

Byli jednak i tacy, którzy wykorzystywali równoległy wzrost cen lokali do maksymalizacji zysków. To, jak daleko się w tej kwestii posuwali, zależało wyłącznie od ich determinacji.

Wielu deweloperów, szczególnie tych większych, rozpoczynając nowe inwestycje, wystawiało na rynek jedynie część lokali, kolejne uwalniając w późniejszym terminie – i w wyższych cenach.

Ci najbardziej pozbawieni skrupułów potrafili wypowiedzieć umowy rezerwacyjne klientom tylko po to, by już raz „sprzedane” mieszkanie wystawić na sprzedaż ponownie – w dużo wyższej cenie. Oczywiście musieli zwrócić dwukrotność zadatków klientom, ale różnica w cenie pokrywała ten koszt z solidną nawiązką. Wzrost cen materiałów budowlanych był tu co najwyżej wygodnym pretekstem.


Finansowanie ważniejsze niż kiedykolwiek


Rosnące koszty budowy powodują, że jeszcze większe znaczenie zyskuje odpowiednie finansowanie, szczególnie w kontekście cash flow. Harmonogram projektu deweloperskiego to bowiem nie tylko organizacja pracy na budowie, ale także zapewnienie dostępności środków na rachunkach w odpowiednim czasie, by sfinansować kolejne etapy prac. Wzrost kosztów budowy to nie tylko uszczuplenie marży dewelopera, czyli pozycja rachunku zysków i strat. To także uszczuplenie rezerw gotówki w czasie projektu, co w skrajnych przypadkach może doprowadzić do opóźnień na budowie (np. gdy deweloper musi czekać z zak...

Czasopismo jest dostępne dla zalogowanych użytkowników.

Jak uzyskać dostęp? Wystarczy, że założysz bezpłatne konto lub zalogujesz się.
Czeka na Ciebie pakiet inspirujących materiałów pokazowych.
Załóż bezpłatne konto Zaloguj się

Przypisy