Deweloper 7R specjalizuje się w dostarczaniu nowoczesnych powierzchni magazynowych i produkcyjnych na wynajem. W zeszłym roku transakcje sprzedaży nieruchomości osiągnęły wartość ponad 430 mln euro. Jakie jest dziś portfolio 7R?
Zeszły rok był dla nas rekordowy. Transakcje sprzedaży magazynów o łącznej wartości ponad 430 mln euro pozwoliły nam na osiągnięcie 20% udziału na rynku inwestycyjnym w Polsce. Dla 7R był to historycznie rekordowy rok. Obecnie w trakcie budowy i przygotowania mamy kilkanaście kolejnych obiektów w najważniejszych aglomeracjach w Polsce. Do tej pory wybudowaliśmy projekty o łącznej powierzchni ponad 1,8 mln m2, natomiast w przygotowaniu mamy już kolejne ponad 4 mln m2.
Jakich obiektów magazynowych można się dziś spodziewać ze strony 7R?
Obecnie skupiamy się na innowacyjnych rozwiązaniach pozwalających na budowanie przyjaznych środowisku magazynów. Jest to zgodne z naszą polityką ESG, która jest zintegrowana z naszym modelem biznesowym. Uważamy, że w kolejnych latach coraz większe znaczenie będą mieć projekty, które zaoferują realne oszczędności na zużyciu energii i jednocześnie pozwolą ich użytkownikom na znaczne zmniejszenie śladu węglowego.
W ostatnich latach oczekiwania firm logistycznych oraz najemców projektów magazynowych zmieniają się, rośnie znaczenie jakości, a na pierwszy plan wysuwają się aspekty związane z ekologią. Jak te zmiany wpływają na działalność 7R?
Te czynniki bardzo silnie wpływają na nasze działania. Szczerze mówiąc, zawsze tak było. Rozwiązania proekologiczne zaczęliśmy stosować jeszcze zanim zaczęły być konieczne. Już kilka lat temu w specyfikacjach projektowych kładliśmy silny nacisk na tzw. zielone rozwiązania. Możemy powiedzieć, że byliśmy pionierami w stosowaniu fotowoltaiki czy w lepszej izolacyjności budynków. Te aspekty ekologiczne zawsze są u nas na pierwszym miejscu, są w naszym DNA. Obecnie tak naprawdę kontynuujemy trend, który kilka lat temu wewnętrznie sobie narzuciliśmy.
Czy to 7R przedstawia koncepcje ekologicznego magazynu klientowi, czy to najemca wskazuje, jakie ma oczekiwania?
Zawsze wsłuchujemy się w podstawowe potrzeby najemców. Ale oczywiście dużo też zależy od nas i od tego, jakie rozwiązania im podpowiemy. Staraliśmy się wyróżnić na rynku jakościowymi i proekologicznymi rozwiązaniami. Dlatego w większości przypadków to 7R sugerowało najemcom, co można w tym zakresie zrobić. Oczywiście mieliśmy również do czynienia z bardzo świadomymi klientami, dla których zielone rozwiązania miały kluczowe znaczenie od samego początku. W ostatnich latach właśnie ta świadomość klientów bardzo się zmieniła. Coś, co kilka lat temu było innowacyjne czy nietypowe, dziś szybko staje się standardem.
Czy są na rynku klienci 7R, dla których ekologia nie ma znaczenia?
To nie tak. Myślę, że dziś coraz trudniej znaleźć organizacje, które przyznają wprost, że ekologia nie ma dla nich znaczenia. W ten sposób nie da się już funkcjonować. Świadomość odpowiedzialności za środowisko jest stosunkowo duża, ale wciąż jest tu praca do wykonania. Dlatego jako deweloper możemy inspirować najemców, podpowiadać, wskazywać kierunki… Chodzi o to, żeby pokazać rozwiązania mieszczące się w budżecie i mogące zaowocować bardziej ekologicznym budynkiem, który poza korzyściami związanymi z niższymi kosztami utrzymania zaoferuje również pracownikom wyższy komfort pracy. Mamy też do czynienia z dużą grupą najemców, którzy są świadomi, którzy od razu pokazują nam swoją specyfikację zawierającą wiele elementów budownictwa zrównoważonego. Naszym zadaniem jest pokazanie klientom rozwiązań, które mogą zminimalizować ich negatywny wpływ na środowisko.
Zielone rozwiązania w zdecydowanej większości są wciąż droższe od standardowych. W jakim zakresie budżety są barierą w rozwoju ekologicznego budownictwa?
Te rozwiązania rzeczywiście nadal są nieco droższe. Po pierwsze dlatego, że często są bardziej zaawansowane technologicznie, po drugie – one są w tym momencie na topie i jest na nie duże zapotrzebowanie, co naturalnie winduje ceny. Uważam jednak, że większość uczestników rynku ma świadomość, że wybudowanie zaawansowanego technologicznie magazynu musi wiązać się z wyższymi kosztami. W moim odczuciu wyższe ceny takich rozwiązań nie wpływają znacząco na chęć ich stosowania.
Czy najemcy decydujący się na magazyn energooszczędny mogą liczyć na mniejsze koszty zużycia energii?
Myślę, że jeśli porównamy magazynowe budynki budowane w oparciu o obecne specyfikacje z tymi sprzed 10 czy nawet 7 lat, to różnica w ilościach zużytej energii jest naprawdę duża. Oczywiście na korzyść tych współczesnych. W technologiach ograniczających zużycie energii dokonał się duży postęp. Oświetlenie LED znacznie ograniczyło zużycie prądu, współczesne systemy ogrzewania są wydajniejsze, a stosowanie perlatorów oraz wykorzystywanie wody szarej ograniczyło zużycie czystej wody. Te wszystkie technologie przynoszą wymierne korzyści. One oczywiście zostały niestety zmniejszone przez inflację, ale gdyby nie były stosowane, to najemcy widzieliby jeszcze większe rachunki.
W jakim kierunku rozwija się dziś budownictwo magazynowe?
Idziemy w kierunku przenoszenia rozwiązań z budynków pasywnych innego typu, np. biurowców, do budynków magazynowych. Energooszczędne ogrzewanie, wyższa izolacyjność, szczelność budynku, oświetlenie LED i stojąca za tym wszystkim automatyka oraz coraz lepsze wykorzystanie wody deszczowej i jej obiegu przybliżają nas do rozwiązań stosowanych w budynkach zeroemisyjnych.
Czy fotowoltaika w budownictwie magazynowym to już dziś codzienność?
Tak, tu też jest bardzo duży postęp. Przeszliśmy już etap problemów technologicznych instalacji tych systemów i połączenia ich z instalacją budynkową. Wiemy już, jak stawiać te instalacje, jak montować je na dachach, jak podnosić ich efektywność. Obecnie stoimy przed problemem słabej jakości infrastruktury elektro-energetycznej i możliwości oddawania nadmiaru wytworzonej energii do sieci. Tu potrzeba dużych nakładów na rozwój lokalnej sieci. Panele fotowoltaiczne są coraz sprawniejsze i już dziś w słoneczne dni mogą wyprodukować dużo więcej energii, niż potrzebuje budynek. Pytanie brzmi: co w chwili, gdy mamy nadmiar tej energii? Rozwiązaniem mogą być banki energii, ale one na tę chwilę są jeszcze nowym rozwiązaniem, które dość dużo kosztuje.
W 7R powstał Green Team, czyli Zielony Zespół. W jakim celu?
Budownictwo zrównoważone jest pojęciem bardzo szerokim. Obejmuje wiele dziedzin i składa się z różnych elementów. Jako firma nie chcieliśmy się ograniczać tylko do aspektów czysto technologicznych, takich jak wspomniane panele fotowoltaiczne czy zwiększona izolacyjność naszych budynków. Chcieliśmy potraktować temat budownictwa zrównoważonego w sposób kompleksowy. Stąd powstała idea, żeby zebrać zespół ludzi z różnym doświadczeniem i podejściem. Każdy z nas jest ekspertem w swojej dziedzinie. Dlatego w skład naszego zielonego zespołu weszli zarządcy, inżynierowie, menedżerowie projektów, ludzie od tzw. developmentu oraz architekci. Chcieliśmy, żeby do zielonego zespołu dołączyli pasjonaci, ludzie, którym ekologia jest bliska. Każdy ma swoje zadania, ale wykonują je ludzie, którzy się interesują zmianami klimatycznymi i ekologią. Zbudowanie takiego zespołu daje nam dużą przewagę i pozwala szybciej wprowadzać nowe rozwiązania.
Co dziś jest największym problemem w zastosowaniu najnowszych proekologicznych rozwiązań w budownictwie deweloperskim magazynów?
Budżet. Gdybyśmy mieli nieograniczony budżet, to znacznie szybciej wprowadzalibyśmy kolejne rozwiązania. Musimy być jednak racjonalni. Nasze zadanie polega na zmniejszaniu wpływu na środowisko przy zachowaniu opłacalności biznesu. Już teraz możemy wybudować budynek, który jest całkowicie zeroemisyjny pod kątem operacyjnym. Pytanie, czy rynek jest na niego gotowy jako produkt bazowy.
A już jest?
Według mnie w chwili obecnej jeszcze nie. Pewne technologie wciąż są zbyt drogie, a być może w trakcie testów okażą się nieefektywne. Dlatego budżet takich projektów też musi być zrównoważony. Myślę, że w ciągu 3–4 lat nastąpi duża zmiana w tej kwestii i coraz więcej budynków magazynowych będzie zbliżać się do wspomnianej zeroemisyjności. Naszym zadaniem jest, żeby w jak najbardziej racjonalny sposób wdrażać nowe technologie, aby ten cel osiągnąć jak najszybciej. I dlatego właśnie powołaliśmy zielony zespół.
W 7R odpowiada Pan za projekty realizowane w formule Build-to-Suit, jest Pan ekspertem w zakresie tworzenia i wdrażania strategii ESG.
Doradzam najemcom w kwestii stosowania efektywnych rozwiązań proekologicznych, przyjaznych dla środowiska i zwiększających efektywność operacyjną i kosztową budynków. 7R to dynamicznie rozwijający się deweloper działający na rynku nieruchomości komercyjnych, specjalizujący się w dostarczaniu nowoczesnych powierzchni magazynowych i produkcyjnych na wynajem. Realizujemy zarówno centra magazynowe i przemysłowe przeznaczone dla wielu najemców, jak i obiekty typu BTS. W portfolio 7R znajdują się wielkopowierzchniowe parki logistyczne oraz miejskie magazyny typu Small Business Unit tworzące sieć 7R City Flex Last Mile Logistics. Jako deweloper angażujemy się w działania z zakresu ESG, troszcząc się o środowisko, społeczności lokalne oraz ład korporacyjny.
Rozmawiał: Janusz Mincewicz
