Firma doradcza JLL podsumowała sytuację na rynku powierzchni magazynowo-przemysłowych w Polsce na koniec I kwartału 2021 roku.
Popyt – kwartał rekordów
„Minął rok od kiedy rynek nieruchomości mierzy się z efektami pandemii COVID-19. W tym czasie sektor magazynowy w Polsce nie tylko udowodnił swoją odporność na nagłe zmiany gospodarcze i społeczne, ale i utrzymał niezwykłą dynamikę wzrostu bijąc kolejne rekordy. Zanotowane od stycznia do marca imponujące 1,6 mln mkw. popytu brutto stanowi najlepszy wynik kwartalny w historii tego rynku” - informuje Tomasz Mika, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Magazynowych i Przemysłowych w Polsce, JLL.
Popyt netto (nowe umowy i ekspansje) osiągnął imponujące 1,1 mln mkw. Pod tym względem był to drugi najlepszy kwartał w historii rynku. Dominację utrzymali operatorzy logistyczni i firmy kurierskie (prawie połowa popytu netto), bardzo aktywny był też sektor produkcyjny (28%) oraz sieci handlowe (24%).
„Pierwszy kwartał 2021 r. należał do rynków tzw. Wielkiej Piątki, czyli Poznania, Wrocławia, Górnego Śląska, Polski Centralnej i Warszawy. Popyt netto wyniósł na nich aż 900 000 mkw. Warto zauważyć, że po okresie relatywnie niskiej aktywności Poznań zyskał dominującą pozycję. Popyt netto zanotowany w pierwszych trzech miesiącach roku był tam wyższy niż najlepszy do tej pory wynik całoroczny, obserwowany w 2013 roku, kiedy na rynku pojawił się Amazon” - wylicza Maciej Kotowski, Starszy Analityk Rynku, JLL.
„W I kw. zawierano zarówno małe kontrakty – poniżej 1000 mkw., jak i duże umowy przekraczające 100 000 mkw. Niemal wszystkie formaty cieszyły się zainteresowaniem najemców – od magazynów typu big-box w pobliżu największych aglomeracji oraz regionalnych rynków wschodzących, po inwestycje BTS i magazyny miejskie” - dodaje Maciej Kotowski.
Gorąco na rynku deweloperskim
W I kw. do użytku oddano 745 000 mkw. nowych powierzchni magazynowych, a łączna podaż sięgnęła 21,4 mln mkw. 80% istniejących zasobów przypada na rynki Wielkiej Piątki. Najwięcej nowej powierzchni zasiliło rynki Górnego Śląska, Warszawy i Trójmiasta (łącznie 500 000 mkw.). W skali całego kraju ok. 20% oddanej powierzchni pozostawało niewynajęte.
„Niesłabnące zapotrzebowanie i pozytywne nastroje napędzają aktywność budowlaną. Rynek gna naprzód z ponad 2,3 mln mkw. powierzchni magazynowej na różnych etapach budowy. Tylko w I kw. deweloperzy uruchomili nowe projekty o łącznej powierzchni blisko 1,2 miliona mkw., z czego 70% było już zabezpieczone umowami najmu” - informuje Tomasz Mika.
Ponad 70% powierzchni powstaje na rynkach Wielkiej Piątki, a liderem jest Poznań (430 000 mkw.).
Stabilne czynsze i spadek wskaźnika pustostanów
Aktywność najemców i niski udział powierzchni budowanej spekulacyjnie przełożyły się na dalszy spadek wskaźnika pustostanów w Polsce, który wynosi obecnie 7,2%. Biorąc pod uwagę sytuację na rynku deweloperskim, poziom pustostanów powinien pozostać stabilny lub nawet nieznacznie spaść.
Niezmiennie, najdroższe pozostają lokalizacje miejskie – czynsze bazowe w Warszawie wahają się między 4,3 a 5,25 euro /mkw. /miesiąc. Najbardziej atrakcyjne warunki finansowe oferują obiekty typu big-box zlokalizowane w Polsce Centralnej (2,6 a 3,5 euro /mkw. /miesiąc).
Drugi najlepszy początek roku w historii rynku inwestycyjnego
„Pandemia wpłynęła na priorytety kupujących, kierując ich uwagę w jeszcze większym stopniu na sektor nieruchomości magazynowych. W efekcie, w 2020 r. magazyny stały się najbardziej pożądanym produktem inwestycyjnym w Polsce. W I kw. 2021 aktywność inwestorów nadal utrzymywała się na wysokim poziomie. W efekcie, obroty inwestycyjne wyniosły 391 mln euro, co stanowi drugi najlepszy w historii wynik dla pierwszego kwartału. Największą transakcją zawartą w okresie styczeń – marzec było przejęcie portfela parków logistycznych przez Ares Group od Panattoni. Z kolei najbardziej znaczącą transakcją pojedynczej nieruchomości był zakup BTS Castorama w Strykowie przez Savills IM od Tritax” - informuje Sławomir Jędrzejewski, Dyrektor w Dziale Rynków Kapitałowych, JLL.
Na koniec I kw. stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów magazynowych (z wieloma najemcami z 5-letnimi umowami najmu), kształtują się na poziomie ok. 5,25% (okolice Warszawy, Wrocław). W przypadku projektów typowo miejskich realizowanych w Warszawie, stopy kapitalizacji ocenia się na 5%. Aktywa zabezpieczone dłuższymi umowami (10 lat) są wyceniane poniżej 4,5%, a wyjątkowe projekty wynajęte na ponad 15 lat na nawet 4% z dalszą perspektywą kompresji.
JLL (NYSE: JLL) to wiodąca firma doradcza świadcząca kompleksowe usługi na rynku nieruchomości. Misją JLL jest takie kształtowanie sektora nieruchomości, dzięki któremu świat zmienia się na lepsze. Firma wykorzystuje najbardziej zaawansowane technologie, pozwalające kreować najlepsze możliwości biznesowe, wyjątkowe przestrzenie oraz rozwiązania przynoszące długofalowe korzyści klientom, pracownikom oraz społecznościom, w których funkcjonuje. Więcej informacji znajduje się na stronie www.jll.pl
Anna Podolak
Head of Communications & Marketing JLL
Anna Drzewiecka
Senior Consultant Linkleaders
