Zjawisko to nie jest wyłącznie efektem skokowego napływu krajowego kapitału, lecz także mniejszej aktywności części inwestorów zagranicznych, którzy w ostatnich kwartałach podchodzili do regionu Europy Środkowo‑Wschodniej z większą ostrożnością. Niezależnie od źródeł tej zmiany, rola polskiego kapitału na rynku inwestycyjnym uległa trwałemu wzmocnieniu.
Rosnące znaczenie krajowych inwestorów wynika z kilku nakładających się czynników o charakterze strukturalnym. Kluczową rolę odgrywa systematyczna akumulacja prywatnego kapitału oraz wzrost liczby przedsiębiorców i firm dysponujących nadwyżkami finansowymi na poziomie umożliwiającym realizację dużych transakcji inwestycyjnych. Wraz z dojrzewaniem polskiej gospodarki rośnie potrzeba dywersyfikacji majątku poza działalność operacyjną, w kierunku aktywów oferujących stabilność dochodów, ochronę wartości kapitału oraz przewidywalność w długim horyzoncie. Jednocześnie rynek nieruchomości komercyjnych stał się bardziej dojrzały instytucjonalnie, co sprzyja większej otwartości inwestorów na złożone struktury transakcyjne oraz profesjonalne formy zarządzania aktywami.
REKLAMA
Kim jest polski inwestor?
Obecnie rynek napędzany jest przede wszystkim przez przedsiębiorców, którzy zbudowali majątek w innych sektorach – przemyśle, handlu, usługach czy nowych technologiach – i traktują nieruchomości jako narzędzie ochrony kapitału oraz jego stabilnego pomnażania. Coraz większą rolę odgrywają również family offices zarządzające majątkiem najzamożniejszych rodzin, a także firmy nabywające nieruchomości na potrzeby własnej działalności operacyjnej. Uzupełnieniem tej struktury są podmioty publiczne, które coraz częściej wykorzystują rynek inwestycyjny do realizacji celów strategicznych.
Wspólnym mianownikiem dla tych grup inwestorów jest wyraźne przesunięcie w stronę strategii dochodowych, w których nadrzędnym celem nie jest maksymalizacja wartości poprzez rozwój czy repozycjonowanie aktywów, lecz stabilizacja i przewidywalność strumienia przychodów. Polscy inwestorzy, których reprezentujemy, potwierdzają, że kluczowe znaczenie ma dla nich istniejący, potwierdzony historią cash flow, a nie ekspozycja na ryzyko realizacji projektów deweloperskich lub strategii typu value add. W tym kontekście coraz częściej analizują oni aktywa przez pryzmat wskaźników dystrybucyjnych, takich jak FFO czy stopa dywidendy, które przy umiarkowanym poziomie lewarowania pozwalają osiągać dwucyfrowe stopy zwrotu w euro.
Dostępność finansowania i rzeczywista bariera wejścia
Istotnym czynnikiem wspierającym aktywność inwestycyjną pozostaje dostęp do finansowania dłużnego. Minimalna wartość pojedynczych aktywów to około 10 mln euro, czyli nieco ponad 40 mln złotych, jednak realny próg wejścia dla inwestora jest znacznie niższy i sprowadza się do zaangażowania kapitału własnego rzędu 10–15 mln zł. Reszta jest natomiast finansowana kredytem bankowym.
Warunki finansowania pozostają relatywnie atrakcyjne – wysokie poziomy lewarowania, często przekraczające 65% LTV, oraz marże kredytowe poniżej 100 punktów bazowych umożliwiają efektywną optymalizację struktury kapitałowej. Jednocześnie banki coraz selektywniej podchodzą do finansowania, uzależniając swoje decyzje od jakości aktywa, długości umów najmu, profilu najemców oraz spełnienia standardów ESG.
Struktura inwestycji i preferencje geograficzne
Polski kapitał koncentruje się przede wszystkim w sektorze biurowym, który odpowiada za około 65% inwestycji. Wynika to z relatywnie wysokiej dostępności produktów inwestycyjnych oraz przejrzystości tego segmentu. Drugą pozycję zajmują nieruchomości logistyczne (około 25%), natomiast mniejsze formaty handlowe pełnią rolę uzupełniającą.
Charakterystyczna jest również skala transakcji – dominują aktywa o wartości 25–40 mln euro. Jest to segment pozostający poza głównym zainteresowaniem największych globalnych funduszy, a jednocześnie dobrze dopasowany do profilu ryzyka i oczekiwań inwestorów prywatnych. Zakupy koncentrują się w Warszawie oraz największych miastach regionalnych, takich jak: Kraków, Wrocław czy Trójmiasto. W stolicy szczególnym zainteresowaniem cieszą się centralne lokalizacje, gdzie ograniczona podaż nowych projektów oraz spadające wskaźniki pustostanów wspierają wzrost czynszów i wartości aktywów.
Dlaczego właśnie teraz?
Obecna aktywność polskiego kapitału nie jest przypadkowa – wynika z nakładających się czynników makroekonomicznych i rynkowych. Polska oferuje unikalną kombinację – stopy zwrotu charakterystyczne dla rynków rozwijających się przy stabilności zbliżonej do Europy Zachodniej. Polskie aktywa pozostają wyceniane z dyskontem sięgającym nawet 50% względem rynków takich jak Niemcy, przy porównywalnej jakości budynków.
Ponadto spadek aktywności zagranicznych funduszy typu core, szczególnie z Europy Zachodniej, stworzył przestrzeń dla bardziej elastycznego kapitału lokalnego. Korekta cenowa, będąca efektem tej luki, otworzyła atrakcyjny punkt wejścia dla nowych inwestorów.
Co istotne, zmienia się także sama gospodarka. Polska przestaje być rynkiem konwergencji kapitałowej, a staje się rynkiem dojrzałym, który jednocześnie utrzymuje solidne tempo wzrostu i rosnącą zamożność społeczeństwa. To właśnie ta kombinacja generuje nadwyżki kapitałowe i kieruje je w stronę aktywów inwestycyjnych.
Trwały trend, a nie jednorazowe odbicie
Wszystkie przesłanki wskazują, że rosnąca rola polskiego kapitału nie jest zjawiskiem przejściowym. W 2026 roku oczekiwany jest dalszy wzrost aktywności inwestycyjnej, szczególnie w sektorze biurowym.
Inwestorzy zagraniczni typu core będą stopniowo wracać na rynek, jednak ich aktywność będzie koncentrować się na pojedynczych, najwyższej jakości aktywach. Równolegle rosnąć będzie znaczenie inwestorów krajowych, którzy wypełniają lukę w segmencie średnich transakcji i bardziej elastycznych strategii inwestycyjnych.
W konsekwencji można oczekiwać dalszego wzrostu skali transakcji realizowanych przez polski kapitał, co będzie efektem rosnących nadwyżek finansowych oraz postępującej profesjonalizacji rynku.
