W poszukiwaniu jakości poza Warszawą – jak regionalna luka podażowa kreuje inwestycyjne perełki 2026 roku
Choć Warszawa niezmiennie dominuje pod względem skali, to właśnie w regionach szukamy obecnie rynkowych perełek. Musimy jednak przestać wrzucać wszystkie miasta do jednego worka – dziś wygrywa nie region jako taki, ale konkretny mikrorynek i budynek. Nowoczesne usługi szukają jakości, nie tylko adresu.
Sektor nowoczesnych usług biznesowych (SSC/BPO/IT), zatrudniający już blisko 0,5 mln osób, pozostaje motorem rozwoju regionów w Polsce. Jednak to, co obserwujemy w Krakowie, Wrocławiu czy Trójmieście, to narastające niedopasowanie, które tworzy unikalne szanse dla świadomych inwestorów i najemców.
Kraków to pozorna dostępność. Z pustostanem na poziomie 18,4% może wydawać się rynkiem najemcy. To jednak złudne. W najlepszych strefach miasta wskaźnik ten spada do zaledwie 6,3%. Perełki w Krakowie to dziś budynki w topowych lokalizacjach, które oferują standardy ESG, jakich wymagają globalne korporacje.
Wrocław to rynek selekcji. Po rekordowym popycie miasto weszło w obecny rok z niemal zerową nową podażą. To rynek dla tych, którzy potrafią zidentyfikować aktywa o wysokim potencjale renegocjacyjnym.
Najciekawiej sytuacja wygląda w Trójmieście, gdzie spodziewamy się luki podażowej. Przy pustostanie na poziomie 11,9% i brakiem nowej podaży w ubiegłym roku najszybciej zmierzamy w stronę deficytu biur. To właśnie tutaj presja zaczyna przesuwać się w stronę właścicieli budynków, co zwiastuje selektywne wzrosty czynszów.
W regionach poza Warszawą w 2025 roku oddano zaledwie 20,5 tys. m² nowej powierzchni. To znikoma ilość, która sprawia, że firmy – choć ostrożne – mają coraz mniej realnych alternatyw najmu w najlepszych budynkach. Jako doradcy ITRA Polska podkreślamy: w 2026 roku istnienie perełek inwestycyjnych w regionach wynika z lokalnego niedopasowania popytu do podaży. Dziś nie szukamy najtańszych metrów, ale budynków, które przetrwają próbę czasu i spełnią wymogi sektora nowoczesnych usług. Sukces odniesie ten, kto wejdzie na właściwy mikrorynek we właściwym momencie, szczególnie w miastach takich jak Gdańsk czy Kraków, gdzie najlepsza powierzchnia znika szybciej, niż sugerują to ogólne statystyki.
Obecny cykl to czas dla analityków. Firmy stawiają na renegocjacje, bo alternatyw w topowych lokalizacjach jest po prostu coraz mniej. To idealny moment, by zabezpieczyć strategiczne powierzchnie, zanim luka podażowa stanie się faktem.
REKLAMA
Polska A, B i C czy nowy układ na mapie powierzchni biurowych?
Podział na Polskę A, B, C uznajemy już za anachronizm. Obecnie mamy do czynienia z Polską różnorodną. Dzisiejsza, nowoczesna mapa biurowa to system, w którym każde miasto rozwija się według własnej, unikalnej logiki i specjalizacji. Rok 2026 pokazuje wyraźnie, że o atrakcyjności regionu nie decyduje już tylko liczba metrów kwadratowych, ale dostęp do talentów, koszty operacyjne i bezpieczeństwo energetyczne. Sukces najemcy zależy od tego, czy potrafi on dopasować specyfikę swojego biznesu do DNA danego miasta.
Jeśli spojrzymy na twarde dane dotyczące skali i dojrzałości rynku, hierarchia pozostaje czytelna. Kraków i Wrocław utrzymują pozycje liderów dzięki temu, że tworzą huby technologiczne i operacyjne o zasięgu globalnym. Trójmiasto stanowi dynamiczny rynek z najniższym poziomem pustostanów, przyciągający innowacje. Katowice są silnym ośrodkiem przemysłowo-biurowym z doskonałą infrastrukturą. Poznań i Łódź postawiły na stabilny wzrost.
Jednak coraz mocniej swoją obecność zaznaczają miasta, które do niedawna pozostawały w cieniu metropolii. Rzeszów, Lublin oraz Bydgoszcz to rynki, które stają się tzw. czarnymi końmi w kontekście nowych usług i operacji biznesowych. Ich przewaga nie wynika już tylko z niższych czynszów – to rynki, które oferują coś, co w „wielkiej piątce” staje się towarem deficytowym – niezagospodarowany potencjał kadrowy i determinację samorządów. O pozycji miasta w 2026 roku i później nie będzie decydować liczba oddanych biurowców, ale to, jak efektywnie potrafią one odpowiedzieć na wyzwania demograficzne i energetyczne nowej gospodarki.
Finanse pod lupą – negocjacja czynszu czy pakiety zachęt?
Pytanie o koszty najmu to w 2026 roku pytanie o strategię, a nie tylko o proste porównanie stawek. Codziennie analizujemy te różnice, dziś bardziej wielowymiarowe niż kiedykolwiek wcześniej.
Warszawa niezmiennie utrzymuje status najdroższego rynku w kraju, ale jej wewnętrzne zróżnicowanie jest ogromne. W najlepszych lokalizacjach stawki przekraczają już 30 EUR/m². Dla porównania Poznań oferuje stabilny poziom 13–17 EUR/m². Łódź pozostaje jednym z najbardziej atrakcyjnych kosztowo rynków z przedziałem 9–15 EUR/m². Trzeba jednak uważać na pułapkę uśredniania. W samej Warszawie obok ultranowoczesnych wieżowców funkcjonuje rynek podnajmów oraz starszych budynków klasy A, gdzie powierzchnię można pozyskać nawet za 8 EUR/m². To pokazuje, że nie ma już „jednego rynku warszawskiego” – są konkretne budynki z unikalną historią komercyjną.
Często słyszymy pytanie, czy regiony „walczą” mocniej o najemcę poprzez wakacje czynszowe czy budżety na wykończenie (fit-out). Odpowiedź brzmi: to zależy od kondycji konkretnego budynku, a nie od mapy. Rok 2025 i początek 2026 to czas przedłużeń umów. Zarówno w Warszawie, jak i w regionach właściciele robią wiele, by zatrzymać obecnych klientów. Najbardziej bogate pakiety zachęt pojawiają się tam, gdzie właściciel mierzy się z wysokim pustostanem lub zbliżającym się terminem wykupu kredytu. W takich przypadkach walka o najemcę jest bezpardonowa niezależnie od tego, czy budynek stoi w centrum Warszawy, czy w Łodzi. Budżety na fit-out są dziś pod ogromną presją kosztów materiałów i robocizny. Często to właśnie ten element, a nie czynsz, staje się języczkiem u wagi w negocjacjach.
Najlepiej patrzeć nie tylko na cenę ofertową, a na całkowity koszt najmu. Różnica między stolicą a regionami jest wyraźna, ale szukanie oszczędności wyłącznie poprzez relokację do tańszego miasta to strategia krótkowzroczna. Prawdziwe okazje i najbardziej atrakcyjne pakiety zachęt znajdujemy tam, gdzie sytuacja konkretnego właściciela otwiera pole do twardych negocjacji.
Kraków analityczny, Trójmiasto energetyczne
Na polskie miasta nie patrzymy już tylko jako na lokalizacje, dlatego że stały się wyspecjalizowanymi ekosystemami z podziałem ról.
Kraków dawno wyrósł z klasycznego outsourcingu. Choć sektor usług biznesowych wciąż tu dominuje, jego charakter uległ zmianie. To już nie proste BPO, ale zaawansowane operacje Deep Tech, R&D i globalne centra usług. Firmy w Krakowie często szukają powierzchni, które sprzyjają pracy twórczej i projektowej.
Kluczowe są duże, nowoczesne moduły biurowe, które potrafią pomieścić wielopoziomowe zespoły technologiczne, zapewniając im najwyższy standard dobrostanu (well-being), co jest niezbędne w walce o najbardziej wykwalifikowanych inżynierów IT.
Trójmiasto staje się energetycznym sercem nowej gospodarki. Przechodzi obecnie najbardziej spektakularne zmiany, prowadzące do wyspecjalizowania w transformacji energetycznej i offshore. To już nie tylko porty i turystyka, ale strategiczny punkt na mapie bezpieczeństwa kraju. Decyzje o przeniesieniu siedziby Orlen Neptun z Warszawy do Gdańska czy aktywność PEJ (Polskie Elektrownie Jądrowe), które w kwietniu 2026 roku uruchomiły w Gdańsku Pomorskie Centrum Local Content to kamienie milowe. Rozbudowa Portu Gdańsk i uruchomienie terminala T3 w Baltic Hub to nie tylko sukces logistyczny, ale potężny czynnik dla popytu na nowoczesne powierzchnie biurowe. Skala przeładunków na poziomie przekraczającym 4,5 mln TEU rocznie sprawia, że Gdańsk z „miasta z portem” zmienił się w globalny węzeł handlowy. Tu zapotrzebowanie ewoluuje w stronę biur dla potężnych zespołów inżynieryjnych, projektowych i logistycznych. Kluczowa jest elastyczność – możliwość szybkiego skalowania powierzchni w miarę postępu wielkich projektów infrastrukturalnych oraz doskonała dostępność transportowa.
Dziś miasta nie rywalizują już tylko ceną czy liczbą dostępnych metrów. Konkurują również tym, jaki model biznesu są w stanie obsłużyć.
Które miasto staje się regionalnym liderem dynamiki wzrostu do 2029 roku?
Wskazanie przyszłego lidera wzrostu wymaga spojrzenia poza samą wielkość rynku. Analizujemy nie tylko to, co już zbudowano, ale przede wszystkim relację obecnych zasobów do projektów w budowie (tzw. pipeline). Patrząc na dane z perspektywy 2026 roku, moim faworytem w kategorii największego procentowego wzrostu wolumenu powierzchni biurowej jest Poznań.
Kluczem do tej prognozy jest efekt skali. Podczas gdy giganci, tacy jak Kraków (ok. 1,84 mln m² powierzchni biurowej) czy Wrocław (ok. 1,34 mln m² powierzchni biurowej), mają ogromne zasoby, ich procentowa dynamika wzrostu z natury wyhamowuje – każdy nowy budynek to jedynie ułamek istniejącej bazy. Poznań znajduje się w idealnym punkcie zwrotnym. Przy zasobach na poziomie ok. 675,7 tys. m² (koniec 2025 r.) każda nowa inwestycja ma znaczący wpływ na statystyki wzrostu. Miasto to ma najmocniejszy pipeline w regionach: z blisko 72,9 tys. m² powierzchni w budowie wyprzedza ono swoich większych konkurentów pod względem aktywności deweloperskiej. Rok 2025 był dla regionów czasem ekstremalnej wstrzemięźliwości (oddano zaledwie 20,5 tys. m² nowej powierzchni w całej Polsce). Na tym tle poznański biurowy plac budowy wygląda jak prawdziwy silnik wzrostu. Najemcy zaczną dostrzegać w nim unikalną szansę. W czasie gdy inne miasta mogą borykać się z luką podażową, Poznań zaoferuje najemcom to, co w 2026 roku jest najcenniejsze – wybór. Miasto dostarczy nowoczesne, energooszczędne powierzchnie właśnie wtedy, gdy rynek będzie ich najbardziej potrzebował.
Stolica i pozostałe regiony – synergia zamiast rywalizacji
Obraz, który wyłania się w 2026 roku, jest daleki od uproszczonych schematów. To raczej sytuacja związana z dojrzałym podziałem ról i nową definicją efektywności.
Musimy to powiedzieć jasno: nie obserwujemy masowego exodusu firm z Warszawy do regionów. Takie zjawisko nigdy nie było dominującym trendem i nic nie wskazuje na to, by miało się to zmienić. Warszawa pozostaje niekwestionowanym liderem, ponieważ pełni funkcję „centrum dowodzenia” – to tu koncentrują się centrale, kluczowe oddziały globalnych korporacji oraz sektor publiczny.
Wzrost Krakowa, Wrocławia czy Trójmiasta nie odbywa się kosztem stolicy. Ich dynamika to przede wszystkim efekt nowych inwestycji zagranicznych. To także efekt ekspansji istniejących hubów: firm, które już tam są, rosną i potrzebują coraz bardziej wyspecjalizowanych przestrzeni. Na znaczeniu zyskuje także strategia rozproszenia geograficznego. W dobie pracy hybrydowej zespoły stają się bardziej mobilne, a biura w różnych miastach często zaczynają pełnić funkcję uzupełniających się węzłów jednej sieci.
Najważniejszą zmianą, jaką widzimy jako doradcy reprezentujący wyłącznie najemców, jest zmiana mentalna. Największym błędem jest dziś patrzenie na biuro wyłącznie przez pryzmat kosztu metra kwadratowego. Dla nowoczesnej organizacji biuro to narzędzie efektywności, miejsce, które realnie wspiera procesy biznesowe. To także przestrzeń budująca lojalność i tożsamość zespołu. Biuro służy również jako magnes na talenty – firmy są gotowe zainwestować w najwyższy standard zarówno w Warszawie, jak i w regionach, bo wiedzą, że środowisko pracy odgrywa niezwykle ważną rolę w walce o najlepszych ekspertów. Szukając oszczędności na metrze kwadratowym, można stracić na jakości kapitału ludzkiego.
Warszawa i regiony to dwa różne, ale uzupełniające się ekosystemy. Dziś sukces odnoszą te firmy, które potrafią wykorzystać prestiż i skalę stolicy, a jednocześnie zadbać o operacyjną siłę w regionach. To strategiczna budowa obecności tam, gdzie jest talent i energia do wzrostu.
