Najnowsza autopoprawka do rządowego projektu ustawy pokazuje jednak, że ustawodawca chce pójść o krok dalej niż samo wprowadzenie rejestracji i większej transparentności rynku. Proponowane rozwiązania znacząco wzmacniają pozycję wspólnot mieszkaniowych, spółdzielni oraz samorządów.
Kierunek zmian należy ocenić jako próbę znalezienia równowagi pomiędzy kilkoma grupami interesów, które przez lata pozostawały ze sobą w konflikcie. Z jednej strony mamy właścicieli nieruchomości i przedsiębiorców prowadzących legalną działalność, z drugiej mieszkańców, którzy oczekują ochrony przed hałasem, zakłócaniem porządku czy nadmierną rotacją osób w budynku. Pytanie brzmi jednak, czy proponowane narzędzia będą stosowane w sposób proporcjonalny i czy nie doprowadzą do nadmiernej ingerencji w prawo własności.
REKLAMA
Wspólnota będzie mogła zakazać najmu krótkoterminowego
Jedną z najważniejszych zmian przewidzianych w autopoprawce jest przyznanie wspólnotom mieszkaniowym i spółdzielniom mieszkaniowym możliwości podjęcia uchwały zakazującej świadczenia usług najmu krótkoterminowego w danej nieruchomości.
W przypadku wspólnot decyzja ma być podejmowana zgodnie z obowiązującymi zasadami głosowania, natomiast w spółdzielniach wymagane będzie poparcie ponad 50% osób uprawnionych do głosowania. Po podjęciu uchwały przedsiębiorca prowadzący najem krótkoterminowy będzie miał sześć miesięcy na zakończenie działalności w danym budynku.
To rozwiązanie może być jednym z najbardziej kontrowersyjnych elementów całej regulacji. W tym miejscu bardzo wyraźnie pojawia się pytanie o granice prawa własności. Właściciel lokalu co do zasady ma prawo korzystać ze swojej nieruchomości i czerpać z niej korzyści, oczywiście z poszanowaniem obowiązujących przepisów oraz praw innych mieszkańców. Przyznanie większości we wspólnocie możliwości całkowitego wyłączenia określonego sposobu korzystania z lokali może więc rodzić w przyszłości spory dotyczące proporcjonalności takiego ograniczenia.
Nie bez znaczenia będzie również sytuacja osób, które kupiły nieruchomość z myślą o prowadzeniu najmu krótkoterminowego i oparły na tym swoją kalkulację inwestycyjną. Zmiana przepisów jest oczywiście możliwa i przedsiębiorcy muszą liczyć się z tym, że otoczenie prawne działalności gospodarczej ewoluuje. Inaczej jednak należy oceniać wprowadzenie nowych zasad dla przyszłych inwestycji, a inaczej sytuację osób, które podjęły określone decyzje finansowe w oparciu o obowiązujący w danym czasie stan prawny. Dlatego tak ważne są odpowiednie przepisy przejściowe i czas pozwalający na dostosowanie modelu działalności.
Trzy naruszenia w ciągu sześciu miesięcy i wykreślenie z ewidencji
Autopoprawka wprowadza również bardziej precyzyjny mechanizm reagowania na naruszenia bezpieczeństwa i porządku publicznego. Jeżeli w ciągu sześciu miesięcy właściwe służby lub organy stwierdzą trzy naruszenia, samorząd będzie zobowiązany wykreślić obiekt z ewidencji miejsc, w których świadczone są usługi hotelarskie.
Nowe rozwiązanie ma zastąpić dotychczasowe, znacznie bardziej ogólne kryterium „powtarzających się uchybień”. Z punktu widzenia pewności prawa precyzyjne wskazanie liczby naruszeń jest korzystniejsze niż posługiwanie się nieostrym pojęciem powtarzających się uchybień. Właściciel lub przedsiębiorca powinien wiedzieć, jakie zachowania mogą prowadzić do konkretnych konsekwencji. Jednocześnie kluczowe będzie doprecyzowanie, czym dokładnie będzie naruszenie, kto będzie je stwierdzał i czy każde zgłoszenie mieszkańca będzie automatycznie uruchamiało procedurę. Od tych szczegółów będzie zależało, czy mechanizm okaże się skuteczny i sprawiedliwy.
Konsekwencje wykreślenia z ewidencji mogą być bardzo poważne, dlatego procedura musi zapewniać właścicielowi możliwość obrony swoich praw i zakwestionowania decyzji, jeżeli uzna ją za nieuzasadnioną.
Sąsiedzi będą mogli wnioskować o kontrolę
Nowe przepisy mają również dać wspólnotom, spółdzielniom oraz osobom mieszkającym w danej lub sąsiedniej nieruchomości możliwość wnioskowania o przeprowadzenie kontroli obiektu. Dotyczyć ma to również przypadków związanych z bezpieczeństwem i porządkiem publicznym.
To odpowiedź na jeden z najczęściej zgłaszanych przez mieszkańców problemów: poczucie, że w przypadku uciążliwego najmu krótkoterminowego nie mają realnych narzędzi pozwalających skutecznie reagować. Wprowadzenie jasnej ścieżki zgłaszania problemów może być potrzebne, ale trzeba pamiętać, że konflikt sąsiedzki nie zawsze oznacza naruszenie prawa. Ustawa powinna odróżniać rzeczywiście powtarzające się i udokumentowane naruszenia od sytuacji, w której sam fakt prowadzenia najmu krótkoterminowego jest przez część mieszkańców nieakceptowany. Nie można dopuścić do tego, aby mechanizmy kontrolne stały się narzędziem wykorzystywanym w sporach między sąsiadami.
Gminy zyskają możliwość tworzenia stref zakazu
Kolejną istotną zmianą jest przyznanie gminom możliwości tworzenia stref, w których najem krótkoterminowy będzie ograniczony lub całkowicie zakazany. Rada gminy, na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, będzie mogła dostosować ograniczenia do lokalnej sytuacji.
Zakaz będzie mógł dotyczyć konkretnych obszarów, obiektów, a nawet określonych okresów. W praktyce oznacza to, że gmina mogłaby ograniczyć najem np. w najbardziej obciążonych turystycznie częściach miasta albo w określonych dniach roku. Samorządy powinny mieć możliwość reagowania na problemy, które mają charakter lokalny. Sytuacja w ścisłym centrum dużego miasta turystycznego może być zupełnie inna niż w miejscowości, gdzie najem krótkoterminowy stanowi ważny element lokalnej gospodarki. Z tego punktu widzenia możliwość różnicowania zasad jest uzasadniona. Jednocześnie ustawodawca musi wyznaczyć wyraźne granice kompetencji samorządów, aby nie doprowadzić do sytuacji, w której w każdym mieście obowiązuje zupełnie inny model prawny.
Istotne będzie również to, na podstawie jakich kryteriów gmina będzie mogła wprowadzić ograniczenia oraz czy decyzje takie będą poprzedzone analizą rzeczywistych problemów występujących na danym obszarze.
Regulacja potrzebna, ale kluczowa będzie proporcjonalność
Projektowana ustawa ma przede wszystkim wdrożyć unijne rozwiązania dotyczące większej transparentności rynku i systemu rejestracji najmu krótkoterminowego. Rządowy projekt zakłada m.in. utworzenie Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych oraz doprecyzowanie, że najem krótkoterminowy będzie traktowany jako usługa trwająca nie dłużej niż 30 dni.
Autopoprawka przesuwa jednak środek ciężkości całej regulacji. Nie chodzi już wyłącznie o wiedzę państwa na temat tego, kto i gdzie prowadzi najem krótkoterminowy, ale również o stworzenie mechanizmów pozwalających realnie ograniczać tę działalność w konkretnych budynkach i lokalizacjach. To zasadnicza zmiana filozofii regulacji. Pierwotnym celem było przede wszystkim uporządkowanie rynku i zwiększenie jego transparentności. Po autopoprawce wyraźnie widzimy również drugi cel – stworzenie narzędzi pozwalających mieszkańcom i samorządom ograniczać najem tam, gdzie uznają go za szczególnie uciążliwy. To właśnie na styku tych dwóch celów – kontroli rynku i ochrony prawa własności – będą pojawiały się najważniejsze pytania prawne.
Rynek musi mieć czas na przygotowanie
Zgodnie z obecnymi założeniami większość przepisów ma wejść w życie po 14 dniach od ogłoszenia ustawy. Jednocześnie przepisy umożliwiające wspólnotom i spółdzielniom wprowadzanie zakazu oraz tworzenie przez gminy stref ograniczeń mają zacząć obowiązywać dopiero od 1 stycznia 2028 r.
Odroczenie wejścia w życie najbardziej restrykcyjnych rozwiązań należy ocenić jako próbę zapewnienia rynkowi czasu na dostosowanie się. Dla wielu właścicieli i przedsiębiorców najem krótkoterminowy jest elementem długoterminowego modelu biznesowego, często związanego z kredytem czy konkretną inwestycją. Zmiana zasad nie powinna następować z dnia na dzień, ponieważ może prowadzić do poważnych konsekwencji finansowych dla osób, które działały zgodnie z obowiązującym prawem.
Najważniejsze pytanie: Jak daleko może sięgać regulacja?
Najem krótkoterminowy wymaga uporządkowania i stworzenia jasnych zasad odpowiedzialności. Nie oznacza to jednak, że każda forma takiej działalności powinna być traktowana jako zagrożenie dla mieszkańców.
Największym wyzwaniem dla ustawodawcy będzie znalezienie równowagi między prawem mieszkańców do spokoju i bezpieczeństwa, interesami samorządów, potrzebą kontroli rynku oraz prawem właściciela do korzystania ze swojej nieruchomości. Dobra regulacja powinna dawać możliwość skutecznego reagowania na rzeczywiste naruszenia i eliminowania patologii, ale nie może prowadzić do automatycznego ograniczania legalnej działalności tylko dlatego, że najem krótkoterminowy w określonych lokalizacjach budzi kontrowersje. Ostateczny sukces tej ustawy będzie zależał nie tylko od samego wprowadzenia nowych zakazów i obowiązków, ale przede wszystkim od tego, czy przepisy będą precyzyjne, proporcjonalne i będą respektowały podstawowe prawa właścicieli nieruchomości.
