Czy zastanawiałeś się kiedyś, jak nieodpowiednio wdrożone i zaprojektowane usługi facility management (FM) mogą wpłynąć na pozycję rynkową Twojego obiektu? Jak niedostosowanie usług do cyklu życia budynku może przełożyć się na jego wynik finansowy? Jak pomijanie innowacyjnych rozwiązań rzutuje na postrzeganie danej nieruchomości? Te wszystkie aspekty bez wątpienia wpływają na odbiór nieruchomości komercyjnej przez potencjalnych odbiorców, dlatego warto wziąć je pod uwagę w kontekście rozważania cyklu życia obiektu.
Trudno nie zgodzić się z zaproponowaną na wstępie tezą, jednak uczciwie byłoby postawić ją w kontrze do dyskusji dotyczącej racjonalnego zarządzania wydatkami. Chociaż często się przed tym bronimy, to z natury dążymy do tego, by osiągać jak najlepsze efekty relatywnie niskimi nakładami – w sferze życia zarówno prywatnego, jak i zawodowego. Jak w takim razie znaleźć kompromis? Jak zbudować atrakcyjność i użyteczność nieruchomości przy zachowaniu balansu ekonomicznego?
Jedną z odpowiedzi na te potrzeby może być zwrócenie uwagi na potencjalne procesy usprawnień oraz sugestie dostawców usług zintegrowanych, którzy najczęściej realizują prace postrzegane jako niezbędne, jednak niekluczowe, przez co ich głos nie zawsze dociera do szerszego gremium inwestorów lub zarządców. Jako firma świadcząca właśnie takie usługi zdajemy sobie sprawę z tego, że nasz głos w procesie inwestycyjnym nie będzie tym decydującym, ale jednocześnie jesteśmy pewni, że pozwoli inwestorom odnieść realne korzyści i oszczędności.
Konkurencyjność na rynku najwyżej ocenianych nieruchomości komercyjnych jest na bardzo wysokim poziomie. Projektowanie przestrzeni spełniających oczekiwania nawet najbardziej wymagających najemców, zwracanie uwagi na estetykę i ergonomię wnętrz oraz dostarczanie udogodnień dla pracowników to kryteria, które w ostatnich latach wyznaczają trendy na rynku. Kiedy stawka jest tak bardzo wyrównana, na znaczeniu zaczynają zyskiwać dodatkowe aspekty, które pozwalają poprawić pozycjonowanie danej nieruchomości. W tym miejscu niezwykle istotny jest dialog na linii dostawca usług FM – inwestor/zarządca. Przekłada się on bezpośrednio na jakość dostarczanych usług, zastosowanie innowacyjnych i nowoczesnych rozwiązań, a w efekcie pozwala odnieść wymierne korzyści. Wydaje się więc wskazane, by już w pierwszej fazie projektowania danego obiektu zaczerpnąć wiedzy u dostawców FM, którzy w gruncie rzeczy stają się zawsze pierwszym odbiorcą danej nieruchomości.
Z obserwacji Samsic jako dostawcy zintegrowanych usług dla biznesu wynika, że obecnie inwestorzy skupiają się na efekcie końcowym, pomijając w swoich planach fazę analizy oraz poszukiwania odpowiedzi na często prozaiczne pytania. Czy ten rodzaj posadzki będzie optymalny w utrzymaniu? Jak zmieni się jej wygląd za 5, 10, 15 lat? Jaką technologię sprzątania trzeba będzie zastosować, aby zachować właściwości wizualne i użytkowe danej powierzchni? Bardzo często zauważamy, że na przykład spektakularne fasady, wykończenia na wysoki połysk, materiały i elementy ozdobne, które wprawdzie wpływają na pozytywny odbiór użytkowników, ale są bardzo trudne w utrzymaniu, a co za tym idzie, ich zastosowanie wiąże się ze zwiększeniem nakładów poniesionych na ich konserwację. Często są to też materiały mniej wytrzymałe, które się szybciej zużywają lub tracą szybko swój pierwotny kształt, estetykę bądź po prostu nie wytrzymują próby czasu i stają się nieaktualne, kiedy dany trend przemija.
W takich przypadkach niezwykle pomocne okazują się konsultacje inwestora lub projektanta z firmą, która w przyszłości będzie realizować serwis utrzymania czystości czy techniczny na terenie danego obiektu. Pozwolą one na realistyczną ocenę wad i zalet zastosowania danych materiałów oraz pomogą określić ich proces starzenia się w długiej perspektywie czasu, tak aby wspólnie móc znaleźć rozwiązanie uszyte na miarę. W procesie tym kluczowe dla inwestora powinno być uzyskanie od dostawcy usług – jako doświadczonego partnera i eksperta – informacji dotyczących przewidywanych kosztów utrzymania, prawdopodobieństwa pojawienia się uszkodzeń lub nawet – na przykład w przypadku powierzchni płaskich – zminimalizowania wystąpienia ryzyka wypadków. Naszym zdaniem tylko dialog z ekspertami pozwoli uniknąć błędnych założeń już na etapie projektowym, co w przyszłości przekłada się na bardziej efektywną i optymalną kosztowo pracę firm świadczących usługi facility management.
Kolejną sferą, na któryej współpraca inwestora oraz dostawcy usług wspierających biznes może przynieść wymierne korzyści, jest zakres planowania przestrzeni. W tym miejscu inwestorzy i architekci często skupiają się jedynie na odpowiednim rozplanowaniu przestrzeni pod kątem najemców, przy jednoczesnym pominięciu znaczenia infrastruktury technicznej. Jej rola wprawdzie nie jest kluczowa dla spełnienia podstawowych funkcji nieruchomości, ale bardzo pomaga w kreowaniu prestiżowego wizerunku obiektu. A przecież przemyślana lokalizacja pomieszczeń przeznaczonych dla dostawców usług cleaningowych, magazynków dostaw, odpowiednie rozplanowanie wszelkiego rodzaju przyłączy lub zapewnienie odpowiednich parametrów ramp zjazdowych sprawia, że na przykład usługi porządkowe realizowane są w sposób niewidoczny dla użytkownika końcowego albo też na odwrót – dostosowanie przestrzeni pod prace cleaningowe może wzmocnić postrzeganie przestrzeni biurowej jako innowacyjnej i nowoczesnej. Finalnie niski poziom świadomości inwestorów na temat nie tylko zakresu usług świadczonych przez dostawców zabezpieczających poszczególne linie serwisowe, lecz także wartości dodanej, która płynie z włączenia ich w proces projektowy, naszym zdaniem wpływa niekorzystnie na przyszłe funkcjonowanie operacyjne obiektu.
Podobnie sytuacja ma się w dalszym cyklu życia nieruchomości. Brak poszukiwania nowych rozwiązań technologicznych lub obawa przed ich wdrażaniem skutkuje utratą konkurencyjności na rynku oraz wdrożeniem przestarzałej infrastruktury technicznej i użytkowej. W porównaniu z bardziej innowacyjnymi „rywalami” taki obiekt wchodzi w fazę stagnacji. Wprawdzie zmniejszone w krótkim okresie nakłady na inwestycje mogą być postrzegane jako pewnego rodzaju oszczędność, jednak dzieje się to kosztem na przykład wdrożenia innowacyjnych rozwiązań, co w długiej perspektywie sprawia, że nieruchomość przestaje być atrakcyjna dla najemców.
Dlatego też z punktu widzenia inwestora dobrym źródłem niskokosztowych rozwiązań innowacyjnych powinny być doświadczone firmy świadczące usługi facility management, których celem jest nie tylko dostarczenie usługi samej w sobie, lecz także wartości dodanej dla klientów. Wartość ta może przejawiać się w zastosowaniu nowoczesnych rozwiązań sprzętowych, wdrożeniu technologii internetu rzeczy (IoT – internet of things) opartej na różnego typu czujnikach i sensorach czy zastosowaniu narzędzi interaktywnych w codziennym zarządzaniu pracą zespołu i kontraktu. Przekłada się to bezpośrednio na aspekt zarówno finansowy, związany z utrzymaniem nieruchomości, jak i globalny wizerunek obiektu propagującego nowoczesne i użyteczne rozwiązania. Z naszego doświadczenia wiemy, że najczęściej drobne, interesujące i ciekawe wizualnie innowacje bardzo pozytywnie wpływają nie tylko na komfort pracy użytkowników, lecz także na pozycjonowanie obiektu na rynku.
Dlatego też oddanie części inicjatywy do wdrażania innowacji usługodawcom FM, otwartość na partnerską dyskusję w tym zakresie oraz ciągłe poszukiwanie narzędzi poprawiających jakość i efektywność pracy znacząco wpływa według nas na optymalizację kosztów, mimo początkowo poniesionego nakładu. Innowacyjność pozwala na bardziej efektywne zarządzanie zasobami ludzkimi, materiałowymi i wyposażeniem obiektowym, dzięki czemu realnie możemy ograniczyć marnotrawstwa oraz spadki wydajności.
Dodatkowym bonusem z partnerskiej współpracy na linii usługodawca FM – zarządca/inwestor jest realizacja, a następnie egzekucja aspektów związanych z zakresem ESG (environmental, social and corporate governance). Jako odpowiedzialny społecznie dostawca usług FM jesteśmy w stanie realnie pomóc inwestorowi spełnić wymagania niezbędne do osiągnięcia pożądanej certyfikacji. Realizacja działań w zakresie elementów środowiskowych, społecznej odpowiedzialności i ładu korporacyjnego poparta mierzalnymi wskaźnikami staje się więc niejako odrębną linią serwisową, którą jesteśmy w stanie zapewnić. A przecież w obecnych czasach najemcy szczególnie zwracają uwagę nie tylko na dogodną lokalizację nieruchomości, lecz także na jej ekologiczność, wellbeing, bezpieczeństwo i komfort pracy.
Wracając więc do postawionego na wstępie pytania, czy błędnie wprowadzony i niekonsultowany facility management może obniżyć w przyszłości potencjał rynkowy zarządzanej nieruchomości, moja odpowiedź brzmi: tak. Facility management jest procesem, który stanowi nieodzowną część cyklu zarządzania nieruchomością, na każdym etapie jej funkcjonowania, a odpowiednio prowadzony przynosi inwestorowi realne korzyści. W Samsic opieramy swoje działania na idei ciągłego doskonalenia procesów, dlatego według nas droga do osiągnięcia perfekcji jest możliwa do pokonania jedynie przy partnerskiej współpracy inwestorów, projektantów oraz integratorów usług.
