Najlepiej widać to na rynku mieszkań na wynajem. Jeszcze kilka czy kilkanaście lat temu wystarczyło, że mieszkanie było w dobrej lokalizacji, miało podstawowe wyposażenie i odpowiednią cenę. Dziś lista oczekiwań jest znacznie dłuższa. Najemca zwraca uwagę na funkcjonalność, wygodę, estetykę i jakość wyposażenia. Dotyczy to zarówno osoby wynajmującej mieszkanie na rok, jak i gościa, który przyjeżdża do miasta na kilka dni.
REKLAMA
Kanapa przestaje zastępować łóżko
Bardzo prostym przykładem tej zmiany jest miejsce do spania. Jeszcze niedawno w małych mieszkaniach standardem była rozkładana kanapa, która w ciągu dnia pełniła funkcję części wypoczynkowej, a wieczorem zamieniała się w łóżko. Dziś coraz częściej widzimy, że użytkownicy takiego rozwiązania po prostu nie chcą.
Najemca długoterminowy oczekuje wygodnego miejsca do codziennego spania. Gość wynajmujący apartament na kilka dni również nie chce rezygnować z komfortu, do którego przyzwyczaiły go dobre hotele. Dlatego nawet w najmniejszych kawalerkach warto myśleć o wydzieleniu strefy nocnej i zapewnieniu pełnowymiarowego, wygodnego łóżka.
To pozornie niewielka zmiana, ale dobrze pokazuje większy proces. Mieszkanie na wynajem przestaje być traktowane jako przestrzeń, w której użytkownik zaakceptuje rozwiązania gorsze niż we własnym domu. Wręcz przeciwnie, coraz częściej oczekuje, że będzie ono równie wygodne, a czasami nawet lepiej przemyślane.
Najprostsze wyposażenie już nie wystarcza
Podobnie zmienia się podejście do designu. Przez lata powtarzał się bardzo podobny schemat: neutralne kolory, podstawowe meble z popularnych sieciówek, biel, szarość, czerń i wyposażenie mające przede wszystkim nie generować wysokich kosztów.
Ten model oczywiście nadal może działać, szczególnie tam, gdzie najważniejszym kryterium jest cena. Problem zaczyna się wtedy, gdy właściciel chce pozycjonować mieszkanie wyżej i oczekuje odpowiednio wyższej stawki najmu.
Użytkownicy mają dziś znacznie większą świadomość estetyki. Podróżują, oglądają wnętrza hoteli, restauracji czy apartamentów, codziennie widzą świetnie zaprojektowane przestrzenie w mediach społecznościowych. Proste, niemal identyczne mieszkania przestają się wyróżniać.
Nie oznacza to oczywiście, że każda nieruchomość musi być designerskim apartamentem. Chodzi raczej o to, żeby miała własny charakter i żeby jej wystrój był świadomą decyzją, a nie przypadkowym zestawem najprostszych dostępnych mebli. Design staje się częścią produktu, szczególnie na rynku najmu krótkoterminowego, gdzie bardzo często pierwszym kontaktem potencjalnego gościa z nieruchomością jest zdjęcie oglądane na ekranie telefonu
Komfort musi działać również po kilku latach
Jednocześnie dobry projekt nie może oznaczać wyłącznie efektownego zdjęcia. Z punktu widzenia firmy zarządzającej nieruchomością równie ważne jest to, jak mieszkanie będzie funkcjonowało w codziennym użytkowaniu.
Materiały powinny być trwałe, wyposażenie łatwe do utrzymania, a całe wnętrze zaprojektowane w taki sposób, żeby można je było sprawnie sprzątać, konserwować i naprawiać. Jeśli nieruchomość jest intensywnie użytkowana, szczególnie w najmie krótkoterminowym, rozwiązanie atrakcyjne wizualnie, ale bardzo podatne na uszkodzenia może szybko okazać się problemem.
Dlatego komfort należy rozumieć szerzej – to wygodne łóżko czy dobrze zaprojektowana kuchnia, ale również odpowiednia liczba miejsc do przechowywania, możliwość łatwego utrzymania porządku, dobre oświetlenie czy materiały, które po kilku miesiącach użytkowania nadal wyglądają dobrze.
To właśnie tutaj doświadczenia hotelarstwa bardzo mocno przenikają do mieszkań. Hotel musi wyglądać atrakcyjnie, ale jednocześnie być projektowany z myślą o dużej liczbie użytkowników, częstym sprzątaniu i intensywnej eksploatacji. W profesjonalnie zarządzanym najmie zaczynamy myśleć podobnie.
Biuro też przestało być tylko miejscem do pracy
Podobną ewolucję można zobaczyć na rynku biurowym. Współczesne biurowce coraz mniej przypominają przestrzenie, które znamy z lat 90. XX w. czy początku XXI w. – rzędy biurek, krzesła na kółkach, sale konferencyjne i niewielka kuchnia.
Dziś dobre biuro ma odpowiadać na znacznie więcej potrzeb. Pojawiają się przestrzenie coworkingowe, miejsca do nieformalnych spotkań, tarasy, strefy wypoczynku, pokoje do cichej pracy czy wyciszone kabiny pozwalające przeprowadzić rozmowę telefoniczną bez przeszkadzania innym.
Zmienia się też sposób myślenia o czasie spędzanym w biurze. Skoro część zadań można wykonywać zdalnie, samo zapewnienie pracownikowi biurka przestaje być wystarczającym argumentem, żeby przyjechał do siedziby firmy. Biuro musi oferować coś więcej: możliwość spotkania z ludźmi, współpracy, zmiany otoczenia, koncentracji albo po prostu komfortowego spędzenia kilku godzin.
Dlatego pojawiają się elementy, które jeszcze niedawno kojarzyły się raczej z hotelami czy klubami niż z miejscem pracy: atrakcyjne lobby, miękkie strefy wypoczynkowe, dobra kawa, przestrzenie sportowe czy rekreacyjne i coraz bardziej rozbudowane części wspólne.
Słynne „owocowe czwartki” dawno przestały robić na kimkolwiek wrażenie. Dziś oczekiwania wobec środowiska pracy są po prostu znacznie wyższe.
W niektórych branżach ten trend idzie jeszcze dalej. Z moich obserwacji wynika, że np. na Cyprze, gdzie silnie rozwinięty jest sektor usług finansowych i sprzedaży, pracodawcy potrafią tworzyć w biurach niemal hotelowe warunki: zapewniają pełny catering przez cały dzień, siłownie, pokoje relaksu czy rozbudowaną ofertę napojów i dodatkowych udogodnień. Cel jest bardzo praktyczny – zatrzymać najlepszych pracowników w komfortowym środowisku jak najdłużej i stworzyć im warunki, w których mogą efektywnie pracować. To dobrze pokazuje, że biuro coraz częściej staje się nie tylko miejscem wykonywania obowiązków, ale elementem strategii pracodawcy.
Różne nieruchomości, ten sam użytkownik
Dlaczego te segmenty zaczynają się do siebie upodabniać? Bo korzystają z nich ci sami ludzie. Osoba, która zatrzymała się w świetnie zaprojektowanym hotelu, po powrocie nie zapomina, jak wygodne było łóżko, czy jak dobrze zorganizowana była przestrzeń. Pracownik korzystający z nowoczesnego biura przyzwyczaja się do możliwości wyboru pomiędzy miejscem do rozmowy, pracą w ciszy i strefą wspólną. Najemca, który widział dobrze zaprojektowane mieszkania, zaczyna porównywać z nimi kolejne oferty.
Doświadczenia z jednego segmentu budują oczekiwania wobec następnego. Dlatego coraz trudniej projektować nieruchomość wyłącznie poprzez jej podstawową funkcję. Mieszkanie nie jest już tylko miejscem do spania, biuro – miejscem ustawienia biurka, a hotel – pokojem wynajmowanym na noc. Wszystkie te przestrzenie w coraz większym stopniu konkurują jakością doświadczenia użytkownika.
Nieruchomość staje się usługą
To ma również konsekwencje dla właścicieli i zarządców. Coraz większą częścią wartości nieruchomości staje się nie tylko to, co oferujemy, ale jak użytkownik z tego korzysta.
Można mieć świetnie położone mieszkanie, ale jeśli jest niewygodne i przypadkowo urządzone, jego potencjał nie będzie w pełni wykorzystany. Można mieć nowoczesny biurowiec, ale jeśli nie odpowiada na sposób, w jaki ludzie rzeczywiście dziś pracują, trudno będzie zbudować w nim atrakcyjne środowisko.
Dlatego zarządzanie nieruchomością coraz bardziej przypomina zarządzanie produktem i usługą. Trzeba rozumieć użytkownika, obserwować zmiany jego potrzeb i reagować na nie już na etapie projektowania czy wyposażania przestrzeni.
Nie chodzi przy tym o bezrefleksyjne kopiowanie rozwiązań z hoteli do mieszkań albo z przestrzeni coworkingowych do biurowców. Każdy segment ma inną funkcję, inne koszty i innych odbiorców. Najciekawsze jest jednak to, że możemy się od siebie uczyć.
Hotelarstwo nauczyło rynek ogromnej dbałości o komfort użytkownika i powtarzalność standardu. Nowoczesne biura pokazują, jak ważne są elastyczność i możliwość korzystania z jednej przestrzeni na różne sposoby. Rynek mieszkaniowy coraz mocniej wykorzystuje oba te doświadczenia.
I właśnie ten kierunek będzie moim zdaniem coraz bardziej widoczny. Najlepsze nieruchomości nie będą już projektowane wyłącznie jako powierzchnia. Będą projektowane jako miejsce, z którego człowiek po prostu chce korzystać.
