Istotny wzrost popytu był już widoczny na początku roku. W pierwszych dwóch miesiącach liczba osób korzystających z obiektów noclegowych w Polsce była o około 600 tys. wyższa niż rok wcześniej, z czego ponad 400 tys. przypadło na hotele. W szczycie sezonu letniego przewaga w porównaniu z poprzednim rokiem sięgała odpowiednio ponad 670 tys. i 360 tys. osób. Rosnący popyt przełożył się nie tylko na wyższe obłożenie, ale również na dalszy wzrost średnich cen dobowych. To ważny sygnał dla właścicieli i potencjalnych nabywców obiektów hotelowych.
Wzrost frekwencji przy jednoczesnym zwiększaniu stawek oznacza możliwość poprawy przychodów operacyjnych. Dane Eurostatu pokazują, że Polska należała w 2025 r. do najszybciej rosnących rynków turystycznych Unii Europejskiej. Liczba noclegów zwiększyła się o 7,2%, co było drugim wynikiem w UE.
REKLAMA
Rośnie rentowność hoteli
Polski rynek turystyczny należy obecnie do najszybciej rozwijających się w Europie. W latach 2021–2025 główne sektory obsługujące turystów zwiększyły swoje obroty blisko trzykrotnie, osiągając siódmą najwyższą dynamikę wzrostu w Unii Europejskiej. W 2025 r. Polska zajęła drugie miejsce w UE pod względem wzrostu liczby udzielonych noclegów, a cały sektor turystyki wygenerował 94 mld zł przychodów.
Dla rynku nieruchomości hotelowych kluczowe znaczenie ma jednak nie sam wzrost liczby gości, lecz jego przełożenie na efektywność aktywów. Pod tym względem rynek wyraźnie dojrzewa. W obiektach najwyższej klasy rośnie wykorzystanie pokoi, a średnie obłożenie w segmencie pięciogwiazdkowym zbliżyło się do 70%. Jednocześnie właśnie w tym segmencie obserwowana jest największa dynamika wzrostu średnich cen dobowych. Pokazuje to, że klienci są gotowi płacić więcej za wyższą jakość, a dobrze pozycjonowane obiekty mają przestrzeń do dalszej poprawy przychodów.
Wyniki operacyjne różnią się jednak w zależności od lokalizacji. W minionym roku szczególnie dobrze wypadły Poznań i Kraków, które osiągnęły najwyższe wartości RevPAR. Wrocław zanotował natomiast spadek tego wskaźnika w porównaniu z poprzednim rokiem. Z perspektywy inwestycyjnej coraz większe znaczenie ma więc nie tylko ogólna kondycja rynku, ale także selekcja lokalizacji i właściwe dopasowanie produktu hotelowego do struktury popytu.
Jednocześnie rentowność pozostaje pod presją. Rosnące koszty utrzymania obiektów ograniczają tempo poprawy wyników i stają się jednym z najważniejszych czynników wpływających na decyzje inwestycyjne. Oznacza to, że przy wysokim popycie przewagę będą zyskiwać obiekty pozwalające efektywnie kontrolować koszty operacyjne, a nie tylko kompleksy o najwyższym poziomie obłożenia.
Polska przejmuje część europejskiego ruchu turystycznego
Najważniejszym strukturalnym czynnikiem wzrostu staje się turystyka zagraniczna. W 2025 r. turyści krajowi stanowili nadal większość gości hotelowych, natomiast udział odwiedzających z zagranicy wzrósł w Polsce do około 24%. Liczba gości zagranicznych zwiększyła się rok do roku o przeszło 9%, przekraczając 6,8 mln osób i rośnie szybciej niż ilość turystów krajowych (6,5%).
Najliczniejszą grupą zagranicznych gości pozostają Niemcy, odpowiadający za ponad 20% zagranicznego ruchu hotelowego w Polsce. Kolejne miejsca zajmują turyści z Ukrainy, Wielkiej Brytanii, Stanów Zjednoczonych i Czech. Liczba turystów z Włoch zwiększyła się o 30%, z Japonii o 27%, z Cypru o 23%, a z Austrii i Irlandii o około 17%. Wśród rynków pozaeuropejskich szczególnie dynamicznie rosły przyjazdy z Chin i Izraela.
Wzrost popytu zagranicznego nie jest wyłącznie efektem odbudowy ruchu po pandemii. Polska korzysta z szerszej zmiany preferencji podróżnych. Coraz większe znaczenie mają doświadczenia, wydarzenia kulturalne, sportowe i biznesowe, a także model bleisure łączący podróże służbowe z wypoczynkiem. W kolejnych latach europejską turystykę mają dodatkowo kształtować dłuższe pobyty, wyższe budżety oraz bardziej świadome decyzje dotyczące wyboru kierunku podróży.
Kraków, Warszawa i Bałtyk głównymi beneficjentami zmian
Napływ zagranicznych turystów jest silnie skoncentrowany geograficznie. Województwa małopolskie, mazowieckie i zachodniopomorskie odpowiadają za ponad 60% wszystkich noclegów udzielanych zagranicznym odwiedzającym. Ruch koncentruje się przede wszystkim wokół Krakowa i Warszawy oraz zachodniego Wybrzeża.
Największe miasta korzystają zarówno z turystyki wypoczynkowej, jak i biznesowej. Warszawa, Kraków czy Poznań mogą dzięki temu generować popyt bardziej równomiernie w ciągu roku, podczas gdy obiekty w kurortach pozostają w większym stopniu zależne od sezonowości.
Jednocześnie coraz mocniejszą pozycję zdobywa polskie Wybrzeże. Zmiany klimatyczne, fale upałów w południowej Europie, rosnące znaczenie bezpieczeństwa, a także konkurencyjne ceny i poprawiająca się jakość usług sprawiają, że Polska staje się alternatywą dla tradycyjnych kierunków wakacyjnych. Efektem jest rosnący popyt na noclegi w hotelach nad Bałtykiem, które w sezonie wakacyjnym informowały o pełnym obłożeniu.
Rosnący potencjał
Skala wzrostu zagranicznego ruchu pokazuje, że polski rynek nadal ma znaczący potencjał. W okresie dwunastu miesięcy do maja 2026 r. liczba noclegów turystów zagranicznych osiągnęła rekordowe 20,9 mln, około 11% więcej niż w szczycie sprzed pandemii. Dla porównania, średni wzrost w Unii Europejskiej wyniósł około 5%.
Polska nadal ma relatywnie niewielki udział w europejskiej turystyce przyjazdowej, ale rozwija się znacznie szybciej niż średnia dla kontynentu. Od 2011 r. liczba zagranicznych noclegów zwiększyła się w Polsce o 90%, podczas gdy średnia unijna wyniosła 56%. Oznacza to, że rynek nie osiągnął jeszcze poziomu odpowiadającego jego potencjałowi i pozostaje przestrzeń do dalszego wzrostu.
Możliwości sektora znajdują odzwierciedlenie w wydatkach. W 2025 r. zagraniczni turyści pozostawili w Polsce 41,3 mld zł, o 12% więcej niż rok wcześniej. Ponad 40% tej kwoty przypadło na turystów z Niemiec, a 23% na gości z Ukrainy.
Przy stopniowo malejącej liczbie ludności w Polsce dalszy rozwój sektora hotelowego będzie w coraz większym stopniu zależał od pozyskiwania zagranicznych gości oraz przejmowania części krajowego popytu, który obecnie skupiony jest na wyjazdach zagranicznych.
Rynek na etapie zmiany strukturalnej
Rosnący popyt na rynku turystycznym przestaje być wyłącznie efektem poprawy koniunktury. Wskazuje na trwałą zmianę pozycji Polski na europejskiej mapie turystycznej. Polska korzysta z konkurencyjnych cen, poprawiającej się jakości usług, atrakcyjności największych miast i regionów wypoczynkowych, a także ze zmian klimatycznych i rosnącego znaczenia bezpieczeństwa.
Z perspektywy rynku nieruchomości oznacza to poprawę fundamentów popytowych sektora hotelowego. W nadchodzącym czasie największym beneficjentem zmian powinny być aktywa zlokalizowane w miastach o silnym ruchu zagranicznym, obiekty korzystające z całorocznego popytu oraz projekty zlokalizowane w najbardziej atrakcyjnych kurortach w kraju.
Polski sektor hotelowy wchodzi tym samym w kolejną fazę rozwoju. O ile pierwszym etapem była odbudowa po pandemii, o tyle obecnie coraz większą rolę odgrywa strukturalny wzrost znaczenia Polski jako kierunku turystycznego.
