Inwestor kupuje dziś nie grunt, lecz możliwość realizacji projektu
Rynek gruntów inwestycyjnych wchodzi w etap, w którym wartość nieruchomości coraz silniej zależy od wykonalności projektu. Wycenie nie podlega już tylko sama działka, ale przede wszystkim możliwość zrealizowania inwestycji w założonym czasie i budżecie.
Reforma planistyczna intensyfikuje profesjonalizację rynku. Tradycyjne kryteria, takie jak: cena zakupu, potencjał zabudowy czy oczekiwana stopa zwrotu, pozostają ważne, ale nie wystarczają do oceny atrakcyjności gruntu. Najważniejsze stają się obecnie stabilność otoczenia regulacyjnego, harmonogram procedur administracyjnych, dostępność infrastruktury technicznej i mocy przyłączeniowych, układ komunikacyjny oraz ryzyka środowiskowe i społeczne. W praktyce oznacza to odejście od wyceny opartej wyłącznie na cechach i parametrach nieruchomości na rzecz kompleksowej analizy wykonalności inwestycji.
REKLAMA
Mniej gruntów, większa selekcja
Największe miasta od dawna zmagają się z niedoborem atrakcyjnych terenów inwestycyjnych. Dostępne działki są coraz droższe, a jednocześnie bardziej wymagające pod względem formalnym, środowiskowym i infrastrukturalnym.
Jeżeli nowe plany ogólne ograniczą ilość terenów umożliwiających realizację inwestycji, w dłuższej perspektywie będzie to wspierać dalszy wzrost cen działek inwestycyjnych. Szczególnie cenne staną się nieruchomości gruntowe z uregulowaną sytuacją planistyczną oraz gotowymi pozwoleniami na budowę. Już dziś takie nieruchomości są aktywem deficytowym.
Sektor gruntów przeżywa obecnie wyjątkowo ciekawy okres, w którym słabsza koniunktura nie wpływa na spadki cen, co pokazuje szczególną odporność nieruchomości gruntowych. Reforma planistyczna nie zahamowała aktywności inwestorów, ale zmieniła charakter rynku. Kapitał koncentruje się teraz na gruntach zapewniających bezpieczeństwo i przewidywalność procesu inwestycyjnego.
Po korekcie cen w latach 2023–2024 rynek ustabilizował się, a ceny gruntów pozostają odporne na cykl gospodarczy przede wszystkim dzięki ograniczonej podaży działek z uregulowaną sytuacją planistyczną. Niepewność dotycząca przyszłego przeznaczenia części nieruchomości powoduje natomiast ich czasowe wycofywanie z obrotu.
Plany ogólne zwiększą transparentność, ale nie podaż gruntów
Nowe plany ogólne uporządkują rynek gruntów inwestycyjnych, jednak nie doprowadzą do istotnego zwiększenia zasobu terenów inwestycyjnych. Znacznie wyraźniej wskażą natomiast obszary, na których możliwa będzie realizacja nowych projektów.
Dla inwestorów oznacza to większą przewidywalność procesu planistycznego. Już na etapie analizy gruntu będzie można określić parametry możliwe do uzyskania w decyzji o warunkach zabudowy, co dotychczas często pozostawało niewiadomą.
Transparentność rynku ma dodatkowo zwiększyć Rejestr Urbanistyczny. System będzie obejmował dokumenty planistyczne, decyzje administracyjne, raporty z konsultacji społecznych oraz rozstrzygnięcia organów nadzoru. Uruchomiona zostanie też usługa e-Wyrysu POG umożliwiająca uzyskanie wypisu i wyrysu z planu ogólnego gminy w formie elektronicznej.
Sektor mieszkaniowy – w cenie grunty z pozwoleniami na budowę
Segment gruntów mieszkaniowych znajduje się w przełomowym momencie. Deweloperzy i inwestorzy coraz dokładniej analizują, które nieruchomości zachowają potencjał inwestycyjny po wejściu w życie planów ogólnych, a które mogą go utracić. Największym zainteresowaniem cieszą się obecnie działki objęte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego lub lub te, dla których wydano decyzję o warunkach zabudowy. Zdecydowanie trudniej sprzedają się natomiast grunty, których przyszły status planistyczny pozostaje niepewny.
Sam plan ogólny, szczególnie na etapie projektu, nie przesądza jednak jeszcze o możliwościach inwestycyjnych. Nie można traktować takich gruntów jako w pełni przygotowanych planistycznie ani wyceniać ich na poziomie działek z uregulowaną sytuacją planistyczną. Ostateczne możliwości zabudowy będą wynikały dopiero z decyzji o warunkach zabudowy, miejscowych planów lub zintegrowanych planów inwestycyjnych, a także z kosztów inwestycji towarzyszących, które w wielu miastach nadal pozostają niejednoznaczne.
Rekordowe wyceny osiągają dziś działki pod zabudowę wielorodzinną w Warszawie, Krakowie i Trójmieście. W ciągu 2025 r. grunty mieszkaniowe w Warszawie, Wrocławiu i Poznaniu zdrożały o kilkanaście procent, a w Krakowie i Gdańsku tempo wzrostów było nieco niższe. W najbardziej prestiżowych lokalizacjach stolicy ceny transakcyjne przekraczały kilkanaście tysięcy złotych za 1 m2 PUM, a koszt gruntu stanowił nawet jedną czwartą ceny mieszkania.
Po latach dynamicznych wzrostów cen gruntów druga połowa ubiegłego roku przyniosła ich wyhamowanie. Mniejsze firmy deweloperskie zaczęły sprzedawać część projektów z powodu spowolnienia sprzedaży mieszkań i niepewności związanej z reformą. Nie możemy jednak mówić o wyprzedaży gruntów mieszkaniowych, ale o rozwarstwieniu rynku. Działki w najlepszych lokalizacjach, z przewidywalną ścieżką planistyczną nadal zyskują na wartości, podczas gdy nieruchomości o niejasnym statusie tę wartość tracą.
Segment handlowy – motorem retail parki
Rynek gruntów handlowych rozwija się przede wszystkim dzięki realizacji licznych parków handlowych i centrom convenience w mniejszych miastach w całej Polsce. Największym zainteresowaniem inwestorów cieszą się działki o powierzchni 1–2 ha położone w ośrodkach miejskich liczących kilkadziesiąt tysięcy mieszkańców, z dobrą ekspozycją i bezpośrednim dostępem do dróg krajowych lub wojewódzkich.
Nowej podaży handlowej, która wynosi około 500 tys. m2 rocznie, dostarczają obecnie w Polsce niemal wyłącznie inwestycje związane z budową parków handlowych. Jednocześnie praktycznie zanikł popyt na grunty pod duże centra handlowe, które jeszcze kilka lat temu dostarczały rocznie podobną ilość nowej powierzchni.
Ceny gruntów pozostają stabilne, choć konkurencyjność na rynku jest wysoka. W centrach największych miast koszt zakupu ziemi pod budowę obiektów handlowych sięga poziomu nawet 5 tys. zł za m2 GLA.
Na obrzeżach aglomeracji warszawskiej wynosi 1,5–2 tys. zł za m2 GLA, w miastach regionalnych 800–1800 zł, natomiast w ośrodkach poniżej 100 tys. mieszkańców, niebędących częścią dużych aglomeracji, jest nawet o połowę niższy.
Biura – nowe projekty skoncentrowane gównie w centrum Warszawy
Segment biurowy pozostaje najsłabszą częścią rynku gruntów inwestycyjnych. W budowie znajduje się obecnie około 420 tys. m2 nowoczesnej powierzchni biurowej, z czego blisko 200 tys. m2 przypada na Warszawę. Dla porównania jeszcze kilka lat temu realizowano w Polsce około 1,8 mln m2 biur.
Zmiany modelu pracy, wysokie koszty finansowania oraz wzrost kosztów budowy ograniczają zainteresowanie zakupami nowych gruntów. Wysoki poziom pustostanów biurowych na rynkach regionalnych dodatkowo osłabia aktywność inwestorów. Wyjątkiem pozostaje ścisłe centrum Warszawy, gdzie wysoki popyt na najlepszej klasy powierzchnie biurowe przy ograniczonej podaży nadal uzasadnia realizację kolejnych projektów.
Magazyny – ograniczona aktywność deweloperów przy rosnącym popycie na powierzchnie
Po okresie dynamicznego rozwoju rynek gruntów logistycznych wszedł w fazę stabilizacji. Mniejsza aktywność deweloperska wynika z ostrożniejszej polityki banków, ograniczenia inwestycji spekulacyjnych oraz dostosowania podaży do bieżącego popytu.
Mimo spadku nowej podaży ceny gruntów pozostają stabilne lub rosną. Rosnące zainteresowanie inwestycjami magazynowymi i produkcyjnymi wspiera wyceny terenów. Nearshoring zwiększa z kolei popyt na grunty pod projekty Build-to-Own dla sektora produkcyjnego, szczególnie w zachodniej i południowej Polsce.
Jednocześnie inwestorzy muszą liczyć się z wydłużeniem procedur środowiskowych. Uzyskanie decyzji trwa średnio około 12 miesięcy, a w przypadku raportu środowiskowego nawet 18 miesięcy. Coraz większym ograniczeniem pozostaje również dostępność energii elektrycznej.
Infrastruktura podbija wartość gruntów
Dostęp do infrastruktury technicznej staje się jednym z najważniejszych czynników budujących wartość gruntów komercyjnych. Niezwykle ważna staje się dostępność energii elektrycznej i infrastruktury telekomunikacyjnej. Jest to szczególnie istotne dla rozwoju centrów danych, magazynów energii oraz projektów wykorzystujących sztuczną inteligencję.
Polski rynek data center dysponuje obecnie potencjałem 200–300 MW i w ciągu kilku lat może podwoić swoją skalę. Około 80% rynku koncentruje się w aglomeracji warszawskiej, która pozostanie głównym ośrodkiem rozwoju, choć ograniczenia energetyczne skłaniają inwestorów do analizowania również lokalizacji regionalnych. Największą wartość osiągają grunty dysponujące wysoką mocą przyłączeniową i zabezpieczonymi warunkami przyłączenia.
Polska odpowiada już za ponad jedną trzecią mocy centrów danych w Europie Środkowo-Wschodniej i ma potencjał, by stać się alternatywą dla największych europejskich hubów, takich jak Frankfurt, Dublin czy Amsterdam. Warunkiem dalszego rozwoju pozostają jednak inwestycje w infrastrukturę energetyczną oraz usprawnienie procedur administracyjnych.
W Polsce na znaczeniu zyskują inwestycje w magazyny energii, które wymagają stosunkowo niewielkich działek położonych w pobliżu infrastruktury energetycznej, najlepiej w sąsiedztwie Głównych Punktów Zasilania.
