Dołącz do czytelników
Brak wyników

FACILITY

13 grudnia 2021

NR 6 (Grudzień 2021)

Zima, zima… – nie taka zła, czyli facility management w porze śniegu

0 120

Okres jesienny w sektorze nieruchomości to ostatni moment, by poczynić przygotowania do zimy. Firma oferująca kompleksową obsługę nieruchomości opiekuje się budynkiem na bieżąco, wobec czego ma bazę wiedzy o nieruchomości i jest w stanie efektywnie nią zarządzać, niezależnie od pory roku.

Działanie z wyprzedzeniem

POLECAMY


Regularne obchody po zarządzanych przez nas obiektach, jak również liczne prewencyjne przeglądy wykonane po poprzedniej zimie, pozwalają nam wyróżnić obszary, które powinny być szczególnie uwzględnione przez gospodarzy obiektów w tym sezonie zimowym.

W Sodexo każdorazowo dążymy do pełnego poznania specyfiki danej nieruchomości, w której świadczymy usługi dostosowane ściśle do potrzeb klienta. Posługujemy się przy tym na bieżąco aktualizowanymi procedurami, ale i wykorzystujemy nasze bogate, międzynarodowe know-how w zakresie facility management.

Nasze przygotowanie obiektów do zimy odbywa się na trzech płaszczyznach.


Jesienny przegląd procedur


Pierwszy etap skupiony jest wokół przeglądu procedur w zakresie obsługi nieruchomości. Dotyczy on np. weryfikacji planu kontynuacji biznesu (business continuity plan – BCP), czyli dokumentu opisującego potencjalne zdarzenia kryzysowe w odniesieniu do nieruchomości oraz metody naszego działania w przypadku takiej sytuacji, m.in. w zakresie komunikacji czy organizacji pracy.

Na tym etapie weryfikujemy również zezwolenia na prace niebezpieczne, procedurę wejścia na dach, dokonujemy przeglądu zasad monitoringu pokrywy śnieżnej, zasad odśnieżania poszczególnych obszarów, w tym na zewnątrz nieruchomości. W tym czasie odbywają się również rozmowy na temat wsparcia ze strony firm odśnieżających lub transportujących śnieg, a także dostarczających środki wspomagające zapobieganie oblodzeniom dróg i ścieżek komunikacji. Wtedy też sporządzone umowy na dostawy ciepła do nieruchomości omawiane są z zespołem. Następnie ustalane są procesy kontroli parametrów dostarczanego ciepła i poszczególnych krytycznych wskaźników.

Ostatni, niezwykle istotny proces, który należy przygotować, omówić, a następnie wdrożyć, jest związany z ekologią i oszczędnościami. To analiza prognoz długoterminowych i dopasowanie wydajności instalacji do potrzeb budynku z wyprzedzeniem czasowym.


Sprawdzanie zasobów na zimę


Kolejnym etapem przygotowań obiektów na nadejście zimy jest kontrola zasobów. Pierwszym takim zasobem wymagającym weryfikacji są środki ochrony indywidualnej, odzież i obuwie robocze zespołu. Drugi zasób to wyposażenie do prac zimowych oraz środki wspomagające prace, np. pojemniki na sól, sól drogowa, nagrzewnice, opalarki elektryczne, a nawet przenośne generatory prądu czy oświetlenie. Ważnym wątkiem jest w tym przypadku również weryfikacja firm partnerskich, z którymi współpracujemy. Identyfikujemy ich zasoby, ustalamy, w jakim czasie i w jakich okolicznościach mogą nas wesprzeć oraz jakie prognozują rodzaje ryzyka w odniesieniu do obszaru swojego zaangażowania. To także czas na przeprowadzenie szkoleń dla potencjalnych podwykonawców w zakresie wykonywania dodatkowych usług odśnieżania.

Nieodzowne zimą są również inne aspekty. Warto zadbać o mapy terenu zewnętrznego do wykorzystania w codziennych spotkaniach, wyznaczyć miejsce przechowywania maszyn, ustalić obszary na tymczasowe odkładanie śniegu czy osobne pomieszczenia socjalne dla służb zewnętrznych.

 

By zima nie zaskoczyła…


Trzeci wymiar przygotowań to prawidłowo skonstruowany plan pracy prewencyjnej (plan preventive maintenance – PPM). W ramach zaplanowanej prewencji sprawdzamy, czy został przeprowadzony przegląd wentylacji, wykonujemy przegląd systemów ogrzewania CO i CT w zakresie napełnienia, przepływu, szczelności i termoizolacji instalacji, a także przegląd elementów wymiany ciepła. Sprawdzamy działanie ogrzewania wszelkich instalacji, rur i spustów, a także ramp komunikacyjnych, w tym zjazdów do garażu. Przygotowujemy zespół systemów odwodnień liniowych i punktowych wraz z czyszczeniem przepompowni i separatorów. Obowiązkowo sprawdzamy również stan przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych). Jesienią wykonujemy ostatni przegląd połaci dachowej. Skupiamy się przy tym na jakości powłoki, szczelności świetlików czy oznaczeniu punktów instalacji, które mogą zostać przysypane śniegiem. Istotny jest również przegląd stolarki drzwiowej i okiennej, ich termoizolacyjności i funkcjonalności związanej z zawiasami, uszczelkami, klamkami i napowietrzaniem. Klientom rekomendujemy również zaplanowanie zimowego badania usługi pomiarów termowizyjnych.

Przed nadejściem zimy zalecamy też wykonanie ostatnich przeglądów terenów zewnętrznych, obchodu schodów, przeglądu balustrad i innych zabezpieczeń. W obsługiwanych przez nas obiektach wykonujemy ponadto kontrolę oznaczeń ujęć wody i punktów ppoż. Nie należy pomijać także oznaczenia innych elementów krajobrazu, takich jak studzienki czy elementy dekoracyjne, które mogą zostać pokryte pokrywą śnieżną lub ulec zniszczeniu podczas maszynowego odśnieżania terenu. Przeglądowi podlegają również systemy nawodnienia i dostarczania wody na zewnątrz. W tym chłodnym czasie warto ponadto pamiętać o zabezpieczeniu zieleni zewnętrznej przed skutkami zimna i uszkodzeniami mechanicznymi lub działaniem soli.


Jesienną porą


Przygotowanie do zimy trwa cały rok. Jest to spójny system procesów, zasobów i przeprowadzanych akcji, które pozwalają nam zapewnić komfort pracy i bezpieczeństwo użytkownikom obiektu, a także właściwe funkcjonowanie nieruchomości. Jesień to czas na ewaluację, na sprawdzenie, w jaki sposób przygotowaliśmy budynek do zimy. To czas na rozmowę o tym, co się może zdarzyć, i jak temu zaradzimy, na co jesteśmy przygotowani, czego nas nauczyła ostatnia zima. Sprawdzony dostawca serwisów facility management i właściwie zaprojektowane usługi powinny zapewnić korzystanie z uroków zimy i spokojny czas oczekiwania na wiosnę. 

 

Przypisy

    Michał Nowak

    Head of Service Expertise Sodexo Polska
    Kontakt:
    michal.nowak@sodexo.com
    Pasjonat branży FM z ponad dwudziestoletnim stażem. Ukończył Zarządzanie Nieruchomościami na Politechnice Warszawskiej oraz Psychologię Zarządzania Personelem na Uniwersytecie Warszawskim. Związany z Sodexo Polska od prawie 15 lat, w którym obecnie pełni rolę Head of Service Expertise. Odpowiada m.in. za ekspertyzę techniczną, opracowywanie standardów procesów obsługi FM oraz utrzymanie systemów m.in. ISO 9001, ISO 14001. Zaangażowany w wprowadzenie zielonych rozwiązań oraz innowacji w obszarze FM.