Dołącz do czytelników
Brak wyników

INVESTMENT & CONSTRUCTION

30 kwietnia 2021

NR 2 (Kwiecień 2021)

Zarządzanie i rozwój rynku magazynowego w pandemii

63

Pandemia pokazała, jak ważna w trudnych czasach jest skuteczna logistyka. Rynek magazynowy jest jednym z niewielu, na których panuje intensywniejszy ruch niż wcześniej. Z raportów CBRE wynika, że popyt na taką powierzchnię w 2020 r. osiągnął rekordowe 5,2 mln m2 powierzchni i był o 1/2 wyższy niż w 2019 r. Sektor napędza e-commerce, ograniczenia w handlu stacjonarnym i rosnące potrzeby logistyki. Do szybkiego rozwoju przyczyniło się również skuteczne zarządzanie obiektami w nowej rzeczywistości oraz wdrażanie nowych procedur i rozwiązań, niezbędnych do zachowania bezpieczeństwa.

Początek pandemii, podobnie jak w innych branżach, wymusił na zarządcach magazynów szybką reorganizację i wypracowanie nowych procedur bezpieczeństwa, które pozwolą na zachowanie ciągłości pracy. Sytuacja była nowa dla wszystkich, a decyzje musiały być podejmowane błyskawicznie. Szybko wdrożono podstawowe zasady bezpieczeństwa, czyli m.in. dezynfekcję, maseczki i dystans. Do tego jednak należało wypracować procedury działania dla firm ochroniarskich, serwisów sprzątających czy osób odpowiedzialnych za sprawy techniczne itp. Szczególnie ważne było zabezpieczenie wszystkich punktów styku, np. miejsc, gdzie produkty są zabierane i dostarczane oraz rozładowywane. Odpowiedzialność za część z tych zasad należała do zarządcy, ale wiele pozostawało po stronie najemców, którzy samodzielnie regulowali nowe sposoby działania w pandemii wewnątrz wynajmowanych obiektów. Przykładem dobrych praktyk jest to, że przed rozładunkiem osoby dostarczające produkty miały mierzoną temperaturę i gdy była podwyższona, to taka osoba w ogóle nie wysiadała z samochodu. Towar był wtedy rozładowywany przez pracowników magazynów.

Większy ruch i nowe zasady

Chociaż w sektorze magazynowym nie obyło się bez lekkiego spowolnienia na początku pandemii, gdy wszyscy zatrzymali się na chwilę, oczekując na rozwój sytuacji, to ruch szybko wrócił i zaczął być jeszcze intensywniejszy niż wcześniej. Priorytetem pozostawało zapewnienie ciągłości dostaw, przy większym niż zazwyczaj obłożeniu i obrotach. Zarządcy mieli ręce pełne roboty. Poza standardową pracą, planowaniem i wdrażaniem obostrzeń, które często pojawiały się z dnia na dzień, w magazynach zjawiało się wielu nowych najemców, co także wiązało się z dodatkowymi zadaniami.

Wiele firm z różnych branż, które wynajmowały przestrzenie już przed pandemią, mierzyło się z dłuższymi lub krótszymi problemami, realizowano renegocjacje czynszów i umów oraz zasad współpracy. Trzeba było podejmować wiele decyzji dotyczących optymalizacji kosztów, sposobu podejścia do najemców, którzy znaleźli się w trudnej sytuacji. Jednocześnie zwiększyła się częstotliwość raportowania finansów do właścicieli, szczególnie do międzynarodowych funduszy. Cały czas poszukiwaliśmy sposobów na oszczędności przy jednoczesnym wsparciu dla najemców. Najbardziej intensywne były pierwsze tygodnie pandemii. Dziś zarządzający obiektami magazynowymi wciąż mają więcej zadań i spraw niż przed pojawieniem się COVID-19, ale przyzwyczailiśmy się do tego nadzwyczajnego stanu. Ustalone i wypracowane schematy działają sprawnie i pozwalają na płynną pracę.

To, co bardzo pomogło w tej sytuacji, to szybkie wypracowanie sprawnych kanałów komunikacji między zarządcami a najemcami, które pozostaje z nami do dziś. Każdej ze stron zależało na utrzymaniu wysokiego poziomu działalności i jak najszybszym rozwiązywaniu problemów. Ważna była nie tylko odpowiednia organizacja pracy, ale też wzajemna empatia. Zarządcy budynków byli w tych sytuacjach na pierwszej linii frontu, dlatego zaangażowanie i wsparcie każdego członka zespołu było kluczowe.

Nowa rzeczywistość

Obecnie rynek magazynowy jest bardzo rozgrzany. Po chwilowym spowolnieniu na początku epidemii koronawirusa wszystko ruszyło pełną parą i obserwujemy większe niż przed pandemią zainteresowanie ze strony inwestorów i najemców. W 2020 r. obserwowaliśmy rekordowe zainteresowanie wynajmem magazynów. Popyt osiągnął nienotowany wcześniej poziom 5,2 mln m2 powierzchni i był o 21% wyższy niż rok wcześniej. Odbyła się także największa transakcja w historii polskiego rynku logistycznego – wynajem 200 tys. m2 powierzchni w Panattoni BTS Świebodzin. Poziom niewynajętej przestrzeni wynosi obecnie 6,6% i jest o 0,6% niższy niż w 2019 r.

Pandemia pokazała, jak niezbędna jest skuteczna logistyka dla zaspokojenia podstawowych potrzeb ludzi w trudnych czasach. Przestoje w dostawach i transporcie skłaniały firmy do robienia większych zapasów i wynajmowania nowych powierzchni magazynowych. Podobnie ograniczenia w funkcjonowaniu stacjonarnych sklepów wzmagały potrzebę zwiększania powierzchni do magazynowania. Boomowi na tym rynku sprzyjały również rosnące potrzeby sektora logistycznego, konieczność modyfikacji łańcuchów dostaw i rozwój e-commerce.

Z badania CBRE wynika, że już 4 na 10 internautów w Polsce w związku z epidemią koronawirusa częściej kupuje produkty przez internet. Zdecydowana większość konsumentów robi je co najmniej raz w miesiącu. Tylko 21% zapytanych decyduje się na wirtualne zakupy rzadziej niż raz w miesiącu, a 4% nie robi tego w ogóle. Ten wzrost zainteresowania konsumentów zakupami online przekłada się na rozwój rynku e-commerce. Prognozujemy, że ze względu na lockdown oraz ograniczenia w handlu, sprzedaż internetowa osiągnie w Polsce 10% udziału w całkowitej sprzedaży w 2020 r. Podobny efekt pandemii można zaobserwować również w innych krajach Europy.

Dodatkowo, konsumenci stali się bardziej wymagający, szczególnie w kwestii czasu dostawy. Niemal 6 na 10 osób nie chce czekać na swoją przesyłkę dłużej niż dwa dni. To zmusiło wiele firm do analiz i zmian w obecnych łańcuchach dostaw. Większość postawiła na omnichannel jako najpełniejsze rozwiązanie. Rośnie również znaczenie tzw. logistyki ostatniej mili, czyli magazynów zlokalizowanych w okolicach największych miast, które zapewniają szybsze dostawy i sprawniejsze zwroty produktów.

Magazynowe inwestycje

W nietypowych czasach, takich jak pandemia, często pojawiają się okazje inwestycyjne. To w połączeniu z rosnącym zainteresowaniem magazynami sprawia od początku pandemii COVID-19, że ruch na rynku jest bardzo duży. Wielu zachodnich inwestorów szuka obecnie sposobów wejścia na polski rynek. Deweloperzy intensyfikują budowy, a w związku z tym, że nie ma problemu z dostępnością pracowników, prace idą pełną parą. Rynek dodatkowo aktywizuje wejście dużych podmiotów, takich jak Amazon. Konkurencja także zaczyna działać intensywniej. Dodatkowo, na polskiej mapie magazynowej w związku z rozwojem infrastruktury drogowej pojawiać się będą nowe lokalizacje magazynowe.

Powierzchni magazynowej poszukuje przede wszystkim branża logistyczna, której zapotrzebowanie w 2020 r. było rekordowe. To sektor, w którym pojawia się wiele nowych firm dopiero zaczynających działalność lub poszerzających swój biznes o terytorium Polski. Oprócz tego na rynku magazynowym coraz mocniej odznacza się działalność branży automotive, ale również firm produkcyjnych, FMCG oraz e-commerce.
Jeśli chodzi o najbardziej pożądane powierzchnie, na znaczeniu jeszcze bardziej zyskuje lokalizacja, szczególnie obszary w dużych miastach i na ich obrzeżach oraz na skrzyżowaniach autostrad. Poszukiwane są projekty przeładunkowe i kurierskie oraz nowoczesne zautomatyzowane centra logistyczne, ułatwiające dopasowanie łańcuchów dostaw do wielokanałowej sprzedaży.

Magazyny idą w stronę ekologii

Duży ruch na rynku i coraz większa podaż nowych, nowoczesnych obiektów magazynowych sprawia, że coraz bardziej starają się one wyróżnić na rynku i przyciągnąć uwagę najemców. A ci w ostatnich latach zwracają szczególną uwagę na ekologiczne rozwiązania. Z danych CBRE wynika, że w całej Europie aż 93% inwestorów deklaruje uwzględnianie w swoich decyzjach tych kwestii. Inwestorzy rynku magazynowo-przemysłowego coraz chętniej sięgają po certyfikaty LEED oraz BREEAM, które świadczą o przyjazności budynku dla środowiska, m.in. w zakresie zużycia energii, emisji zanieczyszczeń, zużycia wody czy jakości środowiska wewnętrznego. Certyfikatami coraz bardziej interesują się przede wszystkim zagraniczne fundusze. Wśród rozwiązań ekologicznych powszechnie wdrażanych w magazynach można wymienić m.in. oświetlenie LED, pozyskiwanie energii z fotowoltaiki, gruntowe wymienniki ciepła i odzyskiwanie ciepła ze sprężarek powietrza, wykorzystywanie wody opadowej oraz wody szarej. Oprócz tego ważne jest, by sam obiekt budowany był z materiałów, które po jego rozbiórce w dalekiej przyszłości będzie można ponownie przetworzyć. Dodatkowo, wiele z ekologicznych sposobów funkcjonowania pozwala również ograniczyć koszty. Wiele starszych obiektów magazynowych szuka możliwych do wprowadzenia u siebie rozwiązań ekologicznych, by nie pozostawać w tyle i dalej przyciągać do siebie najemców.

Tego typu rozwiązania stanowią ważny atut w walce o najemców, z których wielu także wdrożyło zasady zrównoważonego rozwoju wewnątrz swojej organizacji. Widać to wyraźnie przy budowie magazynów BTS, czyli projektowanych na zlecenie i zgodnie z potrzebami konkretnego najemcy. W nich coraz częściej wdrażane są zasady ochrony środowiska spójne z filozofią i wytycznymi organizacji.
 


Automatyzacja na topie

Sytuacja związana z pandemią dodatkowo zwiększa znaczenie informatyzacji w sektorze. Rozwój sprzedaży internetowej wymaga szybkich i precyzyjnych systemów, co wiąże się z potrzebą posiadania zaawansowanych rozwiązań. Dlatego firmy szczególnie doceniają wszelkie innowacje i rozwój takich nowoczesnych działań w magazynach. Z naszych danych wynika, że dla 88% przedstawicieli firm logistycznych, produkcyjnych i handlowych wdrożenie rozwiązań technologicznych jest kluczowe w uzyskiwaniu przewagi konkurencyjnej. Jeszcze rok wcześniej uważało tak 7 z 10 zapytanych. Wszystko wskazuje na to, że sytuacja związana z pandemią przyspieszy ten wzrost w kolejnych miesiącach.

Co czeka rynek w 2021 r.?

W 2021 r. będziemy obserwować intensywny popyt na powierzchnie magazynowe, znaczenie będzie miała dostępność nowoczesnej powierzchni, jej standard, ekologiczne rozwiązania proponowane przez deweloperów oraz rozwój informatyzacji i automatyzacji w magazynach. Wyzwaniem dla wielu najemców magazynowych będzie optymalizacja i usprawnienie logistyki magazynowanej oraz w wielu przypadkach dalsza reorganizacja istniejących łańcuchów dostaw. Na znaczeniu zyska jeszcze mocniej lokalizacja.

Popyt ze strony firm produkcyjnych także nie słabnie i będzie mieć znaczący wpływ na rynek w przyszłym roku. Zainteresowanie inwestorów tym segmentem rynku będzie rosło, co daje większą pewność, jeżeli chodzi o podejmowanie decyzji o nowych budowach. Wyzwaniem dla wielu najemców magazynowych będzie optymalizacja i usprawnienie logistyki magazynowej oraz w wielu przypadkach dalsza reorganizacja istniejących łańcuchów dostaw i dostosowywanie ich do wielokanałowej sprzedaży. Dalej będzie rosło znaczenie logistyki ostatniej mili.

Można prognozować, że w 2021 r. utrzyma się hossa dla sektora magazynowego. Jednak nie należy zapominać, że tak jak w innych branżach i tu sytuacja w ogromnym stopniu zależy od tego, jak będziemy radzić sobie z pandemią.

Przypisy