Dołącz do czytelników
Brak wyników

PROPERTY

23 marca 2020

NR 5 (Październik 2019)

Wzrost kosztów eksploatacyjnych jest nieunikniony

0 226

Tematyka związana z kosztami eksploatacyjnymi staje się obecnie jednym z bardziej istotnych zagadnień dla najemców, a tym samym dla właścicieli nieruchomości komercyjnych. Najem powierzchni biurowej i usługowej w nieruchomościach komercyjnych wiąże się z koniecznością ponoszenia opłat na rzecz właściciela, na które składają się: czynsz, opłaty eksploatacyjne (określane często jako czynsz dodatkowy) oraz opłaty za zużycie mediów. 

Wysokość zarówno czynszu, jak i opłat eksploatacyjnych oraz sposób rozliczania kosztów zużycia mediów są zazwyczaj szczegółowo uregulowane w umowie najmu. W przeważającej większości umów najmu zakłada się, że ponoszone przez najemców opłaty eksploatacyjne (finalnie rozliczone) i opłaty za zużycie mediów pokrywają wszystkie koszty eksploatacyjne ponoszone przez właściciela na utrzymanie nieruchomości. 

POLECAMY

Gdy analizuje się koszty związane z najmem powierzchni z punktu widzenia najemcy, widać, że decydującą rolę ma dla niego wysokość stawki czynszu i opłat eksploatacyjnych. Przy względnie wyrównanych stawkach czynszu, które są kształtowane przez mechanizmy rynkowe popytu i podaży, coraz częściej zdarza się, że decyzja o najmie powierzchni w danej nieruchomości jest uzależniona od wysokości opłaty eksploatacyjnej. 

Analiza kosztów składających się na opłaty eksploatacyjne pozwala zidentyfikować te składniki, które mają największy wpływ na ich wysokość, a tym samym wskazuje na obszary, na które należy zwracać szczególną uwagę zarówno przy realizacji aktualnego budżetu, jak i przy planowaniu budżetów na lata następne oraz planowaniu racjonalnych działań zmierzających do ograniczenia tych kosztów.

Koszty eksploatacyjne a opłaty eksploatacyjne

Koszty eksploatacyjne stanowią ogół wydatków ponoszonych przez właściciela na utrzymanie nieruchomości. Pokrywane są one przez właściciela, a następnie rozliczane zgodnie z zapisami umów najmu, które w zdecydowanej większości oparte są na zasadzie wpłaty comiesięcznych zaliczek i dokonywania rozliczenia rocznego. 

Opłata eksploatacyjna to ta część kosztów eksploatacyjnych, która jest rozliczana bezpośrednio na najemcę w formie wpłaty comiesięcznej zaliczki, przeliczonej na metr kwadratowy powierzchni wynajmowanej. 

Umowy najmu zawierają listę kosztów eksploatacyjnych pokrywanych w ramach opłat eksploatacyjnych. Lista ta zazwyczaj nie jest zamknięta i obejmuje wszystkie koszty bieżącego utrzymania nieruchomości.

Wyłączane są z niej koszty mediów zarówno tych ponoszonych bezpośrednio przez najemcę na skutek korzystania z powierzchni najmu, jak i – coraz częściej – większość mediów zużywanych na bieżące funkcjonowanie nieruchomości. 

Wysokość kosztów eksploatacyjnych oraz wysokość opłaty eksploatacyjnej w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni wynajmowanej zależy od wielu czynników. Są to m.in. lokalizacja, wielkość budynku, stopień zaawansowania technicznego, położenie geograficzne, forma własności gruntu, stopień zużycia budynku i wiele innych. Dla zobrazowania różnic wynikających z lokalizacji budynku wyodrębniono dane dotyczące poziomu opłat eksploatacyjnych dla lokalizacji w Centralnym Obszarze Biznesu (COB) w Warszawie, w pozostałej części Warszawy oraz w lokalizacji w miastach regionalnych.

Zarówno całkowity poziom kosztów eksploatacyjnych, jak i opłat eksploatacyjnych uległ w roku 2018 niewielkim zmianom; w granicach 1–2%. W Centralnym Obszarze Biznesu w Warszawie – 
w lokalizacji najbardziej prestiżowej – nastąpił niewielki spadek kosztów, a w innych lokalizacjach niewielki wzrost.

Poszczególne składowe kosztów eksploatacyjnych

Kategoryzując podstawowe grupy kosztów eksploatacyjnych, wyodrębniamy dziewięć głównych grup: 

  1. Media. 
  2. Obsługa techniczna.
  3. Zarządzanie nieruchomością. 
  4. Utrzymanie czystości na powierzchniach wspólnych. 
  5. Ochrona i recepcja. 
  6. Ubezpieczenie. 
  7. Podatek od nieruchomości. 
  8. Użytkowanie wieczyste. 
  9. Pozostałe koszty.

Koszty eksploatacyjne – uśredniony udział poszczególnych rodzajów kosztów 

Porównując koszty składające się na całość kosztów eksploatacyjnych w roku 2018, widzimy, że w dalszym ciągu mamy zachowane proporcje i wielkości podobne do uśrednionych wartości z lat poprzednich.

Zdecydowanie najwyższy koszt to media (34,16%), podatki (13,61%), ochrona (11,86%) i obsługa techniczna (11,14%). Widoczna zmiana wysokości dotycząca kosztów ochrony wynika z wprowadzenia ustawowej minimalnej płacy i minimalnej stawki godzinowej.

Uśredniony podział kosztów i opłat eksploatacyjnych w latach 2011-2018 (PLN/m2/miesiąc)

 

Media

W porównaniu z 2017 r. średni poziom kosztów mediów w roku 2018 nie uległ znaczącym zmianom. W samej Warszawie mieliśmy do czynienia ze spadkiem kosztów, natomiast w przypadku regionów odnotowano wzrost o ok. 7%. Aktualna sytuacja na rynku energetycznym, wzrost popytu na energię i surowce spowodowały wzrost cen energii elektrycznej, mający miejsce w 2018 r., który przełożył się na zdecydowany wzrost kosztów zakupu mediów w umowach podpisywanych na rok 2019. Koszty zużycia mediów, a w zdecydowanie największej liczbie przypadków – koszty energii elektrycznej, są wyodrębniane z kosztów eksploatacyjnych rozliczanych w opłacie eksploatacyjnej poprzez rozliczanie ich w formie comiesięcznego fakturowania dokonywanego na podstawie wskazań liczników zużycia zainstalowanych na powierzchni wynajmowanej oraz coraz częściej w pozostałej (nieopomiarowanej) części na podstawie rozliczenia proporcjonalnego do zajmowanej powierzchni. Powoduje to obniżenie zaliczek na poczet kosztów eksploatacyjnych, a tym samym pomniejszenie stawki opłaty eksploatacyjnej. W przyszłości można spodziewać się tendencji do wyodrębnienia wszystkich pozostałych opłat za media z rozliczenia w formie opłaty eksploatacyjnej. Prawdopodobnie będzie to skutkować częściową kompensatą innych wzrostów i obniżeniem stawki opłaty eksploatacyjnej.

Obsługa techniczna

W 2018 r. nastąpił wzrost w obszarze kosztów obsługi technicznej w Warszawie, przy jednoczesnym niewielkim spadku kosztów w regionach. Generalnie tendencja wzrostowa wynika ze wzrostu kosztów pracy i podnoszenia stawek za usługę FM. Główną przyczyną wzrostu odnotowanego dla Warszawy są obserwowane braki w dostępności siły roboczej w postaci wykwalifikowanych specjalistów z wykształceniem i wiedzą techniczną. W perspektywie na kolejne lata należy spodziewać się dalszego wzrostu kosztów tej usługi.

Utrzymanie czystości na powierzchniach wspólnych 

W 2018 r. koszty sprzątania utrzymały się na podobnym poziomie w stosunku do poziomu z lat ubiegłych mimo wprowadzania kolejnych zmian w minimalnych wynagrodzeniach oraz stawkach godzinowych. Można zakładać, że jest to najczęściej wynik wprowadzenia racjonalizacji i ograniczeń zatrudnienia przy jednoczesnym podniesieniu wymagań w zakresie efektywności i wydajności w stosunku do usługodawców. Na przestrzeni roku 2018 znaczenia nabrał dodatkowy element, który coraz bardziej wpływa na ogólny koszt tej usługi – problem braku pracowników, co nierzadko skutkowało obniżeniem jakości usług i dużą fluktuacją kadry. Podmioty świadczące usługi w tym obszarze coraz częściej posiłkują się zatrudnianiem cudzoziemców, co wydaje się trendem wzrostowym w kolejnych latach. Niesie to jednak za sobą zagrożenia w postaci braku stabilności usługi. O ile w latach ubiegłych zatrudnienie pracowników obcokrajowców miało na celu uzyskanie oszczędności, to już w 2018 r. stało się koniecznością, pomimo faktu, że wynagrodzenia w tej grupie pracowników praktycznie zaczynają zrównywać się z wynagrodzeniami pracowników krajowych.

Koszty eksploatacyjne – uśredniony udział poszczególnych rodzajów kosztów z uwzględnieniem refaktur dla najemców w 2018 r.

 

Uśrednione koszty (media na powierzchnie wspólne/po odjęciu refaktur dla najemców) dla całego kraju za rok 2018

 

Ubezpieczenie 

W ostatnich latach nie miały miejsca istotne zmiany w zasadach i zakresie ubezpieczania nieruchomości, a ich udział w kosztach w roku 2018 uległ niewielkiej obniżce w porównaniu do lat ubiegłych. Zmniejszenie procentowe udziału wynika z nieznacznego obniżenia kosztów polis, przy jednoczesnym wzroście kosztów zależnych od innych składowych. Ubezpieczenie zalicza się do grupy kosztów niezależnych od właściciela nieruchomości, chociaż jest ono przez niego negocjowane i zależy od wybranej firmy ubezpieczającej, liczby nieruchomości w portfelu, jak również określenia poziomu franszyzy na poszczególne zdarzenia.

Zarządzanie nieruchomością

W 2018 r., po okresie obniżania poziomu z lat ubiegłych, rynek odnotował niewielki wzrost w obszarze kosztów zarządzania nieruchomościami – widoczny szczególnie w Warszawie. Bezpośredni wpływ na obserwowany wzrost wysokości wynagrodzenia za zarządzanie mają takie czynniki, jak zwiększenie podaży ultranowoczesnych powierzchni biurowych i związany z tym wzrost wynajętych powierzchni o stosunkowo wysokich czynszach, dalszy wzrost ogólnej ilości wynajętych powierzchni biurowych na terenie aglomeracji warszawskiej związany ze zwiększoną koncentracją lokalizacji najemców na tym terenie. 

Wynagrodzenie podmiotu zarządzającego definiowane jest zazwyczaj w praktyce jako stały procent od zafakturowanych przychodów z czynszów (z wyłączeniem udzielonych dodatkowych upustów i rabatów).

W ostatnich latach coraz częściej obserwowaliśmy przykłady, że opłatę za zarządzanie stanowiła stała kwota ryczałtowa, która w teorii miała zabezpieczać obydwie strony kontraktu w sytuacjach krytycznych, jednak często powodowała realne obniżenie średniego wynagrodzenia. Należy przy tym zwrócić uwagę, że spadek stawek za usługi zarządzania w ostatnich latach nie był wprost proporcjonalny do zakresu obowiązków i odpowiedzialności podmiotu zarządzającego. W praktyce zakres obowiązków zarządcy definiuje każdorazowo umowa o zarządzanie nieruchomością, jednak z uwagi na brak ustawowej definicji zarządzania na rynku polskim o zakresie świadczonych usług decyduje tzw. praktyka rynkowa. Inicjowanie i wprowadzanie nowych przepisów prawnych w obszarze nieruchomości, większe wymagania klientów, jak również zmiany w sposobie funkcjonowania funduszy inwestycyjnych spowodowały, że oczekiwania wobec osób na co dzień obsługujących nieruchomości stale rosną, co w konsekwencji wymusza na klientach akceptację wzrostu kosztów tej usługi.

Komentarz eksperta

Grzegorz Lisewski, dyrektor działu zarządzania NAI Estate Fellows

Po przeczytaniu artykułu Magdaleny Oksańskiej nie sposób się nie zgodzić, że wzrost kosztów eksploatacyjnych jest zauważalny i stanowi wyraźne wyzwanie dla zarządzających nieruchomościami.

Obecny, bardzo konkurencyjny rynek nieruchomości komercyjnych sprawia, że wszelkie nowe projekty są nastawione na jak najniższe koszty service charge względem innych, zbliżonych nieruchomości (standard budynku i jego lokalizacja). Ten cel jest osiągany za pomocą nowoczesnych technologii, automatyzacji procesów czy zastępowaniu załóg ochrony systemami CCTV i zdalnymi patrolami. 

Bardzo ciekawy aspekt to refakturowanie mediów (energii elektrycznej, centralnego ogrzewania oraz...

Czasopismo jest dostępne dla zalogowanych użytkowników.

Jak uzyskać dostęp? Wystarczy, że założysz bezpłatne konto lub zalogujesz się.
Czeka na Ciebie pakiet inspirujących materiałów pokazowych.
Załóż bezpłatne konto Zaloguj się

Przypisy