Dołącz do czytelników
Brak wyników

Administration&Business

28 czerwca 2022

NR 3 (Czerwiec 2022)

Współpraca publiczno-prywatna w zarządzaniu real estate

0 155

Obiekty nieruchomościowe leżą w obrębie zainteresowania nie tylko właścicieli i użytkowników. Już w fazie projektu nachodzą na siebie interesy ekonomiczne, środowiskowe i społeczne wielu zaangażowanych stron. Kluczową rolę odgrywają tu samorząd terytorialny i deweloper. Jeden dysponuje gruntem, drugi środkami na jego zagospodarowanie. Jest to forma partnerstwa, w której sektory publiczny i prywatny współpracują ze sobą w ramach łańcucha wartości.

Najczęściej występujący układ to taki, w którym deweloper odpowiada za zarządzanie projektem, podczas gdy strona publiczna stawia wymagania mające zagwarantować pozytywny efekt ogólny. Tego typu współpraca najczęściej dotyczy wczesnego etapu cyklu życia nieruchomości. Na dalszych etapach układ publiczno-prywatny spotykany jest w Polsce zdecydowanie rzadziej.

POLECAMY

Tymczasem właściciele i zarządcy nieruchomości coraz chętniej angażują się w działalność społeczną. Koncepcja odpowiedzialnych inwestycji w zawrotnym tempie zyskuje na pupularności w środowisku deweloperskim.

W podejściu do ESG przez długi czas dominowała tematyka związana ściśle z ochroną środowiska. Pandemia natomiast pomogła nam uzmysłowić sobie zależność między real estate a zagadnieniami społecznymi. Zależność ta ma znaczenie nie tylko przy podejmowaniu strategicznych decyzji biznesowych, ale też przy codziennych zagadnieniach związanych z zarządzaniem nieruchomością.

O tym, jak atrakcyjna jest nieruchomość, od dawna nie decydują wyłącznie wskaźniki finansowe. Rośnie też świadomość zarządców w zakresie zrównoważonego rozwoju. Prezentują oni swoje osiągnięcia w rocznych raportach i chwalą się nimi w mediach społecznościowych. Po części działalność ta ma charakter PR-owy, warto jednak pamiętać, że przy ocenie wartości społecznej projektu budowanie pozytywnego wizerunku firmy to dodatkowy atut – na przykład BREEAM In-Use zachęca wręcz do publikacji wykorzystanych metryk wartości społecznej. Chodzi tu o promowanie pozytywnych trendów, ale też o jawny i przejrzysty charakter działalności publicznej.

Zarządcy nieruchomości mogą odegrać ważną rolę w zaangażowaniu firm wynajmujących przestrzeń lub firm z łańcucha dostaw w działalność, która wychodzi naprzeciw najważniejszym potrzebom społecznym. Chodzi tu o społeczności zarówno lokalne, jak i inne, na które dana nieruchomość w jakimś stopniu odziałuje. Kreowanie trendów w danym sektorze jest formą takiego właśnie oddziaływania. Możliwości tworzenia wartości społecznej są szerokie i różnorodne. Doświadczenie uczy, że najlepsze wyniki osiąga się dzięki kooperacji z innymi interesariuszami.

Współpracując z organizacjami o innym profilu, zarządcy nieruchomości mają okazję wykorzystać swoje kompetencje i środki, którymi dysponują, w zamian za środki, którymi dysponują organizacje zajmujące się zagadnieniami społecznymi na co dzień. Stworzona w ten sposób struktura staje się platformą wymiany lokalnej wiedzy i nawiązywania kontaktów między osobami i organizacjami, które łączy wspólny cel. W ten sposób, oszczędzając czas i wysiłek, łatwiej osiągnąć nawet te ambitne cele wyznaczone w ramach ESG.

Maksymalizacja wartości społecznej wymaga autentycznej współpracy między sektorem prywatnym, publicznym i organizacjamii pozarządowymi. Niezbędny też jest aktywny udział społeczności lokalnej w podejmowaniu decyzji. Tutaj niezastąpiony okazuje się wkład władz samorządowych, których funkcja stwarza unikatowe możliwości identyfikacji i przewidywania dynamiki zmieniających się potrzeb.

Im większe zaangażowanie społeczności w tworzenie wartości społecznej, tym lepsza szansa na osiągnięcie rezultatów, które zostaną docenione i przyczynią się do poprawy jakości życia. Już sam fakt uczestniczenia w decyzjach dotyczących otaczającego nas środowiska bezpośrednio wpływa na poziom satysfakcji.

Krajem o jednym z najbardziej rozwiniętych systemów współpracy publiczno-prywatnej jest Wielka Brytania. Nie bez powodu pierwszy oficjalny audyt ryzyka i możliwości społecznych real estate w Polsce wykonała firma brytyjska. W ubiegłym roku CPTED-UK przeprowadzili audyt według kryterium BREEAM In-Use dla Malta Office Park w Poznaniu.

CPTED-UK (Crime Prevention through Environmental Design UK) to firma konsultingowa specjalizująca się w profilaktyce kryminalnej przez projektowanie przestrzeni. Dyrektor CPTED-UK, Richard Stones OBE, poświęcił swoją karierę policyjną budowaniu współpracy między sektorem publicznym i prywatnym. Za swoje zasługi został uhonorowany przez królową Elżbietę II Orderem Imperium Brytyjskiego – OBE (Order of the British Empire). Richard reprezentował brytyjską policję w NATO jako członek partnerstwa prywatno-publicznego przy zagadnieniach zbierania informacji i wymiany danych. Jest też autorem publikacji na temat znaczenia współpracy międzysektorowej w ramach bezpieczeństwa i obronności.

Bezpieczeństwo i kapitał społeczny jako kryteria ESG to stosunkowo nowy temat na polskim rynku nieruchomości. Brytyjskie rozwiązania i standardy często z powodzeniem wykorzystuje się globalnie, jak w przypadku systemu oceny zrównoważenia budynków BREEAM. Uniwersalne rozwiązania, które sprawdzają się w różnych środowiskach, są przez to bardziej wiarygodne. Liczy się to szczególnie na rynku nieruchomości komercyjnych, gdzie profil inwestora i najemcy ma charakter międzynarodowy.

Dyscyplina CPTED bada społeczne i środowiskowe czynniki, które mają wpływ na bezpieczeństwo. Brytyjska firma specjalizuje się w budowaniu publiczno-prywatnej współpracy, a jej specjaliści mają wieloletnie międzynarodowe doświadczenie w dobieraniu partnerów do konkretnych inicjatyw. Proponowane przez nich rozwiązania odnoszą się z szacunkiem do szerszej społeczności i uwzględniają potrzeby bezpieczeństwa wykraczające poza bezpośrednie potrzeby użytkowników budynku. Pracując z konkretnymi nieruchomościami, analizują strategię zarządzania ryzykiem i przygotowują biznes na różne scenariusze. Poczucie bezpieczeństwa bezpośrednio przekłada się na poprawę jakości życia.

Ocena sytuacji geopolitycznej miejsca usytuowania nieruchomości to podstawa każdej rzetelnej analizy potrzeb bezpieczeństwa. Polska leży na skraju terytorium Unii Europejskiej i jest członkiem NATO. Neoimperialna polityka Federacji Rosyjskiej od dawna stanowi największe zagrożenie dla bezpieczeństwa narodowego. Stosowana przez Rosję taktyka to między innymi ataki cybernetyczne. Są one poważnym zagrożeniem nie tylko dla ogranizacji rządowych, ale i dla biznesu oraz osób prywatnych. Największy kryzys uchodźczy w Europie od czasów II wojny światowej spowodowany inwazją Rosji na Ukrainę stworzył bezprecedensowe potrzeby społeczne nie tylko w rejonach przygranicznych, ale i w całym kraju.

Jednym z potencjalnych partnerów dla firm zarządzających nieruchomościami w Polsce, które rekomenduje CPTED-UK, jest United Nations Global Compact Poland (UN Global Compact Poland). To największa światowa inicjatywa zrównoważonego rozwoju dla korporacji. Jej celem jest zachęcenie biznesu i instytucji do przyjęcia i wdrażania zrównoważonej i odpowiedzialnej społecznie polityki. Umożliwia ona uniwersalny, systematyczny i wiarygodny system monitorowania postępu w ramach ESG.

Rolę UN Global Compact Poland jako partnera dla real estate w ramach bezpieczeństwa i tworzenia wartości społecznej widać na przykładzie inicjatywy #Property4Ukraine. Organizacja została włączona do łańcucha pomocy humanitarnej w ramach projektu Connecting Business initiative (CBi) koordynowanego przez United Nations Office for the Coordination of Humanitarian Affairs (OCHA). Zadaniem UN Global Compact Poland było zmobilizowanie sektora prywatnego i koordynacja współpracy między biznesem a agencjami ONZ, organizacjami pozarządowymi i innymi interesariuszami zaangażowanymi w pomoc uchodźcom.

W odpowiedzi na masowy napływ uchodźców z Ukrainy sektor real estate stanął na wysokości zadania, reagując niemal błyskawicznie. Już w drugim tygodniu od inwazji pierwsze budynki biurowe w Warszawie zaczęły przystosowywać się do przyjęcia uchodźców. Wkrótce potem ogłoszono kampanię z udziałem dwunastu zarządców nieruchomości działających na Polskim rynku: AFI Europe, Atenor, Cornerstone Investment Management, Echo Investment, EPP, Globalworth, Griffin Capital Partners, GTC, HB Reavis Poland, Immofinanz, Panattoni i Skanska. Przestrzeń wyposażona w elementy sanitarne została przekazana pod zarząd Miejskich Ośrodków Pomocy Społecznej.

Polskie doświadczenia w radzeniu sobie z masowym napływem uchodźców to bezcenna lekcja dla reszty świata. Chociaż militarna inwazja Rosji na Ukrainę zdominowała debatę publiczną, to inne zagrożenia nie przestają być aktualne. Co więcej, konflikt pogłębił istniejące nierówności społeczne, nie pomógł w walce z kryzysem klimatycznym, a zorganizowna działalność przestępcza w cyberprzestrzeni i manipulacja medialna stale nabierają tempa. Spontaniczna reakcja na kryzys zawsze przyniesie jakiś efekt, jednak to zaplanowana, przetestowana i skoordynowana działalność przynosi najbardziej optymalne rezultaty.

Polska pokazała, że aspiracje real estate mogą i powinny sięgać poza kryteria stricte środowiskowe. Włączywszy zarządzanie ryzykiem i odporność w sytuacjach kryzysowych do strategii ESG, zarządcy nieruchomości mogą stać się ważnym partnerem w systemie bezpieczeństwa publicznego. Katastrofy i klęski żywiołowe mogą dotknąć każdego, dlatego umiejętność szybkiego powrotu do normalnego funkcjonowania to bezcenny atut.

Przypisy