Dołącz do czytelników
Brak wyników

INVESTMENT & CONSTRUCTION

31 sierpnia 2021

NR 4 (Sierpień 2021)

W stronę SBU – czy małe obiekty magazynowe czeka świetlana przyszłość?

0 23

Segment SBU (small business unit) w Polsce przez wiele lat znajdował się w cieniu dużych magazynów. Zawsze jednak wykazywał potencjał, który w ostatnich latach został zauważony także przez dużych deweloperów. Nie bez znaczenia dla rozwoju SBU stała się także pandemia COVID-19, która zmieniła potrzeby najemców.

Obiekty typu SBU składają się z małych modułów biznesowych, dających dużą elastyczność. Są formatem, który może łączyć ze sobą trzy rodzaje powierzchni klasy A: magazynową i biurowo-socjalną, ale także wystawienniczą czy sprzedażową. Jest to idealna przestrzeń dla najemców dystrybuujących specjalistyczne produkty oraz małych firm z branży handlowej, dla których kluczowa jest bliskość miasta. Obiekty te doskonale się także sprawdzą w przypadku mniejszych sklepów internetowych.

POLECAMY

30 lat historii

Magazyny SBU pojawiły się na polskim rynku magazynowym w II połowie lat 90. XX w. Pierwsze tego typu inwestycje powstały na terenie Warszawy w latach 1995–2000, a od 2004 r. pojawiały się także na innych głównych rynkach magazynowych (Poznań, centralna Polska oraz Górny Śląsk).

Rozwój segmentu SBU przyspieszył znacząco w 2008 r., kiedy to na rynek dostarczono blisko 140 tys. m2 powierzchni tego typu, zarówno na terenie stolicy, jak i w innych regionach Polski. Kolejne realizacje pojawiały się sukcesywnie w całym kraju, a każdego roku sektor ten powiększał się o kilkadziesiąt tysięcy m2. Najwięksi deweloperzy stopniowo zaczęli dostrzegać potencjał SBU i decydowali się na lokalizację pojedynczych hal na terenie swoich parków logistycznych. Wraz z dynamicznym rozwojem polskiego rynku nowoczesnych powierzchni magazynowych oraz zmieniającymi się potrzebami najemców coraz częściej i odważniej zaczęto dostarczać obiekty typowo miejskie także spekulacyjnie.

Zmiana definicji

– Jeszcze jakiś czas temu magazyn typu SBU definiowano przez pryzmat powierzchni jako moduł o wielkości 500––600 m2, znajdujący się w dedykowanym tej formule budynku lub w ramach większych kompleksów magazynowych. Obecnie SBU określa głównie zestaw cech oraz możliwych funkcji, jakie może pełnić – stwierdza Dominika Jędrak, dyrektor Działu Doradztwa i Badań Rynku w Colliers.

– SBU to powierzchnia zlokalizowana na obrzeżach lub w pobliżu miast, a także centrów biznesowych. Oferuje dogodny dostęp do komunikacji miejskiej i głównych arterii drogowych, co ułatwia dojazd pracownikom a najemcom daje możliwość zapewnienia szybkich dostaw – wyjaśnia Maciej Chmielewski, senior partner, dyrektor Działu Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych w Colliers.

Nie tylko Warszawa

Rekordowy wzrost podaży magazynów SBU (ponad 160 tys. m2) przyniósł rok 2020. W I kwartale 2021 r. do użytkowania oddano kolejne 56 tys. m2. Tym samym podaż magazynów SBU w Polsce osiągnęła poziom ok. 1,7 mln m2, co stanowiło 8% całkowitych zasobów nowoczesnej powierzchni magazynowej w kraju (21,4 mln m2).

– Przez wiele lat mieliśmy do czynienia z niedoborem podaży małych modułów magazynowych. Proces komercjalizacji magazynów SBU przebiega nieco inaczej niż w przypadku dużych obiektów/parków logistycznych, które rzadko budowane są spekulacyjnie. Zwykle powstają w formule BTS lub prelet, czyli po częściowym zabezpieczeniu umowami najmu. Powierzchnie typu SBU wynajmowane są w trakcie budowy lub po zakończeniu, co wynika bezpośrednio ze specyfiki najemców. Aby zaspokoić ich potrzeby, deweloperzy coraz częściej rozpoczynają realizację małych magazynów miejskich czysto spekulacyjnie. Wzrost liczby inwestycji typu SBU w ostatnim czasie spowodował, że obecnie obserwujemy równowagę między podażą a popytem w tym sektorze – mówi Maciej Chmielewski.

Ponad połowa powierzchni SBU (51%) znajduje się w Warszawie, 24% w centralnej Polsce, a tylko 25% na pozostałym obszarze Polski. Obecnie najwięcej inwestycji SBU powstaje w Poznaniu i Wrocławiu (blisko połowa) oraz w okolicach Warszawy i Trójmiasta (blisko 1/4).

Jedną z firm aktywnie inwestujących w SBU jest Ideal Idea Formad.

– Nasza firma ma w planach inwestycje zarówno w Warszawie, jak i we Wrocławiu – zdradza Aleksander Kobyliński, leasing & property manager Ideal Idea Formad. – Stolica już od wielu lat dowodzi swojej atrakcyjności dla inwestorów decydujących się na budowę lub zakup obiektów typu SBU. Z kolei rynek wrocławski dopiero się rozwija w zakresie realizacji inwestycji SBU. Region ten dzięki swojemu strategicznemu położeniu na mapie Polski oraz znakomitym uczelniom wyższym zapewniającym świetnie wykształconą kadrę pracowniczą stanowi atrakcyjną lokalizację na siedziby firm zarówno z polskim, jak i zagranicznym kapitałem.

Motor napędowy

– Pandemia COVID-19 wywarła znaczący wpływ na przyspieszenie rozwoju sektora e-commerce, czego odzwierciedleniem na rynku magazynowym w Polsce jest głównie wzrost popytu w segmencie dużych magazynów (big box). W polu zainteresowania firm z tego sektora znajdują się przede wszystkim metraże od kilku do nawet kilkuset tysięcy m2 – stwierdza Jan Barbasiewicz, partner w Dziale Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych w Colliers.

Jednak zdaniem ekspertów dynamiczny rozwój e-handlu przełoży się także na wzrost rynku małych magazynów, gdzie lokują się mniejsze firmy z tej branży.

– Pandemia COVID-19, przyspieszając rozwój e-commerce w Polsce, wpłynęła jednocześnie na większe zainteresowanie firm powierzchniami magazynowymi, także w granicach aglomeracji miejskich. Jedną z kluczowych kwestii w postpandemicznej rzeczywistości jest konieczność wypracowania przez firmy rozwiązań pozwalających na utrzymanie ciągłości lub skrócenie łańcuchów dostaw, tak aby mogły one działać w sposób płynny oraz aby rosnące potrzeby konsumentów związane ze wzmożoną aktywnością i oczekiwaniem szybkiej dostawy zostały zaspokojone, np. poprzez wzmocnienie dystrybucji omnichannel czy Q-commerce – mówi Waldemar Witczak, dyrektor regionalny w SEGRO.

Obecnie magazyny usytuowane blisko klienta docelowego stają się coraz bardziej pożądaną klasą aktywów i wszystko wskazuje na to, że trend ten się utrzyma. Niewielkie formaty logistyki miejskiej w dalszym ciągu będą w przeważającej mierze domeną dużych, ustabilizowanych rynków, ale segment SBU ma szansę osiągnąć także sukces w mniejszych miastach.

Dobry wybór

Wśród głównych najemców powierzchni SBU wymienić należy przede wszystkim:

  • sieci handlowe poszukujące możliwości dostarczania towarów do klientów w możliwie krótkim czasie, zarówno w module B2B, jak i B2C oraz tworzące na terenie magazynu swoje showroomy;
  • operatorzy logistyczni specjalizujący się w logistyce miejskiej;
  • firmy kurierskie;
  • małe i średnie przedsiębiorstwa funkcjonujące na terenie miast, pozyskujące nową powierzchnię dla swojej działalności;
  • mniejsze firmy z sektora e-commerce.

Mniej typowymi najemcami SBU są firmy, które lokują tu swoje centra danych (data centres). W tym wypadku jednak powierzchnia wymaga większych dostosowań technicznych i nie w każdym obiekcie możliwa jest odpowiednia adaptacja.

Eksperci zwracają uwagę, że SBU to atrakcyjny produkt inwestycyjny, zarówno ze względu na charakter tego typu obiektów (małe moduły magazynowe wraz z częścią biurową), jak i położenie (miejska, dobrze skomunikowana lokalizacja, z reguły w biznesowo-przemysłowych dzielnicach).

– Obiekt typu small business units to idealny format powierzchni dla szerokiej gamy branż, ponieważ łączy wysokiej klasy powierzchnię biurową z uniwersalną i łatwą do zaadaptowania powierzchnią magazynową. Dzięki swojej elastyczności powierzchnie te łatwo przystosować do wielu funkcji i niestandardowych rozwiązań. Ze względu na usytuowanie magazynów SBU, głównie w granicach administracyjnych miast, zainteresowane są nimi firmy, dla których najważniejsze jest szybkie dotarcie do odbiorcy docelowego. SBU pozwala im „zbliżyć się” do klienta i zoptymalizować procesy tzw. logistyki ostatniej mili – mówi Maciej Krawiecki, head of leasing w firmie 7R SA.

– Tego typu obiekty są doskonałym wyborem dla mniejszych firm, które poszukują miejsca na swoją siedzibę, showroom czy też niewielkie centrum dystrybucji na lokalne rynki, a na pierwszym miejscu stawiają bliskość klienta końcowego, dobrą komunikację z centrum miasta oraz estetykę biura – potwierdza Waldemar Witczak.

Specyfika najemców ma wpływ na wielkość wynajmowanej przez nich powierzchni. Z analizy umów podpisanych w latach 2016–2021, przeprowadzonej przez ekspertów Colliers wynika, że prawie połowa dotyczyła najmu modułów o wielkości od 500 do 2000 m2, blisko 40% to metraże od 2000– –10 000 m2. Metraże poniżej 500 m2 stanowiły zaledwie 12% wynajmowanej powierzchni. Wśród podpisywanych umów przeważają nowe kontrakty (51%). Renegocjacje stanowią 39%, a 10% to ekspansje.

Jaka będzie przyszłość SBU?

Deweloperzy nie mają wątpliwości, że sektor SBU będzie się dynamicznie rozwijał, jeżeli będą spełnione ku temu odpowiednie warunki.

– Przyszłość obiektów typu SBU jest nierozłącznie związana z rozwojem miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego na terenie największych aglomeracji. Każdy deweloper będzie realizował obiekty, które jego zdaniem najlepiej wpiszą się w wymagania potencjalnego najemcy. Pamiętajmy jednak, że to lokalizacja stanowi kluczowy fundament dla sukcesu danej inwestycji, a ta uzależniona jest od aktualnej dostępności gruntów oraz planów danych miast w zakresie gospodarki przestrzennej – mówi Aleksander Kobyliński.

Nie bez znaczenia będzie także wzrost zainteresowania inwestorów i najemców ekologicznymi obiektami. Już dziś coraz więcej firm poszukuje możliwości ograniczenia swojego śladu węglowego, także w obrębie zajmowanych nieruchomości. Świadomi tego trendu deweloperzy stosują wiele tzw. zielonych rozwiązań, które wpływają na atrakcyjność nieruchomości.

– Nasze inwestycje wyposażamy w proekologiczne technologie, m.in. panele fotowoltaiczne, oświetlenie LED, wyższe niż wynikające z warunków technicznych parametry izolacyjności ścian i dachów czy rozwiązania oszczędzające zużycie wody, co znacząco zmniejsza konsumpcję mediów w budynku – wylicza Maciej Krawiecki.

Eksperci zwracają uwagę także na to, że rozwój SBU może przyczynić się do poprawy wyglądu tkanki miejskiej, np. dzięki przejęciu i przekształceniu nieużytków.

– W obrębie miast brakuje działek dostępnych do zagospodarowania, więc deweloperzy wkraczają w sektor brownfield, przekształcając nieruchomości już istniejące, często będące w bardzo złym stanie technicznym, w nowoczesne obiekty SBU. Jest to szansa na metamorfozę nieużytków czy starych terenów poprzemysłowych w centra biznesowe – mówi Jan Barbasiewicz.

Przypisy