Dołącz do czytelników
Brak wyników

INVESTMENT & CONSTRUCTION

13 grudnia 2021

NR 6 (Grudzień 2021)

Trendy rządzące podażą w nieruchomościach logistycznych

0 484

Transformacja nieruchomości logistycznych ma interesującą trajektorię, a biorąc pod uwagę ograniczenia wynikające z barier w podaży, spodziewamy się, że w ciągu najbliższej dekady w większości lokalizacji nie uda się zaspokoić popytu. Zakładając, że popyt nadal będzie utrzymywać się na wysokim poziomie, przyjrzeliśmy się bliżej czynnikom strukturalnymi stojącymi za trendami w podaży. Mamy nadzieję, że wyposażeni w tę wiedzę klienci będą mogli lepiej przygotować się na rynkowe zmiany. Co zatem stoi za trendami w podaży? – o tym w artykule.

Spada podaż dobrze zlokalizowanych gruntów przemysłowych

W najbliższym czasie coraz większym wyzwaniem będzie niedobór gruntów, szczególnie w głównych ośrodkach konsumpcyjnych. W większości gęsto zaludnionych obszarów zasoby gruntów w strefach przemysłowych kurczą się, co jest spowodowane przeznaczaniem ich na inne cele. Na przykład w latach 2013–2020 w San Francisco ponad 350 wniosków planistycznych dotyczyło zmiany z logistyki na inną funkcję, a tylko 57 dotyczyło zmiany charakteru gruntu pod działalność logistyczną. Zmieniło się też główne przeznaczenie budynków magazynowych – z przechowywania produktów na ich przepływ, co także wpłynęło na podaż. Magazyny są obecnie większe i wymagają większych działek w relacji do powierzchni budynku, co jeszcze bardziej utrudnia znalezienie odpowiedniego gruntu. W USA obiekty budowane od 2000 r. są o 55% większe, toteż wymagają działek średnio o 66% większej od nieruchomości budowanych w latach 80. i 90. ubiegłego wieku. Wyzwanie to dodatkowo potęguje fakt, że centra logistyczne wymagają dostępu do odpowiedniej infrastruktury. To wszystko sprawia, że niektórzy właściciele obiektów handlowych rozważają ich konwersję na centra dystrybucyjne. Jednak Dział Badań Prologis przewiduje, że liczba zakończonych powodzeniem konwersji będzie ograniczona i szacuje, że w ciągu najbliższej dekady w Stanach Zjednoczonych powierzchnie logistyczne przekształcone zostanie łącznie 5–10 tys. m2 powierzchni detalicznych, co stanowi mniej niż 3% typowej rocznej nowej podaży powierzchni logistycznej.

POLECAMY


Nigdy wcześniej dostępne grunty nie znajdowały się tak daleko od ośrodków konsumpcji


Brak dostępności gruntów, ograniczenia regulacyjne i ekspansja mieszkańców poza centra miast sprawiły, że rośnie dystans między nową a istniejącą podażą obiektów logistycznych. Odległe lokalizacje są obecnie testowane głównie ze względu na brak gruntów na kluczowych rynkach lub na niedobór pracowników. Dla zilustrowania: w aglomeracji nowojorskiej nieruchomości logistyczne budowane przed 2010 r. znajdują się średnio 45 km od Manhattanu, budowane zaś po 2010 r. – średnio 80 km.


Takie odległości mogą być poważnym wyzwaniem dla użytkowników powierzchni logistycznych, którym zależy na spełnianiu oczekiwań klientów w zakresie szybkości dostaw. Wpływa to również na koszty transportu, które stanowią około 50% kosztów łańcucha dostaw (w porównaniu z zaledwie 5% w przypadku kosztów nieruchomości logistycznych). Rosnące odległości dzielące obiekty logistyczne od centrów miast izolują istniejące nieruchomości od nowej podaży. Mogą też prowadzić do powstawania lokalizacji z wartością dodaną – szczególnie w sytuacji gdy rośnie zapotrzebowanie na dostawy Last Touch®. Jest to znacząca różnica między nieruchomościami logistycznymi a innymi, takimi jak śródmiejskie powierzchnie biurowe czy budownictwo wielorodzinne, gdzie nowa podaż często bezpośrednio konkuruje z już istniejącą.

W ciągu najbliższej dekady w większości europejskich lokalizacji liczba oddanych do użytku budynków przestanie być wystarczająca do zaspokojenia popytu. Szacuje się, że od I kwartału 2021 r. koszty odtworzenia w Europie wzrosły o 8–10% rok do roku. W ciągu ostatnich 12–18 miesięcy koszt nabycia gruntów wzrósł o ok. 10–15%, a na głównych rynkach Europy Zachodniej o 50–100%. Brak gruntów, rosnące koszty odtworzenia, ale też utrudnienia administracyjne (np. trudniejsze, droższe i bardziej pracochłonne procedury wydawania pozwoleń budowlanych) – to czynniki, które wpływać będą na nową podaż. Z jakimi jeszcze ograniczeniami należy się liczyć w przyszłości?

Rosną koszty inwestycji


Rosnące koszty gruntów i budowy utrudniają rozwój nieruchomości logistycznych. Wzrost cen gruntów jest szczególnie widoczny na rynkach nadmorskich i wewnętrznych podrynkach gęsto zaludnionych metropolii, gdzie już teraz występują istotne bariery dla nowej podaży. W ostatniej dekadzie koszty odtworzeniowe przewyższały inflację wskutek wzrostu cen gruntów, materiałów budowlanych i kosztów pracy. Wzrost cen materiałów budowalnych znacząco przyspieszył w pandemii, gdy uwidoczniły się wąskie gardła w łańcuchach dostaw. Ceny stali w ciągu ostatniego roku w Stanach Zjednoczonych uległy potrojeniu, a w Europie, Chinach i Brazylii – podwojeniu. Wzrosły ponadto płace – wciąż pozostają na wysokim poziomie, częściowo ze względu na utrzymujący się od kilku lat niedobór pracowników budowlanych. Z kolei wraz z rosnącym popytem wzrastały też ceny usług generalnych wykonawców. W ciągu ostatniej dekady czas między rozpoczęciem prac a zakończeniem budowy wydłużył się o 2–3 miesiące, czyli o 20%. To również podniosło koszty inwestycji. Nasi analitycy szacują, że w ciągu ostatnich 5 lat koszty odtworzenia wzrosły o prawie 60%, a od początku 2021 r. wzrost ten wyniósł już 15%.


Zaostrzają się wymagania budowlane


Na całym świecie powstają coraz to nowe bariery regulacyjne przy budowie obiektów logistycznych. To sprawia, że wydłuża się czas przygotowania inwestycji. Na przykład w Holandii w ciągu 9 lat liczba pozwoleń na taką budowę spadła o ponad 30%. Jednocześnie pandemia uwypukliła kluczową rolę, którą logistyka odgrywa w funkcjonowaniu społeczeństwa. Ten trend potęgują ograniczone zasoby samorządów lokalnych, jak również zwiększone wymagania środowiskowe, wydłużające proces uzyskania pozwolenia na budowę. W Unii Europejskiej czas realizacji przedsięwzięć wymagających zmiany planu zagospodarowania przestrzennego jest mniej więcej dwukrotnie dłuższy niż w przypadku projektów zlokalizowanych w wyznaczonych strefach przemysłowych.

Rozwój e-commerce wymusił na firmach potrzebę jak najbliżej obecności klientów końcowych. Jest to trwały trend, który w przyszłości może się nasilać. Aby skrócić czas dostaw, firmy muszą zmniejszyć swój dystans do konsumenta, co wymaga rozbudowy sieci nawet w obrębie pojedynczego obszaru metropolitalnego – a to z kolei zmusza do poszukiwania nowych lokalizacji. W przypadku operacji typu Last Touch® funkcjonalność budynku jest drugorzędna w stosunku do lokalizacji, co oznacza, że może rosnąć popyt nawet na mniej nowoczesne budynki. Ta zmiana zwiększyła więc wartość mniej funkcjonalnych obiektów logistycznych położonych w pobliżu klientów końcowych.


Rynek pracy tworzy kolejne bariery


Niedobór pracowników może hamować rozwój na obszarach o wysokiej dostępności gruntów. Dzieje się tak z kilku powodów. Przede wszystkim rozwija się e-fulfillment, który wymaga około trzykrotnie większego nakładu pracy niż tradycyjne operacje magazynowe – przy wskaźnikach rotacji ok. cztery razy wyższych niż przy innych zastosowaniach. Dodatkowo regiony, które mają odpowiednie zasoby wykwalifikowanych pracowników, mają zazwyczaj niewielką dostępność gruntów na potrzeby logistyki. Ponieważ grunty są bardziej dostępne na mniej zaludnionych obszarach – koncentracja na nich centrów logistycznych może spowodować trudności z zatrudnieniem, a tym samym ograniczyć możliwość zapewniania dalszej nowej podaży.


Odpowiedzią są przyjazne pracownikom ekologiczne budynki uwzględniające najnowsze technologie


Zdrowe i przyjazne środowisko pracy daje dziś pracodawcom przewagę w zakresie przyciągania i retencji pracowników. Coraz bardziej popularne stają się funkcjonalności poprawiające samopoczucie pracowników w magazynach, w tym np. budynki wykonane zgodnie ze standardem WELL. Certyfikacja budynku w ramach WELL jest dowodem spełnienia przez obiekt licznych wymagań pod względem takich aspektów jak jakość powietrza, wody, oświetlenia i temperatury w pomieszczeniach, a także zapewnienia dodatkowych udogodnień dla pracowników oraz dbałości o ich dobre samopoczucie fizyczne i psychiczne. W Europie poza realizacjami zgodnymi z WELL Prologis rozszerza cały czas program PARKlife™, który leży u podstaw projektowania nowych obiektów i przejawia się w licznych udogodnieniach, które mają do dyspozycji klienci oraz ich pracownicy na terenie parków Prologis. Są wśród nich boiska sportowe, ścieżki rowerowe, plenerowe siłownie i biblioteczki, miejsca do grillowania oraz zielone tereny do wypoczynku, otwarte również dla społeczności sąsiedzkich. Ważną częścią programu jest promowanie niskoemisyjnego transportu, dlatego Prologis buduje wiaty rowerowe i stacje ładowania samochodów elektrycznych, oferuje specjalne miejsca parkingowe na rzecz carsharingu, a wszędzie tam, gdzie tylko jest taka możliwość, zapewnia przystanki komunikacji miejskiej w bezpośrednim sąsiedztwie magazynów. Budynki z kolei...

Czasopismo jest dostępne dla zalogowanych użytkowników.

Jak uzyskać dostęp? Wystarczy, że założysz bezpłatne konto lub zalogujesz się.
Czeka na Ciebie pakiet inspirujących materiałów pokazowych.
Załóż bezpłatne konto Zaloguj się

Przypisy