Dołącz do czytelników
Brak wyników

Administration&Business

16 grudnia 2020

NR 6 (Grudzień 2020)

Spółki nieruchomościowe a podatek od własnej sprzedaży

0 726

Od początku 2021 roku zbywane spółki nieruchomościowe mają – w charakterze płatników – pobierać i odprowadzać podatek za zbycie własnych udziałów. Ma to zapewnić fiskusowi lepszą ściągalność podatku, w sytuacji gdy sprzedający jest spółką zagraniczną. Głębsza analiza dość krótkiego przepisu mnoży jednak wątpliwości. Spróbujmy przeanalizować główne z nich.

Co oznacza termin „spółka nieruchomościowa”?

Projekt noweli definiuje spółkę nieruchomościową jako podmiot inny niż osoba fizyczna, obowiązany do sporządzania bilansu na podstawie przepisów o rachunkowości, w którym:

POLECAMY

  1. dla podmiotów rozpoczynających działalność – na pierwszy dzień roku podatkowego/obrotowego co najmniej 50% wartości rynkowej aktywów bezpośrednio lub pośrednio stanowi wartość rynkowa nieruchomości położonych w Polsce lub praw do takich nieruchomości, przekraczająca 10 mln PLN albo równowartość tej kwoty,
  2. dla pozostałych podmiotów: (i) na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy/obrotowy co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów bezpośrednio lub pośrednio stanowi wartość bilansowa nieruchomości położonych w Polsce lub praw do takich nieruchomości, przekraczająca 10 mln PLN albo równowartość tej kwoty oraz w roku poprzedzającym odpowiednio rok podatkowy albo rok obrotowy przychody podatkowe/ujęte w wyniku finansowym netto z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości lub prawa do nieruchomości, oraz z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych stanowiły co najmniej 60% ogółu odpowiednio przychodów podatkowych/rachunkowych.

Spółką nieruchomościową może być zatem nie tylko spółka działająca na rynku nieruchomości, ale również taka, która w bilansie posiada istotne aktywa nieruchomościowe. Uwagę zwraca ponadto fakt, że test istotności aktywów odwołuje się do wartości rynkowej dla nowych podmiotów, natomiast dla posiadających już historię działalności – do wartości bilansowej. W praktyce może to oznaczać, że w pierwszym roku działalności (test wartości rynkowej) dany podmiot zostanie zakwalifikowany jako spółka nieruchomościowa, w kolejnym zaś (test wartości bilansowej) – już nie.

Jakie obowiązki na spółki nieruchomościowe nakłada nowela?

Spółka nieruchomościowa, której udziały (akcje), ogół praw i obowiązków, tytuły uczestnictwa lub prawa o podobnym charakterze są zbywane, jest obowiązana jako płatnik wpłacić na rachunek właściwego urzędu skarbowego zaliczkę na podatek od dochodu z tego tytułu w wysokości 19%, w terminie do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstał dochód, jeżeli:

  • stroną dokonującą zbycia jest podmiot zagraniczny oraz
  • przedmiotem transakcji zbycia są udziały (akcje) dające co najmniej 5% praw głosu/do udziału w zysku/ogólnej liczby tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze w spółce nieruchomościowej.

Spółka nieruchomościowa zostanie zatem płatnikiem zobowiązanym do pobrania i rozliczenia podatku od dochodu od własnej sprzedaży.

Kiedy zbycie z instytucją płatnika?

Już na początku pojawia się pytanie o zakres pojęcia „zbywanych” udziałów. Czy chodzi o odpłatne zbycie, nieodpłatne zbycie, sprzedaż, przeniesienie w drodze likwidacji bez spieniężenia, wymianę udziałów, a może o wszystkie te tytuły naraz? Biorąc pod uwagę wykładnię systemową, wydaje się, że intencją ustawodawcy było objęcie tą normą różnych rodzajów zbycia udziałów. Warto by było jednak doprecyzować, o którą formę zbycia udziałów chodzi, chociażby poprzez referencję do odpowiednich rodzajów zbycia określonych w ustawie przy ustalaniu źródła dochodów z kapitałów pieniężnych.

Jak pobierać podatek?

W przypadku zbycia udziałów w spółce nieruchomościowej, w przeciwieństwie do instytucji płatnika funkcjonującej w mechanizmie poboru podatku u źródła, zbywana spółka nieruchomościowa nie będzie miała należności wobec zbywcy, z której mogłaby taki podatek potrącić. W praktyce zatem musi kwotę podatku otrzymać od zbywcy. Obowiązek podatnika do przekazania spółce-płatnikowi kwoty zaliczki na podatek wynika z poprawionych przepisów. Wątpliwości jednak dotyczą możliwości egzekucji tego obowiązku od podatników zagranicznych. Skoro dotychczas fiskus miał problem z egzekucją poboru podatku, to w jaki sposób płatnik – niemający tak rozwiniętego aparatu skarbowego – może skutecznie wyegzekwować tę wpłatę?

Z kolei płatnik w terminie wpłaty przekazuje organom podatkowym podatek oraz informację o zaliczce na podstawie wzoru określonego przez ministra finansów.

Do kiedy płatnik ma wpłacać podatek?

Podatek będzie płatny podobnie jak CIT – w terminie do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstał dochód. Dochód z kolei powstaje w miesiącu zbycia udziałów. Z perspektywy płatnika kluczowe jest zatem, aby dowiedzieć się o transakcji, uzyskać informacje o wysokości dochodu oraz otrzymać od podatnika zaliczkę na podatek.

Do jakiego organu wpłacać podatek?

Kąśliwie cytując przepis, można powiedzieć, że do „właściwego”. Wydaje się, że intencją ustawodawcy było wskazanie na urząd właściwy dla spółki nieruchomościowej, czyli dla płatnika.

W jaki sposób ustalić podstawę opodatkowania?

Zobowiązanie płatnika dotyczy wpłaty 19% podatku od dochodu z tytułu zbycia udziałów. Płatnik jest jednak przedmiotem tej transakcji, a nie jej podmiotem. Jak wspomniano wcześniej, nie ma należności, z której mógłby ten podatek potrącić. Dodatkowo dochód z tytuły zbycia udziałów jest wypadkową ceny/wartości ich sprzedaży oraz kosztów ich nabycia lub objęcia. Co więcej, podatnik, czyli zbywca, może rozliczać stratę ze źródła dotyczącego zysków kapitałowych, co w konsekwencji zmniejsza, a czasem niweluje, dochód do opodatkowania. W jaki sposób płatnik (lub jego przedstawiciel podatkowy) może w sposób należyty wypełnić swoje obowiązki, nie wystawiając się na ostrzał fiskusa? Czy posiadane przez niego informacje od podatnika będą wystarczające do pozbycia się solidarnej odpowiedzialności za ewentualne odmienne interpretacje w tym zakresie? Na te pytania odpowiedź znajdziemy dopiero po praktycznym przetestowaniu przepisu i po analizie stanowiska fiskusa.

Za wycenę płaci spółka

Kolejną specyficzną konstrukcją zawartą w tym przepisie jest odwołanie się do kwoty transakcji. Płatnik ma obowiązek wpłacić podatek od dochodu, a nie od przychodu ze zbycia udziałów. Sam fakt posiadania (lub też nie) informacji o kwocie transakcji jest zatem niewystarczający do ustalenia tego dochodu. Uzależnienie więc ustalenia podatku od posiadanej informacji o kwocie transakcji przez płatnika jest trudne do zrozumienia.

Nowela przewiduje natomiast, że w przypadku nieposiadania przez spółkę nieruchomościową informacji o kwocie transakcji zbycia zaliczkę na podatek ustala się w wysokości 19% wartości rynkowej zbywanych udziałów (akcji). W takiej sytuacji spółka nieruchomościowa będzie dodatkowo musiała wycenić własną wartość, ponosząc dodatkowe koszty transakcji, która pozostaje poza gestią decyzyjności jej zarządu.

Odpowiedzialność nowego zarządu

Termin płatności podatku automatycznie przenosi odpow...

Czasopismo jest dostępne dla zalogowanych użytkowników.

Jak uzyskać dostęp? Wystarczy, że założysz bezpłatne konto lub zalogujesz się.
Czeka na Ciebie pakiet inspirujących materiałów pokazowych.
Załóż bezpłatne konto Zaloguj się

Przypisy