Dołącz do czytelników
Brak wyników

INVESTMENT & CONSTRUCTION

31 sierpnia 2021

NR 4 (Sierpień 2021)

Radykalna transformacja w nieruchomościach logistycznych

0 25

Mobilne roboty i autonomiczne wózki widłowe przemieszczające się samodzielnie po magazynie robią wrażenie. Automatyzacja operacji to sektor, w którym zdecydowanie najlepiej widać zmiany technologiczne, które zachodzą dziś w nieruchomościach przemysłowych. Natomiast wiele ważnych wdrożeń w magazynach odbywa się też niejako za kulisami. Wdrażane innowacje być może nie wyglądają spektakularnie, ale są kluczowe do prowadzenia efektywnej – pod względem kosztów i szybkości – działalności logistycznej. Do tego pomagają najemcom w ich drodze do neutralności emisyjnej. Jak taki mariaż wygląda w praktyce?

Automatyzacja jest lekiem na niższą podaż nieruchomości i… problemy na rynku pracy

Analitycy Prologis Research zwracają uwagę na ograniczenia, które mogą być przeszkodą w rozwoju dla klientów nieruchomości logistycznych. Nawet dziś, w okresie branżowej prosperity. Jedną z nich jest niedobór wykwalifikowanych pracowników, co szczególnie mocno odczuł rynek w okresie pandemii, a drugą – zbyt mała podaż powierzchni logistycznych w strategicznych lokalizacjach, głównie tych położonych blisko konsumentów końcowych. W wielu przypadkach wybór lokalizacji sprowadza się obecnie do podjęcia decyzji między dostępnością pracowników a bliskością konsumenta końcowego.

POLECAMY

Analizy trendów w raportach Prologis nie pozostawiają wątpliwości: w nadchodzących latach wzrost popytu na nieruchomości logistyczne przy jednoczesnej ograniczonej podaży będzie wyzwaniem dla klientów. Szczególnie dla tych z sektora handlu elektonicznego, którzy dzięki obecnemu – wyjątkowo szybkiemu – rozwojowi będą chcieli zwiększać swoje możliwości w sprawnym docieraniu do konsumentów z jak największą liczbą przesyłek, w jak najkrótszym czasie. Jeśli dołożymy do tego estymacje, że w ciągu najbliższych 5 lat konieczne będzie podwojenie powierzchni przeznaczonych na operacje e-commerce, które wymagają dodatkowo trzykrotnie większych nakładów pracy niż tradycyjna logistyka, to automatyzacja staje się koniecznością, a nie opcją. Dlatego to właśnie klientom e-commerce automatyzacja w nieruchomościach logistycznych przynosi największe korzyści i to oni wiodą prym we wdrażaniu technologii, które pomagają zwiększać produktywność pracy i ułatwiać ją w szczytowych okresach, a przy tym otwierają drzwi do atrakcyjnych lokalizacji. Inwestycje w automatyzację podnoszą dodatkowo wartość nowoczesnych obiektów logistycznych, dostosowując je do przyszłych łańcuchów dostaw.

Nowe technologie zmieniają nieruchomości logistyczne

Kluczowe operacje logistyczne zwykle obejmują rozładunek i przyjęcie towarów, ich przenoszenie, magazynowanie, kompletowanie, pakowanie oraz załadunek i wysyłkę. Roboty obniżają koszty, zwiększają efektywność, a także bezpieczeństwo pracy – pomagają w pakowaniu, kompletacji, paletyzacji czy w przewozie ciężkich ładunków. Z kolei stacjonarne rozwiązania zwiększają wydajność powierzchni magazynowej. Dlatego większość najemców z branży e-commerce, którzy według danych z połowy 2020 r. odpowiadają za ok. 15% wykorzystania powierzchni logistycznej, wprowadziła już co najmniej jedno rozwiązanie w zakresie automatyzacji. Najszybciej zyskują na popularności te, które są elastyczne, mobilne i w mniejszym stopniu zależą od fizycznych cech budynku. Na rynku funkcjonują rozbudowane systemy przenośnikowe, pionowe regały windowe, pneumatyczne przenośniki rolkowe, pojazdy prowadzone automatycznie i mobilne roboty autonomiczne. Blisko 10% respondentów badanych przez Prologis wskazało, że w magazynach wykorzystują też technologie pick to light (kompletowanie za pomocą urządzeń świetlnych) lub pick to voice (kompletowanie głosowe). Inną grupą są stacjonarne systemy automatyzacji, takie jak układnice, sortery czy paletyzatory. Używane są głównie w dużych nieruchomościach, z reguły aż 3-krotnie większych niż przeciętny obiekt logistyczny.

Dla większości użytkowników magazynów absolutnie kluczowe znaczenie ma zmniejszenie kosztów transportu i skrócenie dystansu do konsumenta. Automatyzacja oferuje szerszy wybór lokalizacji, ponieważ większość rozwiązań można wprowadzić w dowolnym nowoczesnym budynku. Jednocześnie wdrażanie nowych technologii usprawniających operacje to możliwość rozszerzenia działalności na rynki, w których zasoby pracowników są ograniczone. W związku z tym klienci wykazują większe zainteresowanie automatyzacją, aby móc korzystać z dobrodziejstw lokalizacji typu infill i obiektów położonych w obrębie miast, w przypadku których koszty związane z zatrudnieniem i dostępność pracowników od zawsze stanowiły przeszkodę. Fizyczne cechy nieruchomości nie są już tak bardzo istotne, ponieważ technologie oferują coraz lepszą elastyczność, a większość niezbędnych funkcji można dostosować, jak np. zwiększone zapotrzebowanie na energię.

Innowacje pomagają w ekologicznej transformacji magazynów

Unia Europejska chce do połowy XXI w. sprawić, aby działalność człowieka nie szkodziła środowisku, co wiąże się z koniecznością odejścia od paliw kopalnych oraz z zaangażowaniem wszystkich uczestników rynku w transformację na rzecz neutralności emisyjnej. W raporcie dotyczącym efektów działań ESG (z zakresu ochrony środowiska, odpowiedzialności społecznej i ładu korporacyjnego) Prologis ogłosił, że jego celem jest osiągnięcie do 2025 r. neutralności pod względem emisji CO2 wbudowanej w proces powstawania obiektów. Emisje pochodzące z sektora budowlanego generują bowiem niemal 40% CO2 na świecie, z czego 10% uwalnia się do atmosfery właśnie podczas różnorodnych procesów budowlanych. Aby zminimalizować swój wpływ na środowisko w tym zakresie, Prologis wdraża m.in. innowacje z zakresu inteligentnego projektowania i zielonego budownictwa. Odrębną kwestią są emisje powstające podczas eksploatacji obiektu. Tu również inwestuje w rozwiązania technologiczne, które minimalizują ślad węglowy: dba o wysoką efektywność energetyczną budynków i wykorzystuje energię pochodzącą ze źródeł odnawialnych. Do 2025 r. chce także 100% swojego portfolio oświetlić wysokiej jakości energooszczędnymi systemami LED.

Innowacje w budownictwie magazynowym zdecydowanie działają na rzecz środowiska. Przykładem jest budynek Prologis w Eindhoven w Holandii, w którym pompy ciepła wykorzystują energię elektryczną do wprowadzania ciepła z otoczenia do budynku lub wyprowadzania go na zewnątrz. Dzięki temu ogrzewanie, wentylacja i klimatyzacja magazynu nie wymaga użycia paliw kopalnych. Z kolei w budowanym właśnie pod Paryżem budynku Moissy 2 powstaje inteligentny system magazynowania energii cieplnej w odwiercie.

Innowacje w budownictwie magazynowym zdecydowanie działają na rzecz środowiska. Przykładem jest budynek Prologis w Eindhoven w Holandii, w którym pompy ciepła wykorzystują energię elektryczną do wprowadzania ciepła z otoczenia do budynku lub wyprowadzania go na zewnątrz. Dzięki temu ogrzewanie, wentylacja i klimatyzacja magazynu nie wymaga użycia paliw kopalnych. Z kolei w budowanym właśnie pod Paryżem budynku Moissy 2 powstaje inteligentny system magazynowania energii cieplnej w odwiercie. Podczas lata ciepło magazynowane jest pod ziemią i wypompowywane z powrotem do budynku na potrzeby jego ogrzewania w zimie. Rozwiązanie, za którym stoją przełomowe technologie, przyczyni się do 30% dekarbonizacji obiektu. Dodatkowo budynek zasili energia ze źródeł odnawialnych, co w efekcie sprawi, że będzie on pierwszym magazynem neutralnym pod względem emisji CO2. 

To oznacza, że pozwoli na uniknięcie, zredukowanie i zrekompensowanie 100% oddziaływania na środowisko w całym cyklu życia budynku.

Przyszłość magazynów to smart building

Dzięki wykorzystaniu nowoczesnych technologii można opracować procesy zarządzania nieruchomościami, które zmniejszają zużycie energii, a tym samym przyczyniają się do oszczędności zasobów i ograniczają ślad węglowy.

A najemcom zapewniają bezpośrednie korzyści, takie jak niższe koszty utrzymania wynajmowanych powierzchni. Przykładem są europejskie projekty Prologis z zakresu smart building. Każdy taki budynek ma infrastrukturę IT z dostępem do internetu oraz dostęp do instalacji elektrycznej na poziomie stropu. Dzięki temu można wyposażyć magazyn w Wi-Fi, kamery, ręczne skanery i inne rozwiązania wspierające bezpieczeństwo, analizę danych i automatyzację. Możliwości zastosowań są bardzo szerokie – rozbudowane sieci sensorów nadzorują w magazynach systemy bezpieczeństwa, automatyzują pracę newralgicznych punktów w magazynach, jakimi są np. doki załadunkowe.

Weźmy przykład systemu oświetlenia LED. Połączenie lamp z czujnikami ruchu, które włączają i wyłączają oświetlenie zależnie do ruchu pracowników w magazynie, pozwala zredukować zużycie energii o 50% w porównaniu ze standardowym – i tak energooszczędnym – oświetleniem LED. Do tego pozwala gromadzić dane o sposobie korzystania przez najemcę z powierzchni. Inny przykład to inwestycja w trwałą infrastrukturę światłowodową, która pozwala na eksploatację sieci przez ponad 20 lat, więc może służyć kolejnym najemcom. W porównaniu z tradycyjnym kablem miedzianym technologia światłowodowa pobiera także mniej mocy, co ogranicza zużycie energii u klienta i – co ważne – tym samym wpływ jego działalności na środowisko.

Projektowaniem rozwiązań z zakresu smart building zajmuje się kalifornijski Prologis Labs. Prowadzone są w nim eksperymenty w wielu sektorach, w tym z zakresu inteligentnych magazynów. Jego najnowszym wdrożeniem są zestawy do inteligentnego monitoringu pomp wody – to system czujników, które można łatwo instalować na pompie. Dane dotyczące jej działania są zbierane i analizowane, dzięki czemu technicy nie muszą być wzywani do rutynowych przeglądów, a alerty o wykrytych wyciekach pozwalają szybko usunąć usterkę i ograniczyć zużycie zasobu, który z roku na rok staje się na świecie coraz bardziej cenny.

Spadek dostępności powierzchni logistycznych w kluczowych lokalizacjach, rosnące koszty pracy i brak wystarczającej liczby pracowników stoją w kontrze do rosnącego znaczenia e-commerce, który stale zwiększa popyt na nieruchomości logistyczne położone jak najbliżej konsumentów końcowych. Wyjściem z tej patowej sytuacji jest wykorzystanie najnowszych technologii. Sektor nieruchomości magazynowych jest obecnie na fali wznoszącej, a prognozy napawają optymizmem. Dlatego to idealny moment, aby skorzystać z możliwości radykalnej transformacji magazynów w stronę inteligentnych, zrównoważonych obiektów gotowych na różne scenariusze w przyszłości.

Jest to tym bardziej uzasadnione, że coraz niższe koszty wdrożeń wpływają na szybszy zwrot z inwestycji.

 

Źródła danych:

  1. Prologis Research, Automatyzacja na rynku nieruchomości logistycznych – część druga: Jak automatyzacja może pomóc w stawieniu czoła nagłym wyzwaniom w łańcuchu dostaw, grudzień 2020.
  2. Prologis Research, Automatyzacja na rynku nieruchomości logistycznych – część pierwsza: Poziom automatyzacji w łańcuchach dostaw, listopad 2020.
  3. Prologis Research, Co rządzi podażą w nieruchomościach logistycznych?, czerwiec 2021.
  4. Prologis Research, Nieruchomości logistyczne i e-commerce zmniejszają ślad węglowy handlu detalicznego, styczeń 2021.
  5. Prologis Research, Przyszłość popytu na nieruchomości logistyczne – krajobraz po pandemii zmieniony już na zawsze, kwiecień 2021.
  6. Raport ESG Prologis za 2020 rok, lipiec 2021.

Przypisy