Dołącz do czytelników
Brak wyników

INVESTMENT & CONSTRUCTION

1 lipca 2021

NR 3 (Czerwiec 2021)

Przyszłość obiektów handlowych to specjalizacja

0 46

Jeśli budynki handlowe chcą być konkurencyjne, muszą dostosować swoją ofertę do nowych realiów, zwyczajów i oczekiwań klientów. Pandemia przyśpieszyła jedynie pewne procesy, które zaczęły się na długo przed nią. Kluczem do sukcesu jest specjalizacja, na którą w swoich obiektach wielofunkcyjnych z istotną funkcją usługowo-handlową od dłuższego czasu stawia Globalworth.

Niezależnie od sytuacji związanej z COVID-19, rynek handlowy w Polsce dynamicznie się zmienia. Jest to związane z naszym stylem życia, wzrostem zamożności społeczeństwa, ale także zmianami nawyków konsumenckich i szerzej – kultury spędzania wolnego czasu i robienia zakupów. Niewątpliwie pandemia odcisnęła na tym swoje piętno, jednak w ciągu ostatnich lat miało miejsce przynajmniej kilka kluczowych wydarzeń, które na to wpłynęły.

POLECAMY

Nasycenie rynku

Saturacja rynku zaczęła być zauważalna już ok. 6–7 lat temu. Mimo sporej liczby centrów handlowych w miastach regionalnych wciąż powstawały nowe obiekty. Za wzrostem inwestycji nie szedł jednak w parze przyrost liczby mieszkańców ani turystów. Szczególnie widać było to na przykładzie takich miast jak Wrocław czy Poznań.

Niedziele bez handlu

Do najbardziej dotkliwych dla branży wydarzeń należało najpierw ograniczenie, a z czasem praktycznie wyeliminowanie handlu w niedziele. Dla wielu obiektów oznaczało to konieczność przemodelowania swojego biznesu, część z nich przeszła metamorfozę. Przede wszystkim uzupełniano je lub poszerzano o komponent rozrywkowy, nieobjęty ograniczeniami – galerie miały być już nie tylko miejscem zakupów, ale też spotkań i spędzania wolnego czasu. Nieruchomości z komponentem handlowym należące do Globalworth ze względu na lokalizację w centrach miast regionalnych, dobór najemców, usług oraz w pełni wynajęte powierzchnie biurowe wykazują stabilną odwiedzalność w ciągu całego tygodnia i nie odczuły wspominanych ograniczeń w sposób dotkliwy.

E-commerce

Na rynek handlowy ogromny wpływ ma oczywiście e-commerce, którego dynamiczny rozwój pandemia jeszcze tylko bardziej przyśpieszyła. Prognozuje się, że jego wzrost w najbliższych latach pozostanie na poziomie dwucyfrowym. Już teraz roczne obroty z handlu w polskim internecie sięgają ok. 15 mld EUR. Niezależnie od tego, te dwa kanały sprzedaży – online i offline – będą się uzupełniać, jednak e-commerce pomimo rosnącego udziału w rynku nie zastąpi nam tradycyjnych zakupów ani emocji im towarzyszących, czyli tzw. shopping expierience, ponieważ coraz częściej ważniejsze dla nas staje się przeżywanie, a nie posiadanie.

Odpływ marek

Na polskim rynku handlowym, zarówno w branży modowej, jak i spożywczej, od kilku lat widzimy duże przetasowania. Z roku na rok pojawia się coraz mniej marek zainteresowanych rozwojem, a równocześnie każdego roku konsekwentnie niemała ich liczba decyduje się ograniczyć lub zamknąć działalność w Polsce. Dla wielu z nich rynek okazał się zbyt konkurencyjny i rozdrobniony, a nasycenie markami zbyt duże, aby konkurować z pozostałymi, zwłaszcza rodzimymi firmami.

Mniejsze formaty

Ewolucja polskiego rynku związana jest również ze zmianą naszych preferencji zakupowych. Widać to wyraźnie chociażby na przykładzie najbardziej prozaicznej sfery naszego życia, takiej jak codzienne zakupy spożywcze – z hipermarketów przenieśliśmy się do lokalnych supermarketów i małych sklepów typu convience zlokalizowanych w budynkach mieszkalnych. Można to zaobserwować również na innych poziomach. Polacy coraz częściej unikają wizyt w wielkopowierzchniowych obiektach, wybierając dobrze skomunikowane, kameralne domy towarowe w centrach miast bądź parki handlowe zlokalizowane w pobliżu swoich osiedli. Bardziej liczy się dla nas czas, jakość i wygoda zakupów.

Mixed-use

Zauważają to również deweloperzy i inwestorzy, którzy chętniej decydują się na projekty typu mixed-use, łączące w sobie funkcje handlowo-usługowe, biurowe, a nierzadko też mieszkalne. Od strony biznesowej pozwala to później właścicielom nieruchomości na dywersyfikowanie przychodów, a jednocześnie stworzenie atrakcyjnej zabudowy dostępnej przez 7 dni w tygodniu. Dzięki temu również części usługowo-handlowe nieruchomości wielofunkcyjnych należące do Globalworth lepiej poradziły sobie w czasie pandemii, ponieważ są to obiekty odwiedzane codziennie, a nie tylko weekendowo.

COVID-19

Nadejście pandemii koronawirusa i związane z tym zamrożenie gospodarki dobitnie zweryfikowało część dotychczasowych założeń. Konsekwencją był zdecydowanie niższy wskaźnik odwiedzalności obiektów handlowych (footfall) i mniejsza liczba marek w fazie ekspansji, co z kolei miało istotny wpływ na dialog właścicieli z najemcami. Ale są też sieci, które szukają w tej sytuacji swojej szansy na pozyskanie atrakcyjnych lokalizacji.

Kluczem jest specjalizacja

Odpowiedzią na wyżej opisane dynamiczne zmiany i wyzwania jest specjalizacja. To podstawowy wniosek, jaki wysnuliśmy, analizując sytuację rynkową i ofertę naszych obiektów – stołecznej Hali Koszyki, wrocławskiej Renomy i katowickiego Supersamu. W tym celu dokonaliśmy bardzo dokładnego rozpoznania pod kątem otoczenia rynkowego, konkurencji oraz sylwetki i potrzeb klientów. Staraliśmy się, aby oferta naszych obiektów była dopasowana do otoczenia, tego, co oferują nasi sąsiedzi, a jednocześnie zgodna z potrzebami odbiorców, które wyniknęły w toku naszych badań.

Bezpowrotnie minęły już czasy układania tenant mixu obiektów handlowych w powtarzalny sposób. Dobór najemców powinien być wynikiem wnikliwej analizy rynku i wielu innych czynników, takich jak lokalizacja, potencjał nieruchomości, kontekst.

Hala Koszyki

Klienci szukają dziś miejsc z charakterem, klimatem, silnie zdefiniowaną tożsamością i unikalną ofertą. To jeden z powodów ogromnego sukcesu warszawskich Koszyków. Pierwszy foodhall w Polsce stał się benchmarkiem i inspiracją dla innych tego typu obiektów w kraju. Jego specjalizacją jest gastronomia bazująca na autorskich i lokalnych konceptach: różnorodne kuchnie z całego świata o szerokim spektrum cenowym – od streetfoodów do restauracji premium, co tworzy unikalny warszawski tygiel smaków i doznań kulinarnych. Przejmując Halę Koszyki, staraliśmy się nadać jej jak bardziej różnorodny charakter, dostosować ofertę do potrzeb całego przekroju społeczeństwa. Postawiliśmy na inkluzywność, dzięki czemu w Hali coś dla siebie znajdą zarówno studenci pobliskiej Politechniki, rodziny z dziećmi, przedstawiciele biznesu z okolicznych biurowców i hoteli, mieszkańcy, jak i turyści – Koszyki są bowiem wymieniane i prasie, i przewodnikach jako „place to be” dla każdego odwiedzającego Warszawę w celach zarówno turystycznych, jak i biznesowych. To również pulsujące centrum życia nocnego, popularne miejsce wieczornych spotkań przez cały tydzień oraz wydarzeń kulturalnych. Stale pracujemy nad tym projektem i staramy się go udoskonalać.

Katowicki Supersam

Kolejnym przykładem specjalizacji jest nasz Supersam w Katowicach. Mając świadomość istnienia dużej liczby obiektów handlowych w aglomeracji śląskiej, zdecydowaliśmy się mu nadać profil miejsca codziennych zakupów dostępnego dla szerokiego grona klientów, dla których istotnym kryterium wyboru jest stosunek ceny do jakości. Stąd w obiekcie można znaleźć takie popularne marki jak Aldi, Dealz, Hebe, Kik, Rossmann, Pepco i Action. Przewagą Supersamu jest też jego doskonale skomunikowana lokalizacja w ścisłym centrum miasta, dzięki której jest wygodnym miejscem zakupów nie tylko dla mieszkańców śródmieścia Katowic, ale też całej aglomeracji śląskiej.

Wrocławska Renoma

Historyczny budynek dawnego domu towarowego Wertheimów z blisko 100-letnią tradycją to dziś popularne miejsce zakupów. Jednak na fali wydarzeń z ostatnich lat podjęliśmy strategiczną decyzję o metamorfozie, która właśnie jest wcielana w życie – pod koniec ubiegłego roku w budynku zaczęły się pierwsze prace. Ich celem jest przystosowanie go do nowej rzeczywistości rynkowej i sprawienie, że Renoma będzie unikalna i atrakcyjna w długofalowej perspektywie. Nie chcemy absolutnie konkurować z wielkimi galeriami handlowymi. Zdecydowaliśmy się pójść inną drogą poprzez rozszerzenie części biurowej, unikalny dobór marek oraz zbudowanie nowej, różnorodnej oferty gastronomicznej. Rezygnujemy z tradycyjnego food courtu na rzecz oryginalnych, autorskich konceptów otwartych na miasto – poprzez zagospodarowanie placu Czystego i otwarcie na plac Kościuszki. Ograniczenie powierzchni usługowo-handlowej do poziomu –1 i parteru ma na celu stworzenie wyjątkowego tenant mixu. W części usługowo-handlowej stawiamy na marki z długą tradycją obecności w Renomie, które nie są dostępne w innych obiektach w regionie. Uzupełnieniem oferty są sklepy codziennych zakupów, punkty usługowe i klinika medyczna. Dzięki tym zmianom Renoma jeszcze lepiej wpisze się w otoczenie i popularny trend rewitalizacji ulic handlowych. To bardzo ważne, aby istniejące i nowe obiekty były dobrze zintegrowane z miastem. Pandemia COVID-19 dobitnie pokazała, że tylko takie formaty mają szansę na nieprzerwane funkcjonowanie i utrzymanie stosunkowo wysokich poziomów odwiedzalności w trudnym okresie.

Lokalność

We wszystkich przytoczonych przykładach bardzo ważną cechą, na którą kładziemy szczególny nacisk, jest lokalność, niepowtarzalność oraz poszanowanie tradycji i architektury naszych budynków. Żadna z naszych nieruchomości nie próbuje naśladować innych projektów, natomiast wykorzystuje potencjał swojej lokalizacji i dostosowuje się pod profil lokalnej społeczności oraz klientów wewnętrznych – każdy z tych obiektów ma bowiem silnie rozbudowany komponent biurowy. Uwidacznia się to nie tylko w ich ofercie, ale również w architekturze. Koszyki i Renoma to obiekty historyczne, doskonale zrewitalizowane przez prestiżowe biura architektoniczne: warszawską pracownię JEMS i wybitnego wrocławskiego architekta Zbigniewa Maćkowa. Supersam to z kolei nowy obiekt wykorzystujący oryginalne fragmenty konstrukcji dawnej hali targowej, zaprojektowany przez jednego z najbardziej uznanych śląskich architektów – Tomasza Koniora.

Odważne decyzje

W świetle opisanych zmian większość właścicieli obiektów handlowych będzie musiała zmierzyć się w najbliższym czasie z wyzwaniem: co zrobić, aby ich projekty były nadal atrakcyjne, przyciągające klientów i zgodne z trendami? Z perspektywy Globalworth mogę powiedzieć, że jesteśmy w o tyle dobrej sytuacji, że wyprzedzając trendy w branży retail, podjęliśmy bardzo odważne decyzje z dużym wyprzedzeniem. Dzięki temu dziś jesteśmy już na bardzo zaawansowanym etapie zmian i przystosowywania naszych nieruchomości do wymagań nowych czasów. Wydarzenia związane z COVID-19 i konwencje dla branży centrów handlowych pokazały, że te decyzje były słuszne i że idziemy w dobrym kierunku, stając się pionierem w metamorfozie obiektów z komponentem handlowym.

Przypisy