Zagadnienia dotyczące ochrony środowiska mają w tym procesie często znaczący wpływ na jego przebieg. Cały proces inwestycyjny w przedsięwzięciu budowlanym można podzielić na cztery główne fazy:
- faza przygotowawcza,
- faza projektowania i uzyskiwania koniecznych decyzji administracyjnych,
- faza realizacji,
- faza przekazania do eksploatacji.
W każdej z tych faz aspekty środowiskowe odgrywają istotną, a często kluczową rolę, wymagają od inwestora współpracy z administracją oraz gronem wyspecjalizowanych ekspertów.
Faza przygotowawcza – analiza ryzyk i potencjału inwestycyjnego
Prawidłowo przeprowadzony proces inwestycyjny rozpoczyna się zawsze od szczegółowej analizy nieruchomości. Faza przygotowawcza to czas na szczegółowe planowanie i rozpoznanie wszelkich możliwych zagrożeń dla projektu. Kluczowym elementem na tym etapie jest przygotowanie studiów wstępnych, w tym szczegółowego raportu due diligence. Analiza due diligence obejmuje szeroki zakres obszarów – od sfery finansowej, handlowej, po prawną, podatkową i technologiczną, a jej celem jest kompleksowe sprawdzenie przedsięwzięcia, jego rentowności, zadłużeń i uregulowanej pozycji prawnej.
Niezwykle ważną częścią tej fazy jest szczegółowa analiza dotycząca terenu inwestycji. Należy sprawdzić takie obszary, jak: stan prawny nieruchomości, sytuacja planistyczna, ewentualna ochrona konserwatorska, dostępność mediów (woda, kanalizacja, gaz, energia elektryczna), dostępność komunikacyjna (np. drogi dojazdowe, przejazdy przez cieki wodne), geotechnika, a także – co kluczowe – ochrona środowiska.
Przy wyborze lokalizacji pod nową inwestycję, szczególnie w przypadku planowania działalności, która może być uciążliwa, np. generująca dużą emisję pyłów czy hałasu z urządzeń (jak kruszarki, młyny czy wentylatory), wskazana jest lokalizacja w większej odległości od zabudowy mieszkalnej. Zaleca się wybór lokalizacji najlepiej w strefach przemysłowych lub w odpowiedniej odległości od zabudowy (min 100 m).
Przy planowaniu nowej inwestycji już na tym wstępnym etapie warto zwrócić szczególną uwagę na zapisy prawa miejscowego (miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) – czy dopuszczalny jest na danym terenie taki rodzaj działalności, jaki planujemy, np. przetwarzanie odpadów, przedsięwzięcia szczególnie szkodliwe, prowadzenie procesów chemicznych czy obróbczych. Warto również zwrócić uwagę, aby inwestycja była realizowana poza terenami ochrony przyrody, takimi jak parki krajobrazowe czy obszary Natura 2000. Lokalizacja w takich miejscach wiąże się potencjalnie z wyższymi kosztami realizacji oraz większym skomplikowaniem procedur uzgodnieniowych w organach.
Wybierając lokalizację, warto unikać bliskiej lokalizacji takich obiektów, jak: żłobki, przedszkola, szkoły czy domy opieki.
Przed zakupem działki kluczowe jest podjęcie konkretnych działań związanych z potencjalnym zanieczyszczeniem środowiska:
- Sprawdzić poprzedni sposób użytkowania terenu oraz to, czy była na nim prowadzona działalność i jaka. Na tej podstawie można stwierdzić, jakie były stosowane substancje oraz jaki są potencjalne zanieczyszczenia w gruncie.
- Zweryfikować, czy istniała na terenie infrastruktura podziemna (np. zbiorniki, rurociągi z mediami do procesów), która mogła wpłynąć na zanieczyszczenie gruntu.
- Wykonać badania stanu jakości gleby/ziemi, ze względu na prawną odpowiedzialność nowego właściciela terenu.
Zmieniły się przepisy dotyczące wymagań stawianych inwestorom, którzy chcą nabywać działki na terenach przemysłowych, pod duże inwestycje.
Wiedza o ryzykach środowiskowych jest kluczowa zarówno dla inwestycji greenfield (na terenie zielonym), jak i brownfield (na terenie poprzemysłowym).
Faza projektowania – integracja aspektów środowiskowych
W tej fazie kluczowe jest uwzględnienie aspektów środowiskowych, co ma zasadnicze znaczenie dla powodzenia inwestycji. Etap ten jest kluczowy, ponieważ to właśnie wtedy należy zadbać o włączenie aspektów środowiskowych poprzez wykorzystanie specjalistycznych kompetencji z zakresu ochrony środowiska.
Jedną z najważniejszych decyzji administracyjnych na tym etapie (lub wymaganej przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę/rozbudowę, jeśli jest wymagane) jest decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach (tzw. decyzja środowiskowa, w skrócie DŚU). Decyzję taką uzyskuje się na wniosek strony, po przedłożeniu właściwej dla danej grupy przedsięwzięć dokumentacji.
Często do całego procesu uzgodnieniowego zapraszana jest lokalna społeczność i ruchy ekologiczne, mamy wówczas do czynienia z procedurą oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko. Dlatego tak ważna jest znajomość wszystkich zagrożeń i koniecznych do wykonania prac informacyjnych w pierwszej fazie procesu, czyli projektowania. Trzeba mieć świadomość, ile cały proces uzgodnieniowy, aż do decyzji na uruchomienie inwestycji, może potrwać.
Jeśli więc inwestor myśli, że skoro ma pomysł na biznes i środki finansowe, to postawi firmę w rok, może się bardzo zdziwić, kiedy pozna realny czas na uzyskanie pierwszej spośród wielu – decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, która dopiero rozpoczyna cały proces inwestycyjny.
Jakie kolejne decyzje, pozwolenia i zezwolenia inwestor musi uzyskać oraz jakie dokumenty powinien przygotować i przedłożyć do organów w całym procesie inwestycyjnym, aż do zgłoszenia instalacji do eksploatacji, powiemy szczegółowo na kilkudniowym szkoleniu.
Kwalifikację planowanego przedsięwzięcia, w tym docelową produkcję/przerób dobowy lub roczny, należy przeprowadzić już na etapie planowania. Rodzaje przedsięwzięć szczegółowo określone zostały w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Dokumenty środowiskowe (KIP/ROŚ), jakie inwestor musi przedłożyć do organu, są narzędziami pozwalającymi na wczesne rozpoznanie i ocenę potencjalnego ryzyka planowanej inwestycji. Jednocześnie w tych dokumentach pokazuje się, jak inwestor zamierza zabezpieczać środowisko przed negatywnym oddziaływaniem planowanej inwestycji.
Sam etap opracowywania dokumentacji (KIP/ROŚ) trwa od 2 do 4 miesięcy, natomiast etap procedowania dokumentacji przez urząd to około 8–12 miesięcy. Należy pamiętać, że podane terminy są orientacyjne i zależne od czasu potrzebnego organom administracyjnym biorącym udział w całym procesie oraz od kompletności i rzetelności przedłożonej dokumentacji.
Organem właściwym do wydania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach jest zazwyczaj wójt, burmistrz lub prezydent miasta. W przypadku gdy wnioskodawcą jest gmina, decyzję wydaje regionalny dyrektor ochrony środowiska. Organem przeprowadzającym ocenę oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko, będącą częścią postępowania decyzyjnego w sprawie środowiskowych uwarunkowań, jest organ odpowiedzialny za wydanie tej decyzji.
Problemy mogą się pojawić, gdy uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach jest niemożliwe. Często dzieje się tak, gdy w rejonie planowanej inwestycji notowane są przekroczenia standardów jakości środowiska. Niestety, inwestorzy często nie sprawdzają takich ryzyk na tym etapie. Dlatego tak ważne jest, aby dobrze przygotować się do etapu projektowania, dbając o uwzględnienie aspektów środowiskowych poprzez wykorzystanie specjalistycznych kompetencji z zakresu ochrony środowiska.
Decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach zobowiązuje następujące organy:
- wydające dla danego przedsięwzięcia późniejsze decyzje o charakterze inwestycyjnym (jak pozwolenie na budowę),
- przyjmujące zgłoszenia oraz
- inne wydające decyzje dotyczące warunków korzystania ze środowiska.
Jest ona wiążąca w zakresie, w jakim ma być uwzględniona przy wydawaniu tych decyzji. Warunki określone w decyzji środowiskowej, które nie zostały uwzględnione w późniejszych decyzjach, podlegają egzekucji administracyjnej, o ile dane przedsięwzięcie jest realizowane.
Faza realizacji – nadzór środowiskowy i działania kompensacyjne
Faza realizacji rozpoczyna się od uzyskania pozwolenia na budowę. Integralnym załącznikiem do wniosku o takie pozwolenie dla niektórych grup przedsięwzięć jest uzyskana wcześniej decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach.
Faza realizacji obejmuje fizyczne prace budowlane oraz przygotowanie terenu do inwestycji.
W tym okresie inwestor musi zwrócić szczególną uwagę na ochronę środowiska na obszarze prowadzonych prac, zwłaszcza jeśli zostały one szczegółowo opisane w decyzji środowiskowej. Obejmuje to przede wszystkim minimalizację przekształcania elementów przyrodniczych oraz zastosowanie odpowiednich praktyk budowlanych, które zmniejszą negatywny wpływ na lokalne ekosystemy.
W tej fazie konieczna może być także realizacja kompensacji przyrodniczych, czyli działań mających na celu zrekompensowanie strat w środowisku naturalnym spowodowanych inwestycją. W ramach minimalizacji szkód wyrządzonych w środowisku należy wprowadzić działania kompensacyjne, takie jak przywracanie zniszczonych elementów przyrody. Należy monitorować, czy wszelkie prace budowlane są prowadzone zgodnie z projektem oraz obowiązującymi przepisami.
Faza oddania do użytkowania – weryfikacja zgodności z przepisami
Ostatnia faza obejmuje przekazanie ukończonego obiektu do użytkowania. Jest to moment weryfikacji, czy wszystkie aspekty środowiskowe zostały spełnione, a inwestycja jest zgodna z założeniami zrównoważonego rozwoju i obowiązującymi przepisami.
Nowo zbudowane lub przebudowane obiekty nie mogą być oddane do użytkowania, jeśli nie spełnią wymagań ochrony środowiska. Dotyczy to między innymi:
- wykonania środków technicznych chroniących środowisko,
- zastosowania odpowiednich rozwiązań technologicznych wynikających z ustaw,
- uzyskania wymaganych decyzji określających zakres i warunki korzystania ze środowiska.
Uzyskanie decyzji na korzystanie z poszczególnych elementów środowiska (m.in.: wytwarzanie, zbieranie, przetwarzanie odpadów, emisja pyłów i/lub gazów, zrzut ścieków zawierających substancje niebezpiecznie) to kolejne procesy wymagające przygotowania specjalistycznych dokumentów i uzgodnień w różnych organach administracyjnych.
Dodatkowo, nowo zbudowane lub przebudowane obiekty budowlane nie mogą być eksploatowane, jeśli:
- w okresie 30 dni od zakończenia rozruchu nie są dotrzymane standardy emisyjne czy warunki emisji jak dla fazy po zakończeniu rozruchu,
- na 30 dni przed terminem oddania do użytkowania nie poinformowano wojewódzkiego inspektora ochrony środowiska (WIOŚ) o planowanym terminie oddania nowego obiektu do użytkowania lub zakończenia rozruchu instalacji (jeśli przewidywano).
Podsumowanie
Proces inwestycyjny w przedsięwzięciu budowlanym to złożony i wieloetapowy projekt, który wymaga szczegółowego planowania i uwzględnienia licznych aspektów. Aspekty ochrony środowiska są w tym procesie kluczowe i mają wpływ na każdą z faz – od przygotowania, przez projektowanie i realizację, aż po oddanie do eksploatacji.
Dbałość o wszystkie etapy procesu inwestycyjnego, dobra analiza zagrożeń, wykonanie badań wstępnych, uwzględnienie wielu rozwiązań prośrodowiskowych już w fazie projektowej pozwalają na wyeliminowanie wielu trudności i przyspieszenie podjęcia przez organy decyzji dotyczących realizacji planowanego przedsięwzięcia. Przestrzeganie procedur związanych z prawem ochrony środowiska jest nie tylko wymogiem formalnym, ale również sposobem na zapewnienie zrównoważonego rozwoju, a decyzje podejmowane na etapie planowania mają istotny wpływ na długoterminowe efekty ekologiczne i ekonomiczne.
Inwestorzy, którzy planują nowe przedsięwzięcia, powinni pamiętać o konieczności uzyskania szeregu decyzji i pozwoleń środowiskowych, takich jak: decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach (oparta o KIP/ROŚ i często poprzedzona OOŚ), pozwolenia wodnoprawne, pozwolenia na emisję pyłów i gazów, pozwolenia zintegrowane (dla instalacji IPPC, z wymogiem BAT) czy pozwolenia na wytwarzanie/zbieranie/przetwarzanie odpadów. Prawidłowo przeprowadzony proces, rozpoczęty od analizy nieruchomości, wykonanie badań jakości gleby i ziemi, wsparcie ekspertów z zakresu ochrony środowiska to najlepsza droga do sprawnej realizacji inwestycji zgodnie z prawem i wymogami środowiskowymi. Warto również pamiętać, że inwestycje w technologie prośrodowiskowe, zgodne z filozofią Gospodarki w Obiegu Zamkniętym (GOZ), mogą stanowić ważny element planowania nowej inwestycji oraz łatwiejszego pozyskania dofinansowania.
