Optymalizacja kosztów utrzymania nieruchomości

Sroga zima powinna być dla zarządców sygnałem, żeby dokładniej przyjrzeć się budynkom i możliwościom lepszego nimi zarządzania. Kluczowe są tu dwa czynniki – bezpieczeństwo i komfort najemców. A najemcy są kluczowi, bo decydują o istnieniu nieruchomości.

Odpowiedź na potrzeby najemców

Budowa budżetu nieruchomości komercyjnej jest pośrednią odpowiedzią na zapotrzebowanie najemców. Wykonanie budżetu stanowi odpowiedź bezpośrednią. W tekście poruszę obie te kwestie. Innymi słowy, podpowiem, jak tworzy się budżet kosztowy, gdzie możemy realnie ciąć koszty i jak to robić.

Budżet kosztowy

Ten budżet można porównać do parasola, pod którym znajduje się kilka zestawień kosztów. W zależności od podejścia właściciela czy tzw. polityki firmowej znajdą się pod nim: budżet kosztów samego właściciela, kosztów eksploatacyjnych, opłat eksploatacyjnych, kosztów inwestycyjnych, kosztów marketingowych. Na potrzeby niniejszej publikacji skupimy się na częściach składowych opłaty eksploatacyjnej, czyli kosztach przenoszonych na najemców. One są bowiem najistotniejsze, jeśli chodzi o wynajem nieruchomości i często decydują o tym, czy najemca zostanie w budynku.

Przed omówieniem budżetu opłat eksploatacyjnych warto wyjaśnić, czym różni się budżet opłat eksploatacyjnych od budżetu kosztów eksploatacyjnych. Wydatki związane z bieżącym utrzymaniem obiektu nazywamy kosztami eksploatacyjnymi. W ich skład wchodzą opłaty eksploatacyjne, czyli grupa kosztów docelowo opłacana przez najemców zgodnie z zapisami umów najmu. Opłaty eksploatacyjne są zwykle uiszczane w postaci miesięcznych zaliczek rozliczanych po zakończeniu roku budżetowego. Umowy najmu zawierają katalog kosztów wchodzących w skład opłaty eksploatacyjnej. Zwykle jest on otwarty i obejmuje wszystkie koszty bieżącego utrzymania nieruchomości.

Poziom opłat eksploatacyjnych jest zróżnicowany nie tylko z uwagi na ich elementy składowe, do których przejdziemy za moment. Wysokość opłat determinują w dużej mierze także takie czynniki, jak: wiek nieruchomoś...