Dołącz do czytelników
Brak wyników

Administration&Business , Otwarty dostęp

13 grudnia 2021

NR 6 (Grudzień 2021)

Deweloperów czekają nowe obowiązki w relacjach z klientami – umowy rezerwacyjne i odbiory lokali

0 532

Zbliża się termin wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej. Chociaż większość jej przepisów znajdzie zastosowanie od 1 lipca 2022 r., to deweloperzy już teraz powinni przygotować się do nadchodzących wyzwań. Oprócz szeroko komentowanych zmian w zakresie zabezpieczania wpłat nabywców i powołania Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego nowa ustawa istotnie wpłynie na dotychczasową praktykę zawierania umów rezerwacyjnych oraz procedury dokonywania odbioru lokali. Nabywcy zyskają nowe i stosunkowo szerokie uprawnienia. Na deweloperach zaś będą spoczywać nowe obowiązki, o których już teraz warto pomyśleć, zwłaszcza jeśli chodzi o aktualizację wewnętrznych procedur zawierania umów oraz obsługę roszczeń nabywców z tytułu wad lokali.

Umowy rezerwacyjne pod większą kontrolą


Chociaż w praktyce realizacji inwestycji deweloperskich umowy rezerwacyjne występują od wielu lat, to dotychczas nie były szczegółowo regulowane w ustawie deweloperskiej ani innych aktach prawnych. Pozostawiało to stosunkowo szeroki margines swobody w kształtowaniu ich treści. Umowy rezerwacyjne często zastępowały funkcjonujące przed wprowadzeniem ustawy deweloperskiej umowy przedwstępne sprzedaży zawierane w zwykłej formie pisemnej. Nowa ustawa deweloperska znacznie ograniczy jednak swobodne kształtowanie treści tych umów i nałoży na dewelopera dodatkowe obowiązki.

Już na etapie zawarcia umowy rezerwacyjnej deweloper będzie obowiązany przekazać nabywcy prospekt informacyjny przedsięwzięcia, a po jej zawarciu informować o wprowadzanych w nim zmianach. Minimalna treść umowy rezerwacyjnej musi obejmować określenie stron, miejsce i datę podpisania, cenę lokalu lub domu jednorodzinnego, którego dotyczy, oraz usytuowanie i powierzchnię użytkową lokalu. Oprócz tego konieczne będzie wskazanie, na jaki okres dany lokal zostanie czasowo wyłączony z oferty dewelopera. Rezerwacja może zostać udzielona nieodpłatnie, ale umowa może przewidywać też pobranie od nabywcy opłaty rezerwacyjnej. Umowa rezerwacyjna powinna przy tym zostać zawarta na czas określony, a w razie ubiegania się przez kupującego o kredyt na zakup lokalu – uwzględniać czas potrzebny na uzyskanie finansowania.

POLECAMY


Opłata rezerwacyjna nie wyższa niż 1% ceny lokalu


Wysokość opłaty rezerwacyjnej została istotnie ograniczona. Nie może ona przekroczyć równowartości 1% ceny sprzedaży danego lokalu lub domu jednorodzinnego wynikającej z prospektu informacyjnego. Wprowadzenie górnego limitu wysokości opłaty ma zapobiegać przyjmowaniu od deweloperów znacznych środków wpłacanych przez nabywców bez zawarcia umowy deweloperskiej i poza rachunkiem powierniczym. Następnie opłata rezerwacyjna – podobnie jak w dotychczasowej praktyce – zostanie zaliczona na poczet ceny sprzedaży lokalu w ramach zawartej umowy deweloperskiej lub umowy sprzedaży oddanego do użytkowania lokalu bądź domu jednorodzinnego.


Kiedy deweloper zwróci opłatę rezerwacyjną?


Nowe przepisy stosunkowo precyzyjnie regulują też kwestię zwrotu opłaty rezerwacyjnej przez dewelopera. Zwrot opłaty będzie obowiązkowy w przypadku dokonania przez dewelopera zmian w prospekcie informacyjnym lub załącznikach do prospektu bez poinformowania rezerwującego. Oczywiście zwrot nastąpi w takim przypadku, w którym rezerwujący w związku z dokonaną zmianą zrezygnuje z nabycia lokalu. Nie ma przeszkód, aby po w prowadzeniu zmian w prospekcie odpowiednio aneksować umowę rezerwacyjną lub zawrzeć nową w tym trybie. Podobnie obowiązek zwrotu opłaty wystąpi, gdy nabywca nie uzyska pozytywnej decyzji kredytowej albo gdy deweloper nie wykonuje swoich zobowiązań wynikających z umowy rezerwacyjnej. Jest to o tyle istotne, że deweloper nie będzie uprawniony do zatrzymania opłaty rezerwacyjnej, w przypadku gdy nabywca z przyczyn niezależnych od dewelopera nie uzyska finansowania transakcji. Opłata rezerwacyjna nie będzie tu działać jak zadatek płacony deweloperowi.


Odpowiedzialność dewelopera podobnie jak przy zadatku


Nowe regulacje przewidują również szczególne przypadki, w których deweloper zostanie zobowiązany do zapłaty dwukrotności wpłaconej opłaty...

Czasopismo jest dostępne dla zalogowanych użytkowników.

Jak uzyskać dostęp? Wystarczy, że założysz bezpłatne konto lub zalogujesz się.
Czeka na Ciebie pakiet inspirujących materiałów pokazowych.
Załóż bezpłatne konto Zaloguj się

Przypisy