Co warto wiedzieć o reformie planowania przestrzennego?
Na stronie gov.pl możemy trafić na informację, że 7 lipca 2023 sejm przyjął największą do tej pory nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Większość nowych zasad weszła w życie 24 września tego roku, ale to tylko pierwszy etap długo wyczekiwanych zmian. Ich nadrzędny cel to stworzenie dokumentacji planistycznej dla całego terenu naszego kraju. Aby było to możliwe, rządowi specjaliści stworzyli nowe narzędzia do tworzenia planów przestrzennych. Dzięki temu gminy będą dysponować lepszymi dokumentami. Pomoże to lepiej zarządzać inwestycjami czy skuteczniej przeciwdziałać rozproszeniu gruntów i chaosowi przestrzennemu. Profesjonalne narzędzia planistyczne są też szczególnie ważne dla deweloperów i dużych inwestycji budowlanych.
Uproszczenie procedur inwestycyjnych oraz poprawa ładu przestrzennego jest w interesie zarówno inwestorów, jak i mieszkańców. Przedsiębiorcy od lat zgłaszają potrzebę stworzenia jaśniejszych zasad oznaczania typów gruntów. Jest to ważne, ponieważ bezpośrednio przekłada się na szansę na dostanie pozwolenia na budowę. Dodatkowo uporządkowana dokumentacja dotycząca gruntów pomoże zaplanować inwestycje również tam, gdzie odpowiednich parceli jest niewiele. Prócz tego nowelizacja zakłada też wprowadzenie ułatwień w inwestycjach na terenach już zabudowanych. Całość tych zmian nazywana jest reformą planowania przestrzennego.
Najważniejsze zmiany w ustawie
Nowelizacja znacząco zwiększa wpływ konsultacji społecznych na decyzje podejmowane w toku planowania przestrzennego. Wprowadzono nowe formy dialogu społecznego i udoskonalono te, które istniały do tej pory. Dzięki temu konsultacje stają bardziej angażujące, a głos najbardziej zainteresowanych, czyli lokalnych mieszkańców, nabiera znaczenia.
W wyniku zmian wprowadzono też nowe narzędzie planistycznie, czyli plan ogólny gminy, który będzie miał rangę prawa miejscowego i będzie uchwalany obligatoryjnie dla całego terenu danej gminy. Oczywiście z planu będą możliwe wyłączenia, ale w momencie uchwalenia stają się one wiążące dla planów miejscowych i wpływają na decyzje o warunkach zabudowy.
Nowa ustawa zmienia też przepisy dotyczące studium uwarunkowań i kierunków oraz perspektyw zagospodarowania terenów każdej z gmin. Nowe inwestycje staną się ważnym przedmiotem strategii rozwoju na szczeblu samorządowym. Dzięki temu przyszła zabudowa będzie planowana lepiej jako część większego planu.
Dla deweloperów wyjątkowo ważne są inne zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy (WZ). W nowelizacji są one ściśle powiązane z planem ogólnym gminy. Dzięki temu zabudowa nie będzie tak rozproszona, a nowe inwestycje rzadziej będą wymagać tworzenia nowej infrastruktury społecznej czy technicznej. Aktualne decyzje o warunkach zabudowy powinny sprzyjać uzupełnieniu istniejącej już infrastruktury i przez to być zgodne z planem ogólnym. Nowe decyzje WZ są prawomocne przez 5 lat od ich wydania dzięki czemu inwestor ma czas na dopełnienie innych formalności i rozpoczęcie budowy.
W wielu biednych i niewielkich gminach w tym momencie brakuje miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Jak wspominaliśmy jest to pracochłonne i drogie. Aby uniknąć dużego wydatku, niektóre gminy sporządzają studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub wydają indywidualne decyzje o warunkach zabudowy. Według nowej ustawy do 2025 plany zagospodarowania mają objąć każdą gminę. Aby było to możliwe, nowelizacja ujednolica i przyspiesza procedury związane z tworzeniem odpowiedniego aktu prawnego. Z czasem Rejestr Urbanistyczny zawierający wszystkie plany zagospodarowania przestrzennego będzie systemem teleinformatycznym.
Nowelizacja w praktyce
Twórcy zmian mówią o nowelizacji, ale zmiany w praktyce są głęboką reformą systemu planowania przestrzennego. Rafał Bieńkowski z Nieruchomosci-online.pl zaznacza, że do tak szeroko zakrojonych zmian potrzebne jest przygotowanie. Gminy, które nie uchwalą odpowiednich aktów planistycznych, nie będą mogły tworzyć planów miejscowych i wydawać decyzji o warunkach zabudowy. Tymczasem urzędnicy na różnych szczeblach czekają wciąż na odpowiednie informacje lub szkolenia. Wsparcia w zrozumieniu zmian potrzebują też urbaniści. Specjalista podsumowuje, że oczywiście zapowiadane zmiany są potrzebne, wątpliwości budzi tylko tempo ich wprowadzania.
Robert Waraksa, burmistrz Olsztynka na Mazurach ocenia, że dwa lata na stworzenie planu ogólnego to za mało. Szczególnie, że urzędy wciąż czekają na przepisy wykonawcze, środki finansowe i szkolenia. Samo tworzenie planów może być też nawet dwa razy droższe niż zakładano. Problemem mogą być także ograniczenia w zabudowie, jakie narzucają nowe plany ogólne. Samorządy nie znają jeszcze procedur postępowania w przypadkach, gdy nowy plan wzbudza protesty społeczne.
Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home mówi o dwóch obawach, jakie w deweloperach wzbudza nowelizacja i związane z nią wymagania. Po pierwsze komplikacje i dodatkowa praca związana z nowymi planami mogą wpłynąć na ceny gruntów i przełożyć się na kolejne wzrosty cen mieszkań. Po drugie kłopoty z dotrzymaniem terminu dotyczącego uchwalenia planu ogólnego może przełożyć się na paraliż inwestycyjny. Zdaniem specjalistów dwa lata to zbyt mało czasu, by nieprzeszkoleni jeszcze urzędnicy musieli wdrożyć nowe przepisy. Jeśli sobie z tym nie poradzą, na pozwolenie na budowę trzeba będzie długo czekać.
Same zmiany zaproponowane w nowelizacji są zdaniem deweloperów krokiem w bardzo dobrą stronę. Jeśli udałoby się je przeprowadzić sprawnie, procedury związane z zabudową byłyby łatwiejsze. Ma to szczególne znaczenie na terenach miejskich, gdzie nowe inwestycje powstają w sąsiedztwie tych istniejących. Ład przestrzenny to jedyna droga, by zagęścić zabudowę tam, gdzie jest to możliwe, nie naruszając harmonii. Plan ogólny ma tu szczególne znaczenie, ponieważ dzięki niemu można planować nową zabudowę z poszanowaniem zabytków czy innych obiektów ważnych dla mieszkańców danej gminy.
Uregulowanie przeznaczenia działek oraz uproszczenie i przyspieszenie procedury uzyskiwania pozwoleń na budowę może sprawić, że ceny gruntów spadną.
Jednolite zasady kluczem do sukcesu
Dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu firmy Archicom zapewnia, że jednakowe zasady dla wszystkich gmin dotyczące warunków zabudowy czy pozwoleń na budowę to niezwykle ważne ułatwienie dla inwestorów szczególnie w warunkach niskiej podaży mieszkań. Próba szybkiego wprowadzenia zmian na tak dużą skalę może jednak przynieść odwrotny skutek i prowadzić do zatorów w procedurach niezbędnych do budowy.
Przedłużające się procedury związane z nowymi inwestycjami mogą być niebezpieczne zarówno dla inwestorów indywidualnych, jak i dużych firm. Ciągłość inwestycji jest szczególnie ważna dla tych drugich. Właśnie dlatego kwestia wprowadzania w życie nowych procedur planistycznych jest tak ważna dla branży deweloperskiej. Warto mieć przy tym świadomość, że nowelizacja i związane z nią wyzwania mają bezpośredni, ale znaczący wpływ na ceny gruntów i podaż nowych nieruchomości.
