Dołącz do czytelników
Brak wyników

Administration&Business

3 listopada 2021

NR 5 (Październik 2021)

Branża nieruchomości w Polskim Ładzie

0 28

Polski Ład, czyli pakiet rządowych nowelizacji ustaw podatkowych oraz niektórych innych ustaw, jest coraz bliżej uchwalenia. O projektowanych przepisach głośno było głównie ze względu na planowane podwyżki podatków w wyniku nieodliczania składki na ubezpieczenie zdrowotne – ale to nie jedyna planowana zmiana. Które z nich dotyczą rynku nieruchomości? Przyjrzyjmy się temu w artykule.

Likwidacja możliwości opodatkowania przychodów z tzw. najmu prywatnego na ogólnych zasadach

Wszyscy podatnicy osiągający przychody z najmu nieruchomości będą stosowali takie same zasady opodatkowania tych przychodów. Będą one opodatkowane wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Oznacza to, że podatnicy nie będą mieli możliwości rozpoznania kosztów podatkowych remontów, kosztów okołotransakcyjnych, doposażania mieszkań. Podatek zależny będzie wyłącznie od wysokości przychodów z najmu, a nie od dochodu osiągniętego z tej działalności.

Czy może to oznaczać spadek jakości mieszkań ofertowanych na wynajem? Czas pokaże. Cena najmu jest jednak w dużej mierze zależna od lokalizacji nieruchomości; wystrój i jakość materiałów jest dodatkowym atutem. Trudno oprzeć się pokusie zaoszczędzenia na kosztach, jeśli podatek zależy wyłącznie od przychodów.

POLECAMY

Likwidacja możliwości amortyzacji nieruchomości mieszkalnych

Zakaz jest niezależny od źródła przychodów oraz podmiotu będącego właścicielem nieruchomości mieszkalnej. Zgodnie z projektowanymi przepisami nieruchomości mieszkalne po prostu w ogóle nie będą podlegały amortyzacji. Na osłodę podatnicy uzyskali możliwość nieujmowania tych aktywów w ewidencji środków trwałych, chociaż podążanie za tą zmianą może w praktyce utrudnić ustalanie kosztów nabycia nieruchomości w momencie ich przyszłej sprzedaży. W efekcie nieruchomość mieszkalna będzie podatkowo ujmowana jak grunt – koszt jej nabycia/wytworzenia zostanie odroczony do momentu jej sprzedaży, a cały najem będzie opodatkowany od wielkości zbliżonej do przychodu, a nie dochodu z najmu.

Zmiana ta niewątpliwie uderzy w sektor build to rent oraz instytucjonalne projekty mieszkań na wynajem, wpływając na spadek ich bieżącej rentowności, zwłaszcza gdy inwestorami będą fundusze dywidendowe. Platformy te z reguły inwestują na długi termin, zapewniając inwestorom bieżące wypłaty dywidend, nie spekulują na obrocie mieszkań.

Ograniczenie odpisów amortyzacyjnych od nieruchomości w spółkach nieruchomościowych

Poza powyższym ograniczeniem dotyczącym nieruchomości mieszkalnych warto pamiętać również o propozycji wprowadzenia dodatkowego warunku przy amortyzacji pozostałych rodzajów nieruchomości. Nowela wiąże wysokość odpisów podatkowych z odpisami księgowymi, zapominając poniekąd, że nieruchomości inwestycyjne często wyceniane są w modelu wartości godziwej. Oznacza to, że rachunkowo nie są one amortyzowane, a wycenia się je rynkowo na dzień bilansowy. Czy wówczas oznacza to zakaz amortyzacji w celach podatkowych? Literalne brzmienie warunku zdaje się na to wskazywać.

W praktyce dla inwestorów komercyjnych oznacza to wybór pomiędzy możliwością wypłaty dywidendy inwestorom z księgowego zysku spółki a tarczą podatkową na odpisach amortyzacyjnych. Dzieje się tak dlatego, że prawo bilansowe i podatkowe posługuje się odrębnymi kategoriami poszczególnych elementów aktywów. O ile w prawie bilansowym istnieje kategoria inwestycji długoterminowej, często wycenianej w modelu wartości godziwej, o tyle w prawie podatkowym takiego pojęcia nie ma. Niezależnie zatem od wzrostu czy spadku wartości nieruchomości w modelu wartości godziwej spółka po prostu nie będzie amortyzować nieruchomości w celach podatkowych, a koszt nabycia rozpozna dopiero na ich sprzedaży. Zasadniczo deweloperzy przygotowujący projekty w formule build to sell nie odczują istotnie tych zmian, jednak już długoterminowi inwestorzy zostaną pozbawieni bieżących kosztów przez wiele lat. W międzyczasie natomiast będą ponosić wydatki modernizacyjne, których rozpoznanie również odroczy się do momentu sprzedaży nieruchomości.

Ograniczenie dostępu do preferencji dla spółek nieruchomościowych

Polski Ład zawiera również potencjalnie atrakcyjne formy opodatkowania struktur kapitałowych. Mowa tu m.in. o polskiej spółce kapitałowej. Nie wchodząc w szczegóły tego rozwiązania, spółki nieruchomościowe nie będą mogły w pełni z nich korzystać. Przede wszystkim tzw. zwolnieniem participation exemption (zwolnienie z opodatkowania dochodów ze zbycia udziałów w spółce zależnej) nie będzie objęte zbycie udziałów ani akcji w tzw. spółce nieruchomościowej. Wyłączenie zwolnienia w tym zakresie wynika z polityki fiskalnej zakładającej opodatkowanie w Polsce zbycia nieruchomości położonych w Polsce oraz spółek, które takie nieruchomości posiadają – bez względu na to, czy zbywca jest polskim rezydentem podatkowym czy też nie.

Duże firmy z dodatkowym obciążeniem

Kolejna zmiana proponowana w ramach Polskiego Ładu dotyczy największych przedsiębiorstw. Rząd chce obłożyć ich nowym podatkiem – tzw. podatkiem od dużych korporacji lub podatkiem minimalnym (innym niż podatek minimalny od wynajmowanych nieruchomości). Ma on dotyczyć spółek kapitałowych, których udział dochodów w przychodach wynosić będzie nie więcej niż 1% (w tym ponoszących straty). Podatek dotyczyć będzie tylko dochodów i przychodów z działalności operacyjnej ponad określone limity. Efektywnie wynosić będzie 0,4% osiąganych przez firmy przychodów plus 10% nadmiarowych płatności biernych (tj. wydatków pasywnych, w tym za usługi doradcze do firm powiązanych).
Przypomnijmy w tym miejscu inne obowiązujące już restrykcje podatkowe dotyczące branży:

  • dodatkowe wymogi sprawozdawcze spółek nieruchomościowych;
  • konieczność ustanowienia przedstawiciela podatkowego dla wybranych podmiotów;
  • rola płatnika spółek nieruchomościowych przy opodatkowywaniu ich sprzedaży;
  • podatek minimalny od nieruchomości.

Większość zmian zawartych w Polskim Ładzie ma wejść w życie 1 stycznia 2022 r. 

Aby jednak te rozwiązania zaczęły obowiązywać z tą datą – zwłaszcza w zakresie niekorzystnych zmian w podatkach dochodowych – uchwalone przepisy muszą być opublikowane w Dzienniku Ustaw do 30 listopada 2021 r.

Przypisy