Dołącz do czytelników
Brak wyników

INVESTMENT & CONSTRUCTION

28 czerwca 2022

NR 3 (Czerwiec 2022)

Bolesne rozstanie z kłopotliwym najemcą hali przemysłowej

0 168

Aktualnie w czasach dobrej koniunktury na rynku najmu hal przemysłowych, a w szczególności magazynów, mniej popularny wydaje się temat najemców z problemami finansowymi.

Pomimo świetnej sytuacji finansowej klienta i doskonałych prognoz rozwoju na początku okresu najmu należy mieć na uwadze, że sytuacja makroekonomiczna, cykl koniunktury w danej branży, ale i sytuacja samego najemcy mogą się bardzo drastycznie zmienić w ciągu wielu lat okresu najmu, czego przykre konsekwencje będą odczuwalne także dla właściciela nieruchomości. Wydaje się, że można wskazać wiele takich przypadków w ostatnich dwóch latach – tzw. sytuacji nadzwyczajnych związanych z pandemią COVID-19, a teraz jeszcze wojną w Ukrainie. Popularne stało się nadużywanie pojęcia siły wyższej w stosunkach umownych, najczęściej jednak bez szczególnej troski o interes właściciela nieruchomości. Niestety w świetle obowiązujących przepisów i w okolicznościach nieprzemyślanych zbyt ogólnych umów najmu hal przemysłowych wynajmujący taką halę może zostać pogrążony finansowo, gdy po drugiej stronie będzie miał do czynienia z najemcą, który popadł w tarapaty biznesowe. Oliwy do ognia doleje najemca, który dodatkowo z premedytacją i skutecznie będzie utrudniał zwrot przedmiotu najmu po wygaśnięciu umowy.

POLECAMY

Specyficzne rodzaje ryzyka właściciela hali przemysłowej

W mojej ocenie bezpieczeństwo właściciela i wynajmującego nigdy nie powinny schodzić na dalszy plan, a przy komercjalizacji obiektów należy bezwzględnie kierować się naczelną zasadą mówiącą, że umowy podpisujemy na złe czasy. Dlatego już na etapie poszukiwania najemców i konstrukcji warunków najmu należy myśleć przez pryzmat etapu rozwiązania umowy. Wiąże się to z takimi aspektami jak przywrócenie powierzchni do oczekiwanego stanu technicznego, ostateczne rozliczenie finansowe i zwrot nieruchomości wynajmującemu. Pamiętajmy, że umowy najmu hal przemysłowych są zawierane zazwyczaj na co najmniej kilka lat. W przypadku hal przeznaczonych do lekkiej produkcji i budowanych w celach spekulacyjnych, prawie zawsze istnieje konieczność choćby drobnych prac adaptacyjnych w celu dostosowania powierzchni do indywidualnych potrzeb najemców. Cykl życia takiego obiektu powinien objąć kilku najemców o różnych potrzebach i specyficznych wymaganiach technicznych. Zazwyczaj właściciel obiektu wybudowanego spekulacyjnie będzie stawiał maksymalne granice dopuszczalnych prac adaptacyjnych kierując się zdolnością techniczną i kosztem przywrócenia powierzchni do pierwotnego kształtu. Z tego względu hale skrojone na potrzeby bardziej wymagających zakładów produkcyjnych powstają w formule BTS, także z opcjami różnych instrumentów finansowych ich wykupu. Im większe ustępstwa właściciela w stosunku do wymagań najemcy, tym większe ryzyko buduje on sobie na przyszłość, gdy przyjdzie mu rozstać się z najemcą i znaleźć nowego klienta na zmienioną powierzchnię.

Podstawowym ryzykiem właściciela będzie problem adaptacji powierzchni i jej przywrócenia do umówionego stanu technicznego na etapie zwrotu przedmiotu najmu. Wszystkie te wątki powinny być bardzo precyzyjnie ustalone w umowie najmu, a ich realizacja zabezpieczona finansowo.

Niedbalstwo w zakresie prawidłowego zabezpieczenia umowy może skutkować bardzo przykrymi konsekwencjami finansowymi dla właściciela, łącznie z zagrożeniem utraty majątku na skutek braku zdolności do obsługi kosztów finansowania inwestycji. Niezabezpieczenie umowy najmu w odpowiedni sposób połączone z nieuczciwym najemcą grającym z premedytacją na zwłokę w zwrocie nieruchomości może zakończyć się nawet upadłością samego właściciela nieruchomości.

Wyjątkową uwagę należy skierować na kwestię montażu maszyn i urządzeń, często trwale związanych z posadzką. Nie umknie to uwadze komornika na etapie egzekucji należności i eksmisji najemcy. Równie istotne wydają się zmiany w systemach wentylacji i dodatkowo montowane urządzenia techniczne powodujące zmiany konstrukcyjne w ścianach. Przykładem może być zbiornik ciekłego tlenu postawiony na fundamencie i połączony z maszyną plazmową dzięki przejściu w ścianie zewnętrznej hali. Z dużym prawdopodobieństwem nie będzie on potrzebny kolejnemu najemcy za 7 lat, a stanie się problemem wynajmującego, w sytuacji gdy spółka najemcy zostanie poddana procesowi likwidacji.

Zasadne wydaje się uchwycenie w umowie najmu wątku gruntownego sprzątania hali i związanych z tym kosztów. Pamiętajmy, że hala, w której przez kilka lat trwa proces produkcji, będzie zazwyczaj wymagała specjalistycznego czyszczenia posadzki, świetlików, a często także odpylania ścian i systemów wentylacji.

Ważnym wątkiem jest również sposób użytkowania hali w świetle prawa budowlanego. Zwracam uwagę, że bezpieczniejsze dla właściciela będzie utrzymanie ciągłości najmu oparte na uwarunkowaniach środowiskowych przypisanych do funkcji obiektu i sposobie użytkowania z etapu pozwolenia na budowę. Procesy techniczne i funkcje produkcyjne nowego najemcy mogą wymagać wykonania oceny oddziaływania na środowisko i wydania decyzji środowiskowej. Taki proces bardzo skutecznie wydłuży etap wprowadzenia nowego najemcy do obiektu i okres pustostanu.

Każdy właściciel umiejący liczyć stopę zwrotu z inwestycji uwzględni te ryzyka finansowe w kalkulacjach kosztów w całym okresie życia nieruchomości, podobnie jak okresy pustostanów. Kluczowe dla właściciela będzie to, aby te pustostany były powodowane wyłącznie poszukiwaniem nowego najemcy, a nie kłopotami z odzyskaniem hali i doprowadzeniem jej do odpowiedniego stanu technicznego.

Wyżej wspomniane uwarunkowania najmu hali przemysłowej są tylko przykładowymi ryzykami, które nabierają kluczowego znaczenia na etapie rozwiązania umowy najmu z winy najemcy, na przykład w wyniku jego kłopotów biznesowych. Specyfika użytkowania powierzchni przemysłowej jest wyjątkowa pod względem początkowych nakładów na prace adaptacyjne i wszelkich wymagań technicznych ze strony najemców.
 

Konieczne bezpieczniki w umowie najmu

Rozsądny wynajmujący będzie dążył do ustalenia krytycznych zabezpieczeń swojego interesu finansowego w umowie najmu. Będzie przewidywał negatywny scenariusz konieczności egzekwowania wierzytelności z tytułu bezumownego korzystania z powierzchni, niezapłaconych należności czynszowych, opłat eksploatacyjnych, w tym za zużyte media, kosztów przywrócenia powierzchni do stanu pierwotnego, kosztów opróżnienia hali i gruntownych prac porządkowych, w końcu kosztów zablokowanej i „niepracującej” nieruchomości, kosztów obsługi finansowania zewnętrznego oraz kosztów związanych z prowadzeniem egzekucji z tytułu nakazu zapłaty i wydania przedmiotu najmu.

W praktyce egzekwowania należności z tytułu najmu nieruchomości komercyjnej, podstawowym zabezpieczeniem dla wynajmującego będzie kaucja pieniężna lub gwarancja bankowa oraz dwa oświadczenia najemcy składane w formie aktu notarialnego: oświadczenie o poddaniu się egzekucji w zakresie zwrotu przedmiotu najmu po zakończeniu umowy oraz oświadczenie o poddaniu się egzekucji co do obowiązku zapłaty. Powyższe oświadczenia praktycznie powinny zastąpić wyroki sądowe z nakazami zapłaty i zwrotu nieruchomości, co zaoszczędzi sporo czasu i będzie wymagało jedynie nadania im klauzuli wykonalności celem oddania sprawy do egzekucji komorniczej. Wysokość zabezpieczenia finansowego zależeć powinna między innymi od okresu najmu, który będzie budował stopę zwrotu, oraz od charakteru działalności najemcy, w tym wykonanych prac adaptacyjnych. W praktyce często stosowane są również zabezpieczenia typu poręczenia i gwarancje wnoszone przez wiarygodne podmioty trzecie, np. spółkę matkę. Jednak nie zawsze najemcą małej powierzchni jest korporacja globalna o znanej marce. Przydatna staje się w praktyce klauzula umowna dająca uprawnienie wynajmującemu do potrącania bieżących należności z kaucji z jednoczesnym wezwaniem najemcy do jej uzupełnienia pod rygorem wypowiedzenia umowy. W przypadku zwłoki z zapłatą czynszu powinno to pozwolić skutecznie ominąć przepis art. 687 kc nakazujący czekać dwa pełne okresy płatności i dokonać wezwania z udzieleniem dodatkowego miesiąca na zapłatę zaległego czynszu. Gdyby trzymać się tej procedury, to cała trzymiesięczna kaucja najemcy zostaje skonsumowana, do tego brak jest zabezpieczenia za okres bezumownego korzystania z nieruchomości, nie mówiąc o kosztach przywrócenia powierzchni do stanu pierwotnego.
 

Kłopotliwy najemca hali w praktyce

W celu zobrazowania skali możliwych problemów, jakie może spowodować kłopotliwy najemca, poniżej opisuję faktyczny przypadek najmu hali przemysłowej przez firmę prowadzącą działalność o charakterze wytwórczo-usługowym w branży stalowej. Firma prowadzona w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej popadła w tarapaty finansowe w 2021 roku, a właściciel hali wciąż nie zakończył procesu odzyskiwania nieruchomości. Umowa najmu została zawarta na czas nieokreślony w 2017 roku i obejmowała halę o powierzchni 2,5 tys. m2, Sam najemca reprezentowany był przez osoby powszechnie szanowane i cieszące się dużym uznaniem w swojej branży. Strony określiły 6-miesięczny okres wypowiedzenia, a w przypadku nieprzestrzegania określonych warunków umowy przez najemcę, dodatkowe uprawnienie do wypowiedzenia umowy przez wynajmującego bez zachowania okresu wypowiedzenia ze skutkiem natychmiastowym. Wszelkie należności z umowy zostały zabezpieczone w formie weksla in blanco z deklaracją wekslową, podpisane przez reprezentanta najemcy, tj. komplementariusza w postaci spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Jedynym kosztem eksploatacyjnym ponoszonym bezpośrednio przez najemcę był koszt energii elektrycznej na podstawie odrębnej umowy z dostawcą. Pozostałe koszty, typu energia cieplna, woda i ścieki, ochrona i utrzymanie części wspólnych, były rozliczane w postaci tzw. refakturowania. W uzgodnieniu z właścicielem hali najemca dokonał montażu dwóch maszyn do cięcia blach stalowych, odpylni, dodatkowej suwnicy oraz zewnętrznego zbiornika z gazem technicznym.

Na koniec I kwartału 2021 roku najemca przestał regulować opłaty czynszowe i eksploatacyjne, tłumacząc to trudną sytuacją przejściową w branży, spowodowaną pandemią i problemami z dostawami surowca. Po odczekaniu dwóch miesięcy zgodnie z art. 687 k.c, właściciel wezwał najemcę do zapłaty należności, udzieliwszy dodatkowego miesięcznego terminu. Po serii przekonujących deklaracji najemcy co do jego wiarygodności finansowej i świetlanych perspektyw rozwoju – i upływie kolejnego miesiąca, właściciel podjął decyzję o rozwiązaniu umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia. Jednocześnie wynajmujący skorzystał ze swojego uprawnienia wynikającego z art. 670 §1 k.c. i poinformował najemcę o przysługującym prawie zastawu na rzeczach ruchomych wniesionych do hali. Jednak tuż przed tą datą najemca złożył wniosek o wszczęcie postępowania restrukturyzacyjnego. Otwarte zostało uproszczone postępowanie restrukturyzacyjne na podstawie ustawy z dnia 19 czerwca 2020 r. o dopłatach do oprocentowania kredytów bankowych udzielonych przedsiębiorcom dotkniętym skutkami COVID-19 oraz o uproszczonym postępowaniu o zatwierdzeniu układu w związku z wystąpieniem COVID-19. Skutecznie zablokowało to na 6 miesięcy rozstrzygnięcie pozwu o zapłatę. Najemca nie zwrócił przedmiotu najmu, twierdząc, że poradzi sobie z problemami, i wskazał właściciela hali jako wierzyciela w proponowanym układzie. Właściciel złożył kolejny pozew, tym razem w sprawie wydania przedmiotu najmu w wyniku skutecznego rozwiązania umowy, którego procedowanie przez sąd trwało ponad 6 miesięcy i zakończyło się wydaniem orzeczenia już po umorzeniu procesu restrukturyzacji. W kolejnym etapie, po oczekiwaniu na nadanie klauzuli wykonalności przez sąd, złożono wniosek do komornika o rozpoczęcie procedury eksmisji. Na tym etapie właściciel nieruchomości musi mieć naprawdę mocne nerwy i dużo cierpliwości. Pomimo że hala jest bezumownie wykorzystywana przez najemcę, to jednak wciąż jest jej posiadaczem, a sam wynajmujący nie może zadysponować tą powierzchnią. Zgodnie z procedurą komornik przesłał do najemcy zawiadomienie o wszczęciu egzekucji obowiązku opuszczenia, opróżnienia i wydania nieruchomości, podawszy termin 14 dni z uwagi na charakter wyposażenia. Po skutecznym doręczeniu tej korespondencji, czyli dwóch awizach i odczekaniu 14 dni, komornik przesłał kolejne zawiadomienie o przymusowym terminie 7 dni na opróżnienie i wydanie nieruchomości. Łącznie dało to kolejne 6 tygodni na bezumowne korzystanie z nieruchomości. W tzw. międzyczasie wybrane elementy wyposażenia na hali zostały zajęte przez innego komornika, ale z tytułu odrębnego postępowania wszczętego przez innego wierzyciela. Warto odnotować, że na wstępie koszt postępowania komorniczego w sprawie eksmisji pokrywa właściciel hali (a była to kwota ponad 20 tys. PLN) z uwagi na charakter nieruchomości komercyjnej i liczbę pomieszczeń w lokalu.

W momencie odzyskania nieruchomości – po ponad 12 miesięcach procedury sądowej i komorniczej, właściciel pozostał z mocno zniszczoną halą oraz wyposażeniem w postaci maszyn i urządzeń technicznych zakotwionych w posadzce i gruncie. Z uwagi na przejęcie części tego wyposażenia przez komorników nie można go usunąć z hali do momentu zakończenia licytacji. Można tylko życzyć sobie, aby czas zbycia tego mienia w ogóle nastąpił, w przeciwnym razie jego dozór może słono kosztować wierzyciela – to w jego nieruchomości bowiem zostały zajęte maszyny i pozostają w jego władaniu.

Powyższy dramatyczny przypadek to scenariusz bardzo pesymistyczny, ale wydarzył się naprawdę. Pokazuje on, jak bardzo ważne jest odpowiednie zabezpieczenie interesu wynajmującego, szczególnie w przypadku hal przemysłowych. Jednocześnie wyraźnie widać, że wciąż w granicach dopuszczalnych przepisami prawa, przy najemcy z problemami, dodatkowo nieuczciwym i grającym z premedytacją na zwłokę, możliwe jest doprowadzenie do upadłości samego właściciela nieruchomości. Można założyć przecież, że w roli właściciela występuje przedsiębiorca – osoba fizyczna, a obiekt został sfinansowany kredytem inwestycyjnym, który trzeba bezwzględnie obsługiwać w ciągu nawet 18 miesięcy „pustostanu”.

Przypisy