Zaniedbania analiz due diligence

Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości?

Administration&Business

Analiza due diligence jest jedną z najbardziej kompleksowych metod analitycznych stosowanych przy zakupie nieruchomości i pozwala na przekrojową ocenę stanu obecnego i perspektyw rozwoju nabywanej nieruchomości zabudowanej lub niezabudowanej. Wielokrotnie widywałem operaty due diligence, z których nic nie wynikało dla inwestora. Widywałem też takie, które zawierały wprowadzające w błąd informacje na niekorzyść planowanej inwestycji. Co więcej, płacono za nie dziesiątki lub setki tysięcy złotych. Błędny jest też powszechny stereotyp, że analizy due diligence dotyczą głównie stanu prawnego nieruchomości. Do rzetelnych analiz due diligence potrzebny jest nie tylko prawnik, ale szereg specjalistów z różnymi uprawnieniami z kompleksowym podejściem do kwestii formalnych, technicznych i inżynieryjnych. Dlatego przytoczę najbardziej powszechne zaniedbania analiz due diligence ze swojej 30-punktowej checklisty obowiązkowych do sprawdzenia elementów.

Ryzykowne analizy chłonności

Analiza chłonności to istotny dokument, na podstawie którego inwestor kupuje działkę, opierając się na WZ. Często wykonuje się analizy chłonności dla kilku nieruchomości i na tej podstawie dokonuje się zakupu. Inwestorzy często fiksują się na parametrach, które pokazują, ile można „wycisnąć” z działki, jednak finalnie niektórych indeksów nie da się zastosować. Bo co nam da analiza zacieniania i nasłoneczniania wykonana zgodnie z mapą zasadniczą dla sąsiedniego budynku trzykondygnacyjnego, gdy faktycznie w terenie są cztery kondygnacje i obiekt będzie zacieniał nasz budynek? Co nam po parametrze powierzchni zabudowy, jeśli okaże się, że granica działki jest wsunięta do środka o 0,5 m? 

Co nam po dwukondygnacyjnym garażu podziemnym, gdy badania geologiczne wykażą wysoki poziom wód gruntowych i wymusi to rezygnację z jednej kondygnacji garażu i zmniejszenie powierzchni użytkowej w celu spełnienia wskaźnika minimalnej liczby miejsc postojowych? Wiele sprawdzeń wymaga badań geologicznych, geotechnicznych, granic działki w terenie i zakupu różnych materiałów w urzędach. Błędy, którymi obarczone są takie analizy chłonności wynikają bezpośrednio z aspektów poruszonych w dalszej części artykułu. Działa to wszystko jak koła zamachowe – nieaktualne granice, nieaktualna infrastruktura, niewłaściwe powierzchnie, linie wpływające na parametry zabudowy, nieaktualne wysokości budynków czy niewiedza na temat kosztów wycinki drzewostanu. Inwestorzy często ryzykują, robiąc pobieżne analizy. Czasami to ryzyko im się opłaca, ale często zamiast oszczędności generowane są straty, bo nie da się wybudować budynku zgodnie z założeniami. Równie często traci się dodatkowe zyski, gdy nie zna się trików, dzięki którym możliwa jest realizacja większej inwestycji. Zwrócę również uwagę na niedocenioną rolę urbanisty w tym etapie. W wielu procesach inwestycyjnych jest on niesłusznie pomijany. Występując z wnioskiem o decyzję WZ, warto mieć analizę urbanistyczną, która uargumentuje punkt widzenia inwestora, nawet jeśli pomysł n...

Czasopismo jest dostępne dla zalogowanych użytkowników.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • Dostęp do portalu
  • 6 numerów czasopisma w wersji papierowej
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych numerów
  • ... i wiele więcej!

Przypisy