Zasadą jest, że deweloper realizuje swoje przedsięwzięcie deweloperskie na gruncie, który stanowi jego własność lub jest do niego uprawniony na podstawie użytkowania wieczystego. Ku zdziwieniu nabywców oraz wielu deweloperów nie jest to rozwiązanie narzucone przez ustawę deweloperską (czyli ustawę z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, Dz. U. 2021, poz. 1177 ze zm.). Oznacza to, że zawarcie ważnej umowy deweloperskiej przez dewelopera z nabywcą nie jest zależne od posiadania tytułu prawnego dewelopera do gruntu. Chociaż umowa deweloperska jest aktem mocno sformalizowanym, to jednak wśród wielu wymogów nie określa warunku, że deweloper musi być właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której buduje. To jednak nie oznacza, że taką informację można zupełnie przemilczeć lub pominąć. W związku z faktem, że drugą stroną umowy deweloperskiej jest konsument, deweloper powinien w możliwie najszerszym zakresie uświadomić nabywcę o stanie prawnym gruntu oraz przedmiotu umowy deweloperskiej. W umowie deweloperskiej należy zatem wskazać, kto jest jej właścicielem czy użytkownikiem wieczystym – brak jest jednak wymogu, by był to deweloper. Podobne wyjaśnienia powinny znajdować się także w prospekcie informacyjnym. Warto ponadto poinformować nabywcę o sposobie planowanego nabycia, np. o tym, że zawarto już umowę przedwstępną nabycia gruntu pod daną inwestycję albo na jakim innym etapie nabycia nieruchomości jest deweloper.
Skuteczne zawarcie umowy – proces
Przy poszukiwaniu ewentualnych zagrożeń prawnych w zawarciu umowy deweloperskiej bez prawa własności dewelopera do gruntu warto dokonać również analizy ustawy z 14 lutego 1991 r.
Prawo o notariacie (Dz. U. 1991, nr 22, poz. 91 ze zm.). Umowa deweloperska jest przecież zawierana w szczególnej formie prawnej, czyli aktu notarialnego. Wobec tego ta regulacja jest równie ważna w aspekcie omawianego tematu. Co ciekawe, ustawodawca już w art. 92 § 9 wspomnianej ustawy wprost zaznaczył, że przy zawieraniu umowy deweloperskiej deweloper nie musi być właścicielem ani użytkownikiem wieczystym gruntu. Szczególnie ważne jest jednak to, że jeżeli akt notarialny dotyczy umowy deweloperskiej, w sytuacji gdy deweloper nie jest właścicielem ani użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej, notariusz sporządzający akt notarialny składa (za pośrednictwem systemu teleinformatycznego obsługującego postępowanie sądowe) wniosek o wpis do księgi wieczystej gruntu roszczeń nabywcy wynikających z umowy deweloperskiej, tj. o wybudowaniu budynku, wyodrębnieniu lokalu mieszkalnego i przeniesieniu prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, pod warunkiem przedłożenia przez dewelopera zgody właściciela lub użytkownika wieczystego gruntu na wpis tego roszczenia w księdze wieczystej prowadzonej dla jego nieruchomości gruntowej, a na której deweloper przeprowadza proces budowlany.
Stwierdzić więc należy, że możliwe jest skuteczne zawarcie umowy deweloperskiej przez dewelopera, który nie posiada prawa własności (ani użytkowania wieczystego) do gruntu, na którym zamierza zrealizować przedsięwzięcie deweloperskie. Natomiast zgoda właściciela gruntu jest wymagana do skutecznego wpisu roszczenia nabywcy w księdze wieczystej gruntu, nie zaś do ważnego zawarcia umowy deweloperskiej. W tym aspekcie należy ponadto pamiętać nie tylko o możliwości prawnej zawierania umów deweloperskich przez dewelopera niebędącego właścicielem gruntu, lecz także o zasadności tego działania z punktu widzenia nabywcy. Brak prawa własności lub użytkowania wieczystego do gruntu będącego przedmiotem przedsięwzięcia deweloperskiego może być czynnikiem zniechęcającym potencjalnych nabywców. W takiej sytuacji warto podjąć działania mające na celu wyjaśnienie nabywcy przyczyn podjęcia tego rozwiązania lub zobrazowanie, że proces nabycia gruntu trwa.
Zagrożenia dla nabywców
Z punktu widzenia nabywców brak prawa do gruntu może stanowić dość duży problem. Zrozumiałe jest, że obawiają się oni zawierać umowy z deweloperem, który nie posiada żadnego tytułu do gruntu. Umowa deweloperska obliguje ich przecież do dokonywania wpłat na poczet inwestycji. Dodatkowo w większości przypadków nabywcy finansują lokale na podstawie kredytu, który to kredyt ciężej uzyskać, gdy deweloper nie posiada prawa do gruntu, na którym buduje, W rezultacie inwestycje, co do których deweloperzy nie posiadali prawa do gruntu, cieszyły się mniejszym zainteresowaniem, choć niesłusznie. Dotyczy to przede wszystkim umów deweloperskich, w których zastosowano zamknięty rachunek powierniczy. W takim przypadku bank wypłaca przecież środki na rzecz dewelopera dopiero po przeniesieniu prawa do lokalu na rzecz nabywcy.
W efekcie bezpieczeństwo zawarcia umowy deweloperskiej zależy od konkretnej umowy, którą warto zbadać wspólnie ze specjalistą. W większości przypadków jednak umowa deweloperska zawarta przy zastosowaniu zamkniętego rachunku powierniczego jest rozwiązaniem bardzo bezpiecznym zarówno dla nabywcy, jak i dla banku. Niemniej dla deweloperów oznacza ona wykluczenie możliwości realizacji inwestycji ze środków nabywców.
