Powierzchnia sprzedaży retail parków

Powierzchnia sprzedaży w czasach pandemii

W momencie wprowadzenia ograniczeń dla sklepów i galerii handlowych w związku z pandemią COVID-19 z handlu wyłączone zostały sklepy o „powierzchni sprzedaży” powyżej 2000 m². Zarządcy i właściciele galerii handlowych w pośpiechu próbowali wyliczać powierzchnię, która nigdy nie funkcjonowała w umowach najmu. Zarządcy nie wiedzieli, co mają rozumieć przez zapisy rozporządzenia Ministra Zdrowia. Nie rozumieli przyjętego progu liczbowego i tego, co wchodzi do powierzchni sprzedaży (korytarze pomiędzy sklepami, pomieszczenia niewynajęte, powierzchnie kin, lokali fitness i banków). Przecież one prowadzą głównie usługi, a nie sprzedaż. Powierzchnia kina u jednego z klientów to ponad 3000 m2, a fitnessu ponad 1000 m2. Decyzja o wliczeniu lub niewliczeniu takich powierzchni była istotna dla obu stron stosunku najmu.

Powierzchnia sprzedaży nie funkcjonuje na rynku najmu

Przez 13 lat zajmowania się nomenklaturą i podstawami prawnymi pomiarów powierzchni do różnych celów, nigdy na istniejącym budynku nie mieliśmy do czynienia z „powierzchnią sprzedaży”. Nigdy nie mieliśmy nawet zapytania ofertowego odnośnie do pomiaru czy wyliczenia z projektu „powierzchni sprzedaży”. Zawsze była to powierzchnia do celów najmu, podatkowych czy architektonicznych. W przypadku sklepów, centrów handlowych czy retail parków powierzchnie najmu były i są mierzone głównie zgodnie z wytycznymi normy BOMA Retail. Zasady te są całkowicie odmienne od „powierzchni sprzedaży”, jako definicji opartej na polskim prawie, a od tej definicji zależy, czy inwestor ma uzyskać pozwolenie na budowę, opierając się na MPZP czy na WZ. Sprawa na początku wydaje się prosta, jednak po wejściu w szczegóły mamy absurdy i plątaninę przepisów. Jest to jednak istotna wiedza dla inwestorów, architektów, planistów, urbanistów, prawników i innych osób zaangażowanych w proces projektowania, budowy i zarządzania retail parkami.

„Powierzchnia sprzedaży” została zdefiniowania w Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 6 lutego 2020 r. w artykule 2 pkt 19 „powierzchni sprzedaży” − należy przez to rozumieć tę część ogólnodostępnej powierzchni obiektu handlowego stanowiącego całość techniczno-użytkową, przeznaczonego do sprzedaży detalicznej, w której odbywa się bezpośrednia sprzedaż towarów (bez wliczania do niej powierzchni usług i gastronomii oraz powierzchni pomocniczej, do której zalicza się powierzchnie magazynów, biur, komunikacji, ekspozycji wystawowej itp.)”.

Nie płać za uchwalanie MPZP

Jeżeli powierzchnia sprzedaży w obiekcie/obiektach handlowych tworzących całość jest większa niż 2000 m², to pozwolenie na budowę musi się opierać na uchwalonym MPZP. Jeśli planu nie ma, to gmina go uchwala na wniosek inwestora, któ...