Czym jest świadectwo charakterystyki energetycznej?
Świadectwem takim nazywamy dokument, który zawiera ocenę energetyczną budynku. Wynika z niego zapotrzebowanie budynku (lub jego części) na energię – na cele centralnego ogrzewania, ciepłej wody, wentylacji czy klimatyzacji i oświetlenia. Ustawa z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (Dz. U. 2021, poz. 497 ze zm.) oraz wykonawcze Rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 27 lutego 2015 r. w sprawie metodologii wyznaczania charakterystyki energetycznej budynku lub części budynku oraz świadectw charakterystyki energetycznej (Dz. U. 2015, poz. 376 ze zm.) wskazują na konkretną metodologię i sposób ich sporządzania. Dokument ma być opracowany jedynie przez osobę mającą odpowiednie uprawnienia i wpisaną do ministerialnego wykazu. Świadectwo mogło mieć formę jedynie papierową – teraz może być także elektroniczne.
Skąd całe to zamieszanie?
Sens noweli z 28 kwietnia 2023 r. sprowadza się do chęci ustawodawcy, by obowiązek sporządzania świadectwa charakterystyki energetycznej i jego udostępniania w określonych sytuacjach przestał był fikcyjny, a był realnie przestrzegany. Konieczność posługiwania się takimi świadectwami istniała bowiem już od kilkunastu lat, brakowało jednak konkretnej sankcji. Teraz pojawiła się kara grzywny. Wiele podmiotów więc dopiero teraz się zastanawia, jak realnie obowiązki w tym zakresie powinny być realizowane.
Zgodnie z przepisami (także sprzed 28 kwietnia 2023 r.) właściciel budynku lub jego części (np. lokalu) lub zarządca winni zapewnić sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej dla budynku lub części budynku, które są zbywane na podstawie umowy sprzedaży lub wynajmowane. Analogiczne obowiązki spoczywają także na podmiotach, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe lub lokatorskie prawo do lokalu, a owo prawo własnościowe jest zbywane lub lokal ten ma być komuś wynajęty.
Ustawa w pewnym zakresie doprecyzowuje powyższe zasady (np. co do budynków użyteczności publicznej), przewiduje także określone zwolnienia z obowiązku sporządzenia świadectwa, np. jeśli chodzi o zabytki czy miejsca kultu.
Obowiązek sporządzenia świadectwa przekłada się na to, że przy umowie zbycia budynku albo jego części (oraz przy zbyciu własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu) winno być ono przekazane wraz z zawarciem takiej umowy przed notariuszem. Wówczas odnotowuje on, czy świadectwo przekazano, a jeśli nie miało to miejsca – poucza o ryzyku kary grzywny. Przy wynajmowaniu lokalu świadectwo należy przekazać najemcy wraz z zawarciem umowy najmu. Co istotne – brak tego przekazania nie wpływa na ważność umowy najmu czy sprzedaży, a rodzi jedynie ryzyko nałożenia grzywny.
Trzeba także pamiętać, że na grzywnę narażony jest również zarządca budynku lub jakiekolwiek osoby, które działają w imieniu właściciela, wynajmującego czy zarządcy.
Problem gminnej ewidencji zabytków
Jak zasygnalizowano wyżej, obowiązki w zakresie świadectw (zarówno co do ich sporządzania, jak i przekazywania drugiej stronie) nie dotyczą sytuacji, w której budynek „podlega ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami”. Rodzi to kilka praktycznych pytań.
Ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. 2022, poz. 840 ze zm.) przewiduje w artykule 7 katalog form ochrony zabytków, którymi są m.in.: wpis na Listę Skarbów Dziedzictwa, pomnik historii, park kulturowy, a także – co dla nas najbardziej istotne – wpis do rejestru zabytków. Budynki objęte tymi formami ochrony zabytków nie wymagają świadectwa. Istotnym pytaniem jest natomiast, co z budynkami wpisanymi do gminnej lub wojewódzkiej ewidencji zabytków, ponieważ nie została ona wskazana w katalogu form ochrony. Czym innym jest bowiem wpis do rejestru zabytków, a czym innym umieszczenie zabytku w ewidencji. W przypadku wpisu do rejestru sytuacja jest prostsza – zabytek jest objęty ochroną, a właściwy wojewódzki konserwator zabytków wydaje decyzję w tym zakresie, wpis do ewidencji jest mniej sformalizowany, a ewidencja służy przede wszystkim do sporządzania na jej podstawie programów opieki nad zabytkami przez samorządy.
W mojej ocenie ustawa o ochronie zabytków nie ogranicza zakresu swojej ochrony jedynie do form ochrony przyrody wskazanych w jej artykule 7 i tym samym obejmuje ona m.in. obiekty wpisane przez gminę do gminnej ewidencji zabytków. Wówczas świadectwo jest niepotrzebne. Podobnie wskazuje się w literaturze, gdzie gminna ewidencja zabytków traktowana jest podobnie jak formy ochrony zabytków z artykułu 7. W podobnym tonie wypowiedziało się także ministerstwo, które w udostępnionych instrukcjach uznaje obiekty wpisane do ewidencji za zwolnione z obowiązków. Należy pamiętać jednak, że takie ministerialne wyjaśnienia nie są wiążące. Powyższa interpretacja ponadto nie jest jedyną możliwą (choć według mnie właściwą), a niektóre organy mogą wymagać świadectwa w tym przypadku. Brak jeszcze szerszego orzecznictwa w tym zakresie.
Obszarowa ochrona zabytków
Oprócz indywidualnej ochrony zabytków (wpis konkretnego budynku do rejestru lub ewidencji) istnieją także wpisy obszarowe (np. historyczny układ urbanistyczny lub ruralistyczny albo historyczny zespół budowlany), które można potraktować dwojako. O ile teoretycznie budynki na ich obszarze są objęte ochroną (i orzecznictwo też takie poglądy wyrażało), to Ministerstwo Rozwoju i Technologii stało na stanowisku, że wpisy obszarowe nie wyłączają obowiązków co do uzyskania świadectwa. Przepisy na pewno wymagają w tym zakresie doprecyzowania, ponieważ wydaje się, że zwolnienie wszystkich budynków objętych wpisami obszarowymi byłoby zbyt daleko idące, wziąwszy pod uwagę cele ustawy. Dla przykładu: w Poznaniu oznaczałoby to, że wszystkie budynki mieszkalne (zarówno dawne, jak i nowe) usytuowane w historycznych dzielnicach tego miasta miałyby nie wymagać świadectwa, ponieważ spora jego część jest objęta takimi wpisami.
Wynajem lub sprzedaż części budynku
Świadectwo dla części budynku może być opracowane na podstawie świadectwa całego budynku. Przekazywanie tych dokumentów powinno odnosić się do tej części budynku będącej przedmiotem umowy (lub do całego budynku, jeśli cały jest przedmiotem umowy). Częścią budynku jest niewątpliwie lokal. Wątpliwości rodzą się w przypadku wynajmu mniejszych części, czyli np. pokoju lub jakiejś innej powierzchni mieszkania. Posiłkując się ustawową definicją, zgodnie z którą „część budynku” jest to „zespół pomieszczeń w budynku o jednakowym przeznaczeniu, przewidzianych do odrębnego użytkowania, w szczególności lokal mieszkalny lub lokal użytkowy w budynku”, można wskazać, że przy wynajmie np. pokoju w większości przypadków wystarczające powinno być przekazanie świadectwa dla lokalu (a nie odrębnie dla pokoju – chyba że w ramach lokalu da się wyróżnić mniejsze zespoły pomieszczeń o jednakowym przeznaczeniu zaplanowane do odrębnego użytkowania).
Problem miejsc parkingowych
Podobny problem istnieje w przypadku miejsc parkingowych oznaczonych liniami w halach garażowych budynków – czy wówczas w ogóle konieczne jest przekazanie świadectwa, a jeśli tak, to czy każde miejsce powinno mieć własne, czy wystarczy przekazanie świadectwa całej hali? Ministerstwo w opublikowanych wyjaśnieniach stanęło na stanowisku, że nie jest ono wówczas w ogóle konieczne, jednak z takim poglądem trudno się zgodzić. W prawnym rozumieniu sprzedaż miejsca w hali garażowej jest nabyciem udziałów w budynku z prawem do korzystania z konkretnego miejsca garażowego. To, który konkretnie obszar będzie nasz, wynika z umowy między współwłaścicielami, gdzie uzgadniają oni sposób korzystania ze wspólnej hali. Nie nabywa się więc konkretnego miejsca parkingowego, lecz udział w całym budynku. Na gruncie powyższego stoję na stanowisku, że wówczas świadectwo winno być przekazane wraz z umową. Trudno uznać także, że hala parkingowa nie jest częścią budynku. Skoro własność miejsca parkingowego wynika z posiadanych udziałów w całym budynku, w mojej ocenie należy więc przekazać świadectwo dla całego budynku.
Ostatecznie to sąd będzie rozstrzygał ewentualne spory i dokonywał wykładni odpowiednich przepisów. Każdorazowo warto przeanalizować dostępne stanowiska i warunki konkretnej umowy najmu czy sprzedaży, tak aby dochować należytej staranności, co może pomóc łagodzić ewentualne sankcje. Oczywiście zawsze najbezpieczniej opracować świadectwa dla każdej, nawet najmniejszej wynajmowanej czy sprzedawanej części budynku – pytanie, czy będzie to w ogóle technicznie możliwe.
Rola notariusza w transakcji
Zgodnie z nowymi przepisami notariusz odnotowuje w akcie notarialnym, czy podczas czynności przekazano świadectwo. Notariusz nie jest więc uprawniony do badania, czy w danej sytuacji jest ono wymagane. Zaznacza jedynie, czy dokument przekazano – a jeśli nie, to poucza o ewentualnej karze za niedochowanie obowiązku. Pouczenie nie przesądza o tym, że świadectwo było konieczne. Odmienna praktyka notariuszy, w tym ewentualne blokowanie transakcji, gdy nie przedstawiono świadectwa, w mojej ocenie jest nieprawidłowa.
Co z najmem krótkoterminowym?
Obowiązek przekazywania świadectwa najemcom w przypadku najmu na godziny czy doby nie będzie realnie spełniał celu ustawy. Dla takich najemców charakterystyka energetyczna budynku nie jest istotna – ważna jest jedynie kwota, którą płacą wynajmujący za cały pobyt, a koszty mediów i ogrzewania są wtórne. Trudno twierdzić jednak, że najem krótkoterminowy zwolniony jest z obowiązku przekazania świadectwa. Przepisy nie przewidują niestety takiego wyjątku i winno być ono przekazane.
Próby ominięcia regulacji
W ciągu ostatnich miesięcy w sieci pojawiło się kilka kreatywnych pomysłów na uniknięcie obowiązków. Dość niecodzienne były w tym kontekście rozważania o montażu na klatkach schodowych krzyży czy innych ołtarzy oraz kapliczek, aby próbować zakwalifikować dany budynek jako służący kultowi i działalności religijnej. Są to oczywiste próby obejścia prawa i nie powinny być stosowane. Celem przepisów było bowiem objęcie wyjątkami kościołów, katedr, kaplic i innych podobnych obiektów, a nie budynków mieszkalnych, nawet jeśli mają cokolwiek wspólnego z kultem (np. wiszący krzyż).
Na świadectwa trzeba czekać
Osoby sporządzające świadectwa mają ręce pełne pracy, co sprawia, że dokumentu nie da się uzyskać od razu. Kilkukrotnie zachodziły sytuacje, zwłaszcza na początku obowiązywania nowelizacji, kiedy Centralny Rejestr Charakterystyki Energetycznej nie działał. Powyższe nie zwalnia jednak z obowiązku przekazania świadectwa przy zawieraniu umów, choć niesprawność systemu – o ile uda się ją udowodnić – może być argumentem przemawiającym za obniżeniem wymiaru kary.
O ile zawarcie umowy zazwyczaj można wcześniej zaplanować, problemem się staje, gdy lokator zwalnia mieszkanie i od razu znajduje kogoś na swoje miejsce – co rodzi konieczność zawarcia umowy z tą nową osobą właściwie od razu, albo gdy jeden z lokatorów był najemcą, jednak opuszcza lokal i funkcję tę przejął inny lokator. W takich sytuacjach pozostaje sporządzenie świadectwa, zanim taka potrzeba w ogóle się pojawi. Przekazanie dokumentu po zawarciu umowy to ryzyko grzywny. Odmienną kwestią jest to, ile takich sytuacji realnie trafi na policję.
