Dołącz do czytelników
Brak wyników

Administration&Business

30 kwietnia 2021

NR 2 (Kwiecień 2021)

Inwestycje w nieruchomości a podatki

15

Kwestie podatków związanych z inwestowaniem w nieruchomości mogą być dość złożone, zwłaszcza dla inwestora, który dopiero zaczyna. Niemniej, inwestycje w nieruchomości wiążą się z ich płaceniem. Co więcej, podatki stanowią w nieruchomościach bardzo istotny element – może nawet bardziej niż w niejednym innym biznesie. O stopniu ich skomplikowania najlepiej świadczy fakt, że nawet wielu księgowych ma z nimi poważne problemy. Jakich podatków należy się spodziewać, rozważając inwestycje w nieruchomości? W artykule skupiono się głównie na podatku od czynności cywilnoprawnych, podatku VAT i dochodowym.

Inwestycje w nieruchomości a podatek PCC

Pierwszy podatek, z jakim się zderzy każdy inwestor, to podatek PCC, czyli podatek od czynności cywilnoprawnych, który muszą zapłacić wszyscy, którzy kupują nieruchomości z rynku wtórnego – zarówno osoby fizyczne, jak i spółki prawa handlowego. Jego wysokość jest wyrażona w procentach i wynosi 2% wartości ceny rynkowej nieruchomości (ważne jest tu określenie: „cena rynkowa”).

Jeśli flipper nabywa nieruchomość po bardzo okazyjnej cenie, urząd skarbowy może od niego zażądać dopłaty podatku PCC do wysokości wartości rynkowej nieruchomości. Ważne jest zatem, aby w akcie notarialnym zaznaczyć, że nieruchomość jest w stanie do remontu czy nawet generalnego remontu. Dobrze jest też zrobić i zachować dokumentację zdjęciową. Jeżeli cena zakupu nieruchomości była rażąco niska, można mieć w zasadzie pewność, że urząd skarbowy wystosuje wezwanie do dopłacenia wraz z odsetkami kwoty podatku od czynności cywilnoprawnych. Zwolnione z podatku PCC są inwestycje w nieruchomości na rynku pierwotnym, lecz wtedy kupując mieszkanie od dewelopera, należy zapłacić podatek VAT.

Kiedy powstaje obowiązek zapłaty podatku VAT?

Konieczność zapłaty przez kupującego podatku VAT wiąże się przede wszystkim z zakupem nieruchomości na rynku pierwotnym, np. od dewelopera czy spółdzielni, a także wtedy, gdy sprzedaż ma miejsce przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia. Obecnie stawka podatku VAT to 8% dla budownictwa mieszkaniowego. W przypadku budownictwa usługowego, komercyjnego stawka wynosi 23%.
Podatek VAT jest inaczej nazywany podatkiem od wartości dodanej lub podatkiem pośrednim. Płacą go wszyscy, dokonując zakupu różnych dóbr i usług. W tradycyjnej działalności gospodarczej przedsiębiorca ma prawo do odliczenia naliczonego VAT-u. Niestety, inwestycje w nieruchomości z rynku wtórnego tego prawa nie mają, chyba że remontowana nieruchomość związana jest z działalnością gospodarczą, w której przedsiębiorca występuje jako tzw. VAT-owiec. Ponieważ najczęściej nieruchomości na rynku wtórnym kupowane są bez VAT-u, to przy remoncie takiego lokalu cała kwota z faktury – tj. wraz z podatkiem VAT – stanowi koszt.

Podatek VAT (o którym mowa) pojawia się przy remoncie. Płaci się go, kupując m.in. materiały budowlane czy korzystając z usług ekip remontujących mieszkanie. Wówczas wysokość podatku VAT wynosi 8%. Jeśli remontowany jest lokal usługowy, który będzie służył celom komercyjnym, wówczas stawka podatku VAT wynosi 23%. W klasycznej księgowości podatek VAT jest podatkiem odliczanym – podatnik VAT ma prawo odliczenia VAT-u naliczonego na fakturze., Tak jak wspomniano jednak wcześniej, w większości przypadków inwestorom nie przysługuje prawo do odliczenia tego podatku. Właśnie w tym miejscu księgowi popełniają szereg błędów. Odliczyć podatek VAT może tylko firma, która swoją nieruchomość zakupiła z VAT-u, a więc najczęściej na rynku pierwotnym.

Podatek dochodowy – reguły i odstępstwa

Podatek dochodowy występuje wszędzie tam, gdzie pojawia się dochód. Jeśli chodzi o inwestycje w nieruchomości, będą to zyski z ich sprzedaży. Przedsiębiorcy w Polsce korzystają najczęściej z dwóch form działalności gospodarczej. Pierwsza z nich to jednoosobowa działalność gospodarcza (JDG), druga – niezwykle popularna – spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. W przypadku JDG podatek dochodowy może być płacony w dwóch wariantach. Jedną z opcji jest podatek liniowy i wówczas jego wysokość wynosi 19%. Druga forma to skala podatkowa. Od 1 stycznia 2020 r. funkcjonują dwa progi podatkowe: 17% do kwoty 85 528 PLN i 32% powyżej tej kwoty.

Czy zawsze należy płacić podatek od nieruchomości? Niekoniecznie. Jeżeli nabyta nieruchomość jest pierwszą, którą kupiła osoba fizyczna, to po jej wyremontowaniu i sprzedaży, może ją rozliczyć w zeznaniu rocznym PIT-39. Musi wówczas zaznaczyć, że pieniądze uzyskane ze sprzedaży wyda na zakup kolejnej nieruchomości, z przeznaczeniem na własne cele mieszkaniowe (ważne, żeby osoba korzystająca z tego przywileju pamiętała, iż mieszkania te kupuje właśnie z przeznaczeniem na własne cele mieszkaniowe). To zwalnia ją z zapłacenia podatku dochodowego. Trzeba jednak pamiętać, by faktycznie nabyć zadeklarowaną w zeznaniu PIT-39 nieruchomość w ciągu 3 kolejnych lat.

Tę opcję może z powodzeniem wykorzystać ktoś, kto jest flipperem, który zamierza robić jedną transakcję w roku. Wówczas, kupując mieszkanie, musi jedynie pamiętać, że wobec urzędu skarbowego kupuje mieszkanie na własne potrzeby mieszkaniowe. Natomiast ci, którzy zajmują się flippowaniem częściej, a chcą lub będą to robić na JDG, nadal mogą od pierwszej kupionej nieruchomości nie płacić podatku, natomiast zgodnie z deklaracją muszą kupić kolejny lokal mieszkalny w okresie do 3 lat i wydać na ten cel wszystkie pieniądze (oczywiście, wliczając również wydatki poniesione na remont). Mieszkanie nabyte za środki pochodzące ze sprzedaży pierwszej nieruchomości należy następnie „wciągnąć” do jednoosobowej działalności gospodarczej, którą najlepiej rozpocząć na kilka dni przed sprzedażą nieruchomości. Wówczas „wciąga się ją” drukiem wewnętrznym do majątku firmy. Od tej sprzedaży powstaje już obowiązek zapłaty podatku dochodowego.

Podatek dochodowy w spółce z o.o.

W przypadku spółki z o.o. podatek dochodowy jest stały i wynosi 9%. Wydawałoby się, iż jest to zatem najkorzystniejszy wariant dla działalności polegającej na inwestowaniu w nieruchomości. I poniekąd tak jest. Problem pojawia się przy wypłacaniu dywidendy. Wówczas, będąc właścicielem lub współwłaścicielem firmy, trzeba zapłacić podatek dochodowy w wysokości 19% (dochodzi w tym przypadku do podwójnego opodatkowania).

Jeżeli jest to mała spółka i inwestor sam zasiada w jej zarządzie, to ma możliwość otrzymania od spółki wynagrodzenia na podstawie uchwały o powołaniu do zarządu spółki. Wysokość tego wynagrodzenia wynosi około 85 tys. PLN rocznie. Ta kwota będzie stanowiła dla spółki koszt, a inwestor, a właściwie spółka w jego imieniu, zapłaci podatek w wysokości 17%. Należy jednak pamiętać o skali podatkowej – po przekroczeniu kwoty 85 528 PLN podatek dochodowy wynosi 32% nadwyżki. Pieniądze zarobione w spółce łączą się także z innymi dochodami, np. pochodzącymi z etatu, jeżeli ktoś dodatkowo pracuje na podstawie umowy o pracę.

Inwestycje w nieruchomości – koszty flippera

Warto pamiętać o tym, że przy zakupie nieruchomości jako flipper może się okazać konieczne uiszczenie prowizji dla pośrednika. Jej wysokość oscyluje zwykle w granicach 1,5–3% wartości transakcji. Jest to często koszt, który jest nieunikniony. Z drugiej jednak strony warto go ponieść. Wielu pośredników walczy o uzyskanie jak najlepszej ceny dla inwestora, więc jest to dobry sposób, by ich za to docenić. Koszt ten odliczymy od podstawy naszego opodatkowania.

Kolejnym kosztem jest taksa notarialna oraz opłaty sądowe, które kształtują się średnio na poziomie 1200–1800 PLN. Inwestycje w nieruchomości wiążą się także często z koniecznością wykonania remontu. Ten wydatek wpływa jednak na późniejsze podniesienie wartości nieruchomości. Trudno podać jego szacunkową wysokość. Remont kapitalny może kosztować od ok. 800 PLN do 2 tys. PLN za m2. Wszystko zależy od jego zakresu. W przypadku gotowca inwestycyjnego, w którym znajdują się np. 2–3 łazienki, koszt ten zdecydowanie wzrasta. Podobnie w przypadku kilku kuchni, gdzie trzeba liczyć się z dodatkowymi kosztami związanymi z zakupem sprzętów AGD.

Inwestycje w nieruchomości nastawione na flippowanie polegają na bardzo korzystnym zakupie, a następnie podniesieniu wartości lokalu poprzez remont, lift, a czasem tylko uprzątnięcie pozostawionego bałaganu. Wszystko po to, aby sprzedać je z jak najwyższym zyskiem. Cennym partnerem na ostatnim etapie jest więc biuro obrotu nieruchomościami, które często posiada liczną bazę klientów zainteresowanych kupnem konkretnego produktu, np. mieszkania dla rodziny, kawalerki czy też tzw. gotowca inwestycyjnego (czyli mieszkania, które właścicielowi ma przynosić dochód pasywny). Takie osoby często zgłaszają się do pośredników z prośbą o pomoc w wyszukaniu wymarzonego lokum. Warto więc uwzględnić koszt obsługi biura, również na etapie sprzedaży nieruchomości. Zwykle wynosi on ok. 1,5–3,0% ceny mieszkania.

Korzyści podatkowe, dzięki inwestowaniu w nieruchomości

Ci, którzy prowadzą własną firmę i zamiast płacić podatki do urzędu skarbowego, wolą lokować pieniądze w jej rozwój, dzięki inwestowaniu w nieruchomości mają taką możliwość. Stosując odpis amortyzacyjny, mogą wpisać w koszty działalności utratę wartości swojej nieruchomości. Amortyzacją jest celowe, wyrażone wartościowo zużycie środków trwałych, do których należą przede wszystkim właśnie nieruchomości.
W jaki sposób amortyzowana nieruchomość obniża koszty podatkowe? W uproszczeniu: utrata wartości używanego środka trwałego powoduje mniejszy dochód, czyli kwota, od której płaci się podatek, jest niższa. Tym samym więcej pieniędzy – zamiast trafić do urzędu skarbowego – zostanie w portfelu inwestora.

Przypisy