Dołącz do czytelników
Brak wyników

Administration&Business

16 listopada 2020

NR 5 (Październik 2020)

Czy zielone certyfikaty w magazynach to już standard?

12

Budownictwo, w tym branża magazynowa, ma niewątpliwie ogromny wpływ na stan środowiska. Nikogo nie powinien dziwić więc fakt, że w tym sektorze jest obecnie ogromny nacisk na rozwiązania proekologiczne. Skąd więc mieć pewność, że wybrany magazyn jest zbudowany zgodnie z koncepcją zrównoważonego rozwoju? Rozwiązaniem mogą być systemy ekologicznej certyfikacji, które ostatnio zyskują coraz większą popularność.

Według badań przeprowadzonych przez międzynarodową firmę doradczą Cushman & Wakefield ponad 60% najemców pyta o systemy ekologicznej certyfikacji, a aż 82% deweloperów certyfikuje swoje budynki wybranymi systemami. Takie wyniki pokazują, że trend na wprowadzanie ekologii do przestrzeni magazynowych jest coraz silniejszy.

Podobnie jak w przypadku biurowców, certyfikacja ekologiczna magazynów systematycznie staje się rynkowym standardem. Zarówno najemcy, jak i właściciele obiektów magazynowych oraz przemysłowych coraz częściej dostrzegają pozytywne aspekty związane z procedurą weryfikacji ekologicznej, co najlepiej świadczy o zmieniających się realiach rynkowych. Daje to także możliwość dodatkowej promocji i zaznaczenia na rynku swojej przewagi konkurencyjnej. Dla potencjalnych klientów czy pracowników kwestie związane z ochroną środowiska mogą mieć kolosalne znaczenie.

Czym są ekologiczne certyfikaty?

Wielokryterialne systemy oceny budynków oraz wydawane na ich podstawie certyfikaty są formalnym potwierdzeniem, że budynek logistyczny lub przemysłowy został zaprojektowany i zbudowany w duchu zrównoważonego rozwoju.

Cały cykl życia budynku – od projektowania, przez budowę, użytkowanie, aż po rozbiórkę – powinien być zgodny z określonymi wymogami. W praktyce w znacznej mierze sprowadza się to do stosowania takich zasad jak zmniejszanie zużycia materiałów budowlanych czy energii podczas budowy, ponowne użycie materiałów budowlanych tam, gdzie to możliwe, ponowne użycie materiałów z rozbiórki oraz stosowanie źródeł energii odnawialnej.

Na świecie stosuje się kilka systemów certyfikacji ekologicznej, np. LEED, BREEAM, WELL, DGNB (Niemcy), HQE (Francja), CASBEE (Japonia). Według danych z najnowszego raportu Industrial goes green” firmy Cushman & Wakefield (dostępny na https://info.cushmanwakefield.com/l/263412/2020-09-08/32j41y) 90% badanych deweloperów działających w Polsce woli stosować w swoich obiektach system BREEAM, a pozostałe 10% – LEED. Jeśli się weźmie pod uwagę najemców, to 78% osób zainteresowanych certyfikacją pyta o system BREEAM, a o system LEED i WELL – po 11%.

Który system wybrać?

Choć obydwa systemy służą sprawdzeniu, czy budynek jest zgodny z koncepcją zrównoważonego rozwoju, to istnieją między nimi różnice, które w zależności od rodzaju inwestycji decydują o wyborze odpowiedniego rozwiązania. BREEAM (building research establishment environmental assessment) jest najdłużej stosowanym systemem oceny i poświadczania budownictwa zrównoważonego. Jest on częścią brytyjskiego certyfikatu budowlanego. Natomiast LEED (leadership in energy and environmental design) jest najczęściej używanym na świecie systemem oceny, jeśli się weźmie pod uwagę liczbę certyfikowanych budynków.

W przypadku BREEAM certyfikacją zajmuje się asesor, który odpowiada za rejestrację budynku, interpretację wymagań, organizowanie spotkań z zespołem projektowym, kompletowanie dokumentacji i komunikację z operatorem systemu. Natomiast przy systemie LEED zajmuje się tym operator systemu (USGBC) we współpracy z organizacją Green Business Certification Inc. (GBCI). Poza granicami Stanów Zjednoczonych proces ubiegania się o certyfikat wiąże się z koniecznością współpracy z akredytowanym profesjonalistą (LEED AP).

Przy certyfikacji LEED certyfikat wydawany jest raz po ukończeniu budynku i charakteryzuje się on większymi wymaganiami obowiązkowymi. Natomiast przy systemie BREEAM certyfikat wydawany jest dwa razy: dla projektu i po ukończeniu budowy. Jest to system z mniejszymi wymaganiami obowiązkowymi. W obu przypadkach systemy są bardziej skuteczne przy wysokim poziomie certyfikacji.

Niedoskonałości systemów zielonej certyfikacji

Zjawisko wykorzystania systemów zielonej certyfikacji oraz ich rosnąca popularność na polskim rynku magazynowym są budujące. Warto jednak zaznaczyć, że ani LEED, ani BREEAM nie są idealnym sposobem weryfikacji, czy dany obiekt jest zrealizowany w sposób maksymalnie ekologiczny. Jedną z najważniejszych uwag towarzyszących procedurze oceny jest, że znajdują one głównie zastosowanie w nowych obiektach, a część z określonych przez nie wymogów można wdrożyć jedynie na etapie projektowania i budowy.

Sam certyfikat często dowodzi tego, że budynek powstał zgodnie z poszanowaniem zasad zrównoważonego rozwoju na etapie budowy oraz zakończenia użytkowania, ale niekoniecznie będzie obiektem ekologicznym na etapie użytkowania. Może mieć miejsce sytuacja, że pomimo przyznania certyfikatu nie będą zastosowane systemy redukujące zużycie energii i wody. Również dostosowanie istniejących obiektów do wymogów zielonych certyfikatów, choć jest możliwe, to bywa jednak trudne, kosztowne, a czasem wręcz niemożliwe do zrealizowania. Istniejące systemy, np. BREEAM IN USE, raczej oceniają stan istniejącego budynku, bez wymogu dostosowania go pod kątem zrównoważonego rozwoju.

Drugie zastrzeżenie, zwłaszcza pod adresem certyfikacji BREEAM, dotyczy samego procesu oceny. Przyznawana jest ona w 9 kategoriach, z punktami krytycznymi w 6 z nich, co daje sporą swobodę wyboru finalnych kryteriów. Może to doprowadzać do sytuacji, w której obiekt uzyska certyfikację, mimo że nie ma obiektywnie istotnej cechy. Z tego względu certyfikacja BREEAM zyskuje wraz ze wzrostem skali – 
im wyżej, tym trudniej ominąć istotny dla ekologii element specyfikacji technicznej. Z tego punktu widzenia rekomendowanym rozwiązaniem byłoby stosowanie na polskim rynku wymogu na poziomie nie niższym niż „very good”.

Coraz więcej ekologicznych magazynów

Pomimo swoich wad systemy certyfikacji pozwalają na realizację zasad zrównoważonego rozwoju w budownictwie. Z przeprowadzonego przez firmę Cushman & Wakefield badania wynika, że popularność zastosowania systemu zarówno BREEAM, jak i LEED zdecydowanie wzrasta. Najaktywniejsi deweloperzy, realizujący nowe inwestycje, deklarują, że już ponad 50% ich obiektów ma zielony certyfikat. Widać również zdecydowany wzrost popularności i zainteresowania certyfikatami ze strony najemców. Stanowi to dodatkową motywację dla deweloperów. Głównym impulsem do certyfikacji dla najemców są natomiast wymogi korporacyjne.

Być może jest to efektem sceptycznego podejścia do samej procedury certyfikacji i dodatkowego kosztu związanego z częścią formalną, jak również konieczności zaangażowania całego zespołu projektowego i wykonawcy.

O Cushman & Wakefield

Cushman & Wakefield (NYSE: CWK) jest wiodącą na świecie firmą doradczą świadczącą usługi na rzecz najemców i właścicieli nieruchomości komercyjnych. Cushman & Wakefield należy do grupy największych firm doradczych na rynku nieruchomości, zatrudnia ok. 53 tys. pracowników w 400 biurach i 60 krajach na całym świecie. W 2019 r. jej przychody wyniosły 8,8 mld USD. Do najważniejszych usług świadczonych przez firmę należą: zarządzanie nieruchomościami, obiektami i projektami, pośrednictwo w wynajmie powierzchni, obsługa transakcji na rynkach kapitałowych, wyceny i inne. Więcej informacji można uzyskać na stronie: www.cushmanwakefield.com lub na Twitterze: @CushWakeCE.

 

Przypisy