Dołącz do czytelników
Brak wyników

INVESTMENT & CONSTRUCTION

12 grudnia 2022

NR 6 (Grudzień 2022)

Crowdfunding nieruchomościowy – inwestowanie w Prostą Spółkę Akcyjną

0 111

Wielu inwestorów i ekspertów branżowych uważa, że inwestowanie w nieruchomości stanowi najbezpieczniejszą lokatę kapitału. Można wynajmować lub trzymać na własny użytek, a następnie sprzedać z zyskiem nieruchomości, w szczególności takie jak grunty, lokale mieszkalne i użytkowe czy też kamienice.

Prawdą powszechnie znaną jest, że inwestycje w nieruchomości mają znaczną barierę wejścia ze względu na wysokość potrzebnego kapitału. Za przykład niech posłuży inwestor, który uczestniczy w mniejszym przedsięwzięciu, takim jak flipping mieszkania – inwestycja jest opłacalna tylko wówczas, gdy cena sprzedaży przekracza koszty zakupu, remontu i utrzymania nieruchomości.

W ostatnich latach można zauważyć rozwój nowych zjawisk i tendencji na rynku nieruchomości, spowodowany wieloma przyczynami. Za jej przejaw uznać można rozproszone finansowanie nowych przedsięwzięć. Pozyskiwanie finansowania z banków spółdzielczych albo komercyjnych, które z definicji dysponują znacznym kapitałem, nie stanowi jedynej opcji dźwigni finansowej dla omawianych projektów. Istotnym źródłem finansowania pozostają tutaj chociażby inni inwestorzy indywidualni. Taką formę inwestowania zbiorowego w nieruchomości określa się mianem crowdfundingu nieruchomościowego, który może występować w różnych postaciach i konfiguracjach.

Niezwykle popularną odmianę finansowania społecznościowego stanowi obecnie crowdfunding udziałowy, w którym finansujący w zamian za wkład finansowy otrzymują udziały (akcje) w zyskach z przedsięwzięcia lub udziały (akcje) w zyskach ¬spółki prawa handlowego, który to przedsięwzięcie realizuje. Warto zauważyć, że taka formuła może przynieść oczekiwany zysk, ale zawsze pojawia się pewne ryzyko poniesienia straty, ograniczonej do wartości wniesionych wpłat na objęcie udziałów (akcji).

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jest najczęściej spotykanym podmiotem inwestowania grupowego, którego strategia opiera się na zakupie okazyjnych nieruchomości, zwiększeniu ich wartości i szybkiej odsprzedaży. Analiza przepisów regulujących tworzenie i funkcjonowanie spółek kapitałowych prowadzi do wniosku o zacieraniu się różnic konstrukcyjnych między spółką z ograniczoną odpowiedzialnością a niepubliczną spółką akcyjną.

Ważnym zagadnieniem jest kwestia pozyskiwania kapitału przez Prostą Spółkę Akcyjną. Koncepcja tej niepublicznej formy kapitałowej jest uzasadniana potrzebami funkcjonowania w Polsce tzw. start-upów, czyli firm innowacyjnych, działających najczęściej w sektorze nowych technologii. Do cech charakterystycznych start upów zalicza się w szczególności:

POLECAMY

  • niskie koszty rozpoczęcia działalności,
  • wyższe niż w przypadku klasycznych przedsięwzięć ryzyko,
  • potencjalnie wyższy zwrot z inwestycji,
  • specyficzne źródła finansowania tego typu przedsięwzięć w postaci funduszy typu venture capital, aniołów biznesu (bussines angels) oraz crowdfounding.

Celem niniejszego artykułu jest przedstawienie i omówienie (wybranych) potencjalnych atrybutów Prostej Spółki Akcyjnej w kontekście funkcjonowania crowdfundingu nieruchomościowego.

Kapitał akcyjny

Kapitał akcyjny powinien wynosić co najmniej 1 zł. Jego wysokość nie jest ujawniana w umowie spółki, jednakże podlega zgłoszeniu do Krajowego Rejestru Sądowego (KRS).

Kapitał akcyjny w Prostej Spółce Akcyjnej stanowi odmienną konstrukcję prawną względem kapitału zakładowego w spółkach kapitałowych. Podstawowa różnica polega na tym, że nie ma konieczności dysponowania majątkiem inwestycyjnym o pewnym wysoko ustanowionym progu, jak ma to miejsce w spółce akcyjnej z minimalnym kapitałem ustawowym na poziomie 100 tys. zł. Ustawodawca zastosował model akcji beznominałowych, oderwanych od kapitału akcyjnego, co oznacza możliwość samoistnego kreowania struktury majątku podmiotu, w tym przez wnoszenie wkładów za akcje przez świadczenie pracy i usług.
W Prostej Spółce Akcyjnej istnieje możliwość wniesienia wkładu w ciągu 3 lat od wpisu do rejestru sądowego. Ktoś, kto ma chociażby niewielkie doświadczenie w crowdfundingu udziałowym, wie, że zadeklarowany wkład finansowy na pokrycie wartości udziałów w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością winien zostać wniesiony w całości przed jej rejestracją, a w przypadku obejmowania udziałów w podwyższonym kapitale zakładowym – przed wpisem podwyższenia do rejestru.

Umowa spółki może przyznać oznaczonemu akcjonariuszowi uprawnienia indywidualne, w szczególności uprawnienie do powołania lub odwołania członków zarządu (odpowiednio członków rady dyrektorów) lub rady nadzorczej. Uprawnienia indywidualne akcjonariusza wygasają najpóźniej z dniem, w którym przestaje być on akcjonariuszem spółki, chyba że jej umowa stanowi inaczej. Uprzywilejowanie to może dotyczyć wysokości dywidendy lub pierwszeństwa w zaspokojeniu.

Brak stałej wartości nominalnej akcji oraz ich oderwanie od kapitału akcyjnego powodują, że wyznacznikiem wartości akcji jest jedynie cena emisyjna, która może być odmienna dla różnych serii tych papierów wartościowych.

Przykład
Akcje serii A mają charakter uprzywilejowany – stanowią akcje założycielskie w rozumieniu art. 300(26) Kodeksu spółek handlowych (KSH), tj. akcjom serii A przysługuje szczególne uprawnienie, zgodnie z którym każda kolejna emisja nowych akcji nie może naruszać określonego minimalnego stosunku liczby głosów przypadających na te akcje do ogólnej liczby głosów przypadających na wszystkie akcje spółki, który wynosi co najmniej 52%. W przypadku emisji nowych akcji, która mogłaby naruszyć ten stosunek, liczba głosów z akcji założycielskich ulega odpowiedniemu zwiększeniu. Wkłady zostaną wniesione do spółki w całości w ciągu 3 lat od dnia wpisu spółki do rejestru zgodnie z art. 300(9) KSH. Termin wniesienia wkładów określi rada dyrektorów spółki, z zastrzeżeniem art. 300(4) pkt 3) KSH. Akcje spółki nowych emisji mogą być pokrywane wyłącznie wkładami pieniężnymi. Uprawnienia, obowiązki oraz ograniczenia związane z akcjami poszczególnych serii przechodzą na każdorazowych nabywców takich akcji w ten sposób, że uprawnienia, obowiązki i ograniczenia związane z akcji każdej serii będą odpowiednio przysługiwać i ciążyć na ich każdoczesnym posiadaczu.

Zauważmy, że w ramach powyższego przykładu działalność spółki może polegać na realizacji przedsięwzięć inwestycyjnych związanych z rynkiem nieruchomości, zgodnie z poniższymi założeniami:

  • w związku z przystępowaniem do spółki nowych akcjonariuszy kapitał akcyjny spółki będzie sukcesywnie podwyższany na zasadach określonych w umowie spółki – szczegółowe zasady dotyczące przystępowania do spółki nowych akcjonariuszy określać będzie regulamin inwestowania ustanowiony przez akcjonariuszy-założycieli;
  • inwestycje prowadzone będą w ramach kilkuletnich okresów inwestycyjnych, których terminy zostaną szczegółowo określone w regulaminie inwestowania ustanowionym przez akcjonariuszy-założycieli.

Zbywanie akcji

Akcje nie mają formy dokumentu, czyli są zdematerializowane. Spółka jest obowiązana do niezwłocznego zawarcia umowy o prowadzenie rejestru akcjonariuszy z podmiotem prowadzącym rejestr akcjonariuszy – uprawnionym do prowadzenia rachunku papierów wartościowych (np. domem maklerskim, bankiem prowadzącym działalność maklerską lub zagraniczną firmą inwestycyjną prowadzącą działalność maklerską na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w formie oddziału) lub notariuszem prowadzącym kancelarię notarialną na terytorium RP. Rejestr prowadzony jest w formie elektronicznej.

Zbycie akcji nie wymaga formy pisemnej z poświadczonym notarialnie podpisem. Wystarczy do tego forma dokumentowa, co oznacza możliwość wykorzystania m.in. poczty elektronicznej. Zbycie akcji jest skuteczne z chwilą wpisu nabywcy do rejestru akcjonariuszy, prowadzonego przez uprawniony podmiot.

Przykład
Spółka powierza, a notariusz przyjmuje zlecenie prowadzenia rejestru akcjonariuszy Prostej Spółki Akcyjnej za wynagrodzeniem, w sposób i na zasadach opisanych w ustawie Prawo o notariacie, kodeksie spółek handlowych i innych powszechnie obowiązujących przepisach prawa, w umowie o prowadzenie rejestru akcjonariuszy prostej spółki akcyjnej, a także zgodnie z ogólnymi warunkami umów o prowadzenie rejestru akcjonariuszy prostej spółki akcyjnej dla kancelarii notarialnych (OWU). Strony zgodnie ustalają, że na podstawie niniejszej umowy notariuszowi będzie przysługiwało od spółki wynagrodzenie w postaci taksy w wysokości określonej w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej w brzmieniu obowiązującym na dzień dokonania danej czynności notarialnej. Niezależnie od niej notariuszowi przysługuje zwrot poniesionych wydatków, w szczególności kosztów obowiązkowej korespondencji wynikającej z przepisów prawa kierowanej do spółki lub akcjonariuszy wysłanej pocztą tradycyjną.

Zauważmy, że w powyższym przykładzie spółka i akcjonariusze – osoby decydujące się na inwestowanie grupowe w nieruchomości, mają prawo dostępu do danych zawartych w KRS za pośrednictwem notariusza oraz mają prawo żądać wydania w postaci papierowej lub elektronicznej informacji z KRS.

Monistyczny i dualistyczny model zarządzania spółką

Możliwość wyboru monistycznego lub dualistycznego modelu zarządzania spółką.

W monistycznym modelu zarządzania ustanawia się radę dyrektorów, która prowadzi sprawy spółki i ją reprezentuje oraz sprawuje nadzór nad prowadzeniem tych spraw. Z tego wynika, że łączy ona w sobie zarówno kompetencje zarządcze, jak i uprawnienia nadzorcze.

Jeżeli rada dyrektorów jest wieloosobowa, wszyscy dyrektorzy są obowiązani i uprawnieni do wspólnego prowadzenia spraw spółki, chyba że jej umowa lub regulamin rady dyrektorów stanowią inaczej. Na tym tle rysuje się możliwość wprowadzenia podziału kompetencji z zakresu prowadzenia spraw spółki i stałego nadzoru nad ich prowadzeniem odpowiednio między dyrektorów wykonawczych oraz niewykonawczych, a także ustanowienia szczególnych komitetów, tj. wykonawczego oraz rady dyrektorów.

Dualistyczny model zarządzania – ustanawia się Zarząd (obligatoryjnie) i Radę Nadzorczą (fakultatywnie).

Nie jest przy tym dopuszczalne ustanowienie modelu mieszanego, polegającego na współistnieniu:

  • zarządu i rady dyrektorów,
  • rady dyrektorów i rady nadzorczej.

Zwracam ponadto uwagę, że prokurenci nie mają uprawnień do prowadzenia spraw spółki ani w Prostej Spółce Akcyjnej, ani w żadnej innej spółce prawa handlowego, prokura bowiem udzielana jest wyłącznie do reprezentacji.

Przykład
W spółce obowiązuje monistyczny model zarządzania. Rada dyrektorów odpowiada za kierowanie, zarządzanie i administrowanie działalnością i interesami spółki we wszystkich aspektach, które na mocy przepisów prawa nie zostały zastrzeżone do wyłącznej kompetencji walnego zgromadzenia. W spółce ustanawia się radę dyrektorów, składającą się z jednego bądź większej liczby członków, w tym przewodniczącego rady dyrektorów. Jej przewodniczący przewodniczy pracom rady dyrektorów. Jeżeli jest ona wieloosobowa, to do składania oświadczeń w imieniu spółki wymagane jest współdziałanie dwóch dyrektorów albo jednego łącznie z prokurentem. W przypadku rozróżnienia na dyrektorów wykonawczych i niewykonawczych, co następuje uchwałą rady dyrektorów podjętą bezwzględną większością głosów, akcjonariuszom-założycielom przysługuje prawo wskazania co najmniej 50% składu dyrektorów wykonawczych (zaokrąglając w górę).
Zauważmy, że w powyższym przykładzie dyrektorem niewykonawczym, odpowiadającym za nadzór nad prowadzeniem spraw spółki, może być m.in. akcjonariusz – główny inwestor.

Mechanizmy ochrony wierzycieli

Przepisy regulujące Prostą Spółkę Akcyjną przewidują również mechanizmy ochrony interesów wierzycieli, ograniczając wypłaty dywidendy oraz wszelkich innych świadczeń należnych akcjonariuszom z majątku spółki.

Można wyróżnić dwa wymogi, których niespełnienie powoduje brak możliwości dokonania przez spółkę wypłaty na rzecz akcjonariusza, tj. test bilansowy oraz test wypłacalności. Wymogi te muszą być spełnione łącznie.

Pierwszym z wymogów jest test bilansowy – zezwala na wypłatę na rzecz akcjonariuszy kwoty, która stanowi rezultat działania arytmetycznego opartego na danych wielkościach wynikających z bilansu spółki.

Kwota przeznaczona do podziału między akcjonariuszy nie może przekraczać sumy zysku za ostatni rok obrotowy, niepodzielonych zysków z lat ubiegłych, utworzonych z zysku kapitałów rezerwowych, które mogą być przeznaczone na wypłatę dywidendy, oraz kwoty z kapitału akcyjnego, która została przeznaczona do wypłaty dywidendy. Sumę tę należy pomniejszyć o niepokryte straty, akcje własne oraz o kwoty, które zgodnie z ustawą lub umową spółki powinny być przeznaczone z zysku za ostatni rok obrotowy na kapitały rezerwowe, które nie mogą być przeznaczone na wypłatę dywidendy.

Wypłata nie może doprowadzić do obniżenia kapitału akcyjnego do kwoty niższej niż 1 zł. W każdym momencie swojego istnienia spółka musi dysponować kapitałem podstawowym, którym jest w jej przypadku kapitał akcyjny. Co do zasady dokonanie wypłaty z kapitału akcyjnego uwarunkowane jest od uprzedniego wpisu do rejestru. Od wpisu uwarunkowana jest nie tyle ważność zobowiązania spółki do wykonania wypłaty, np. dywidendy, ile wymagalność tego świadczenia.

Drugi wymóg to test wypłacalności – w sytuacji, w której wypłata prowadziłaby do utraty zdolności wykonywania przez spółkę wymagalnych zobowiązań pieniężnych, zarząd (odpowiednio rada dyrektorów) powinien odmówić wykonania na rzecz akcjonariuszy świadczenia, które doprowadziłoby do utraty przez spółkę zdolności do wykonywania jej wymagalnych zobowiązań.

Wypłata na rzecz akcjonariuszy nie może w normalnych okolicznościach doprowadzić do utraty przez spółkę zdolności do wykonywania wymagalnych zobowiązań pieniężnych w terminie 6 miesięcy od dnia dokonania wypłaty. Główna zaleta testu wypłacalności sprowadza się do jego elastyczności. Posłużenie się pojęciami bardziej szczegółowymi mogłoby doprowadzić do niekorzystnych zjawisk korporacyjnych.

W aktualnym brzmieniu ustawy brak jest przepisów dotyczących obowiązku podjęcia przez zarząd (odpowiednio radę dyrektorów) uchwały w przedmiocie dopuszczalności dokonania wypłaty w całości lub w części.

Przykład
Walne zgromadzenie podejmuje uchwałę w sprawie podziału zysku lub pokrycia straty. Może ono wyłączyć zysk w całości lub w części od podziału między akcjonariuszy i przeznaczyć go na inne cele. Dywidendę rozdziela się w stosunku do liczby akcji. Uprawnionymi do niej za dany rok obrotowy są akcjonariusze, którym przysługiwały akcje w dniu podjęcia uchwały o wypłacie dywidendy. Walne zgromadzenie może określić w drodze uchwały dzień, według którego ustala się listę akcjonariuszy uprawnionych do dywidendy za dany rok obrotowy – dzień dywidendy. Wyznacza się go w ciągu dwóch miesięcy od dnia podjęcia uchwały o jej wypłacie. Wypłaca się ją w dniu określonym w uchwale walnego zgromadzenia. Jeżeli jego uchwała nie określa takiego dnia, dywidenda jest wypłacana w dniu określonym przez radę dyrektorów. Spółka nie będzie powierzała podmiotowi prowadzącemu rejestr akcjonariuszy spółki pośredniczenia w wykonywaniu jej zobowiązań pieniężnych wobec akcjonariuszy z tytułu przysługujących im praw z akcji, w tym w szczególności nie będzie powierzała pośredniczenia w wypłacie dywidendy.

Zauważmy, że podany wyżej przykład postanowień umownych nie uniemożliwia zawierania dodatkowych umów inwestycyjnych z akcjonariuszami – osobami decydującymi się na inwestowanie grupowe w nieruchomości, z których może wynikać, w szczególności następująca treść:

„W oparciu o zgromadzony kapitał, Spółka przystąpi do inwestowania związanego z rynkiem nieruchomości w ramach kilkuletnich okresów inwestycyjnych. Pierwszy okres inwestycyjny będzie trwał 24 (słownie: dwadzieścia cztery) miesiące, począwszy od zakończenia pierwszego okresu pozyskiwania kapitału zewnętrznego na realizację przedsięwzięć inwestycyjnych (dalej jako »Kampania pozyskiwania środków od Inwestorów«), przy czym:

  1. pierwsza Kampania pozyskiwania środków od Inwestorów zakończy się najpóźniej do dnia trzydziestego pierwszego grudnia dwa tysiące dwudziestego drugiego roku (31.12.2022 r.);
  2. w pierwszym okresie inwestycyjnym, Spółka inwestować będzie kapitał w zakup oraz remont nieruchomości budynkowych lub lokali mieszkalnych znajdujących się w Polsce, z przeznaczeniem na ich dalszą sprzedaż na wolnym rynku celem osiągania przez Spółkę dochodów;
  3. Spółka zastrzega możliwość nieprzystąpienia przez Spółkę do inwestowania w sytuacji, gdy kapitał zgromadzony wskutek Kampanii pozyskiwania środków od Inwestorów nie przekroczy <kwota kapitału> zł do dnia trzydziestego pierwszego grudnia dwa tysiące dwudziestego drugiego roku (31.12.2022 r.)”.

Uproszczona likwidacja

Przepisy dotyczące likwidacji Prostej Spółki Akcyjnej są co do zasady oparte na regulacjach dotyczących innych spółek kapitałowych.

Nowością jest możliwość wykreślenia spółki z Krajowego Rejestru Sądowego bez przeprowadzenia likwidacji w ujęciu formalnym. Służyć temu ma szczególna konstrukcja prawna polegająca na przejęciu majątku spółki przez akcjonariusza. Zgodnie z aktualnymi regulacjami prawnymi cały majątek spółki może zostać przejęty przez oznaczonego akcjonariusza (akcjonariusza przejmującego) z obowiązkiem zaspokojenia wierzycieli i pozostałych akcjonariuszy, jeżeli przewiduje tak uchwała walnego zgromadzenia, podjęta większością 3/4 głosów oddanych w obecności akcjonariuszy reprezentujących co najmniej połowę ogólnej liczby akcji, a sąd rejestrowy zezwoli na przejęcie.

Gdy inwestowanie grupowe gromadzi kilku inwestorów razem, aby wspólnie zainwestowali w jedną nieruchomość dochodową, zdarza się, że dochodzi do nieudanych przedsięwzięć – warto więc zadbać o alternatywę dla postępowania likwidacyjnego, uniezależnioną od obowiązków spełnienia szczególnych przesłanek rozwiązania spółki, innych niż ogłoszenie jej upadłości.

Ochrona interesariuszy spółki, którzy nie skorzystali z przysługujących im środków zapobieżenia przejęciu majątku spółki, przyjmuje postać kontroli sądowej (ex lege). Przesłanką udzielenia zgody przez sąd jest uprawdopodobnienie, że decyzja ta nie doprowadzi do pokrzywdzenia wierzycieli ani akcjonariuszy spółki. Do wniosku należy dołączyć listę wierzycieli spółki wraz ze wskazaniem rodzaju i wysokości wierzytelności, a także dokumenty przedstawiające przejmowany majątek spółki oraz sytuację majątkową akcjonariusza przejmującego.

Przykład
Walne zgromadzenie spółki podejmuje większością 3/4 głosów oddanych w obecności akcjonariuszy reprezentujących co najmniej 1/2 ogólnej liczby akcji uchwałę w sprawie przejęcia całego majątku spółki przez akcjonariusza-założyciela (albo akcjonariusza będącego głównym inwestorem) z obowiązkiem zaspokojenia wierzycieli i pozostałych akcjonariuszy. Spółka składa do sądu rejestrowego wniosek o zezwolenie na przejęcie majątku spółki przez tego akcjonariusza. Sąd rejestrowy niezwłocznie po otrzymaniu wniosku ogłasza podjęcie uchwały o przejęciu majątku Prostej Spółki Akcyjnej i wzywa wierzycieli do zgłaszania sprzeciwu w terminie nie krótszym niż 30 dni od dnia ogłoszenia. Jeżeli którykolwiek z wierzycieli wniósł sprzeciw, wówczas sąd rejestrowy rozstrzyga o zezwoleniu na przejęcie majątku spółki przez tego akcjonariusza. Spółka składa wniosek o wykreślenie jej z Krajowego Rejestru Sądowego niezwłocznie po uprawomocnieniu się postanowienia sądu zezwalającego na przejęcie majątku spółki.

Zauważmy, że w powyższym przykładzie z dniem wykreślenia spółki z KRS akcjonariusz-założyciel wstępuje we wszystkie prawa i obowiązki wykreślonej spółki, przejmując majątek w postaci zasobu nieruchomości.

Wnioski

Niewątpliwie crowdfunding zakorzenił się w świadomości Polaków jako dobra alternatywa dla kredytu bankowego, zyskując na znaczeniu w finansowaniu przedsięwzięć nieruchomościowych.

Nie można wykluczyć, że ten alternatywny model finansowania przedsięwzięć, zwany również real estate crowdfunding, będzie opierał się na działalności w formie Prostej Spółki Akcyjnej.

Zwolennikami takiego rozwiązania mogą być w szczególności przedsiębiorcy i inwestorzy, którzy poszukują wehikułu prawnego, stanowiącego mieszankę przepisów innych spółek kapitałowych, czyli spółki z ograniczoną odpowiedzialnością i spółki akcyjnej, niemniej jednak w bardzo liberalnej formule.

Głównymi płynącymi korzyściami jest zapewne uproszczenie zasad w stosunku do tych stosowanych w pozostałych wymienianych spółkach. Nie możemy jednak zapominać również o wadach takiej formy organizacyjno-prawnej, związanych w szczególności z niepewnością co do praktycznej strony rzeczywistego funkcjonowania Prostej Spółki Akcyjnej, z uwagi na krótki upływ czasu, od momentu wejścia w życie nowych przepisów regulujących tworzenie, organizację i funkcjonowanie tego typu spółki.

Przypisy