Dołącz do czytelników
Brak wyników

Administration&Business

26 marca 2020

NR 1 (Luty 2020)

BREEAM – jeden z najpopularniejszych systemów certyfikacji ekologicznej budynków

0 373

BREEAM jest najczęściej stosowanym dobrowolnym systemem certyfikacji ekologicznej budynków w Polsce (1). Pomimo obecności na rynku dużej liczby międzynarodowych standardów budownictwa ekologicznego, do których należą np.: LEED, WELL, DGNB, HQE, FitWell, SKA Rating (RICS), włącznie z krajowym standardem Green Building Standard, BREEAM ze względu na swoją elastyczność i popularność zajmuje wśród nich pewną pozycję lidera.

Pierwsze budynki z certyfikatem BREEAM pojawiły się w Polsce ponad 10 lat temu. Właśnie wtedy na podstawie szczegółowej analizy dostępnych systemów certyfikacji niewielka grupa firm deweloperskich, głównych graczy na rynku budowlanym, niezależnie od siebie podjęła decyzję o wdrożeniu brytyjskiego standardu do realizacji projektów budowlanych. W rzeczywistości wspomniana grupa pionierów położyła fundament pod dzisiejszy rynek budownictwa ekologicznego w Polsce i przesądziła o jego rozwoju na wiele lat.

POLECAMY

Ostatnia dekada przyniosła polskiemu rynkowi nieruchomości 1360 certyfikatów budownictwa ekologicznego, z których prawie 800 to certyfikaty BREEAM wydane dla obiektów o różnym przeznaczeniu funkcjonalnym (1, 2). 

Dla porównania – w ciągu ostatnich 10 lat w krajach Europy Środkowej wydano ok. 1600 certyfikatów BREEAM i połowa z nich przypada właśnie na rynek polski (2). 

Warto zauważyć, że główną siłą napędową rozwoju rynku budownictwa ekologicznego w Polsce nadal pozostają firmy prywatne, a nie państwo (podobnie jak w Wielkiej Brytanii) czy sektor quasi-państwowy (jak w Rosji i Kazachstanie), w których wyjątkową dynamikę wzrostu liczby certyfikowanych budynków obserwuje się w okresach realizacji dużych przedsięwzięć międzynarodowych. 

To właśnie inwestorzy oraz deweloperzy, nie pozostając w tyle, a – jak pokazują statystyki – wyprzedzając zagranicznych kolegów, mają wpływ na rozwój rynku budownictwa ekologicznego, wdrażając inicjatywy zrównoważone i wykorzystując nowe rozwiązania techniczne, które z czasem znajdują odzwierciedlenie w normatywnych wymogach urbanistycznych oraz aktach prawnych, takich jak np. wyposażenie budynków w miejsca postojowe dla rowerów czy ładowarki dla pojazdów elektrycznych. Zmieniły się także oczekiwania rynku co do rankingu certyfikatów. Jeszcze 10 lat temu otrzymanie certyfikatu BREEAM z oceną Very Good przez budynek biurowy było osiągnięciem, a dziś ocena Excellent uznawana jest raczej za pewnik.

Użytkownicy rynku wykorzystują standard BREEAM przede wszystkim do certyfikacji budynków nowo powstających (schemat BREEAM New Construction) i już istniejących (schemat BREEAM In-Use).

Jednocześnie udział certyfikatów BREEAM przypadających na nieruchomości już istniejące wynosi maksymalnie 50%. Uwzględniając nieproporcjonalny stosunek liczby budynków już istniejących i obiektów nowego budownictwa, jak również cechy schematu certyfikacji BREEAM In-Use, a także zadania wyznaczone przez jej twórców, podana liczba wcale nie wydaje się oszałamiająca.

Schemat BREEAM In-Use jest niezwykle prosty w użyciu i opiera się na ocenie nieruchomości na podstawie kwestionariusza, do którego dołączone są instrukcje techniczne zawierające opis wymogów standardu.

Proces certyfikacji trwa średnio około 3-4 miesiące, a kwota oficjalnych płatności na rzecz organizacji certyfikującej w przypadku oceny zarówno właściwości technicznych (Part 1 – Asset Pеrformance), jak i efektywności zarządzania budynkiem (Part 2 – Building Management), niezależnie od powierzchni nieruchomości, od 1 czerwca 2019 r. wynosi w sumie 995 funtów. Ponadto istnieje możliwość certyfikacji budynku zgodnie z Part 1 – Asset Performance od razu po oddaniu go do użytku, oczywiście pod warunkiem zapewnienia wymaganego procenta pokrycia powierzchni. 

Niektórzy inwestorzy chętnie z tego korzystają i wolą certyfikować nowo powstające obiekty nie według BREEAM New Construction, a tylko według BREEAM In-Use. Tym bardziej, że fundusze inwestycyjne, końcowi odbiorcy certyfikatów budownictwa ekologicznego, podczas nabywania nieruchomości nie różnicują ich według schematów przypisanych do konkretnego etapu cyklu życia. 

Na polskim rynku istnieje niewiele obiektów certyfikowanych jednocześnie według dwóch schematów standardu BREEAM – New Construction i BREEAM In-Use, jednak główną przyczyną certyfikacji budynków w fazie użytkowania jest stosunkowo niska ocena uzyskana podczas certyfikacji BREEAM New Construction. Niemniej jednak zdecydowana większość inwestorów w ramach swoich portfeli certyfikuje według BREEAM In-Use wyłącznie niecertyfikowane wcześniej budynki, kierując się przekonaniem, że posiadanie certyfikatu BREEAM New Construction wyklucza konieczność certyfikacji budynków w fazie użytkowania. 

Żyjemy w nieustannie zmieniającym się świecie, a ilość dostępnych informacji rośnie w tempie geometrycznym. Oznacza to, że rozwiązania techniczne stosowane przy budowie 10, 5 czy nawet 3 lata 
temu są dziś jeśli nawet nie przestarzałe, to zdecydowanie nie należą już do kategorii zaawansowanych, więc istniejące budynki, które kilka lat temu otrzymały wysoką ocenę na certyfikacie BREEAM New Construction, nie mogą raczej liczyć na jej potwierdzenie w aktualnych warunkach. Sam standard BREEAM także zmienia się co 3-4 lata. 

Certyfikat BREEAM New Construction dla obiektów nowego budownictwa należy traktować jak potwierdzenie, że w momencie przeprowadzania audytu właściwości budynku i proces realizacji projektu spełniały wymogi budownictwa ekologicznego. Ale czy potencjał tkwiący w obiekcie zostanie zrealizowany na etapie jego użytkowania i jak zmienią się jego właściwości, w tym wskaźniki zużycia mediów oraz jakości środowiska wewnętrznego, a także czy będą one odpowiadać najlepszym praktykom za 10 czy 15 lat – tego nie wiemy. A przecież właśnie na taki okres zawierane są umowy najmu.

Wdrożenie zaleceń standardu BREEAM In-Use podczas użytkowania budynków jak i sama certyfikacja stwarzają warunki do ciągłej poprawy jakości nieruchomości, obniżenia kosztów eksploatacyjnych i minimalizacji jej negatywnego oddziaływania na środowisko, co z kolei prowadzi do wzrostu wartości aktywów, a także zwiększenia zadowolenia użytkowników budynku. Przecież okres ważności certyfikatów BREEAM In-Use 2015, z uwzględnieniem dwukrotnego przedłużenia, wynosi w sumie trzy lata, a po upływie tego terminu budynek podlega powtórnemu audytowi i certyfikacji. Ponadto certyfikacja BREEAM In-Use daje inwestorom oraz zarządcom możliwość porównania właściwości użytkowanych budynków z analogicznymi certyfikowanymi obiektami, co jest niezwykle cenne dla firm z niewielkim portfelem aktywów.

Inicjatorami certyfikacji BREEAM In-Use są zarówno inwestorzy, jak i spółki zarządzające. 

Schemat certyfikacji BREEAM In-Use posiada pewne cechy, które w zależności od celu podmiotu odpowiedzialnego za proces certyfikacji pozwalają skupić się zarówno na uzyskaniu przez budynek oceny BREEAM poprzez przygotowanie formalnego kompletu dokumentów, jak i na poprawie właściwości technicznych i efektywności zarządzania nieruchomością. To ostatnie wpłynie w przyszłości na wskaźniki efektywności biznesu, wśród których coraz ważniejsze stają się czynniki Environmental, Social and Governance (ESG). Do takich cech standardu można zaliczyć wybiórczą kontrolę raportów organizacji certyfikującej, jak również nie zawsze jasny opis wymogów, dające audytorom możliwość dowolnej interpretacji kryteriów oceny. Inwes...

Czasopismo jest dostępne dla zalogowanych użytkowników.

Jak uzyskać dostęp? Wystarczy, że założysz bezpłatne konto lub zalogujesz się.
Czeka na Ciebie pakiet inspirujących materiałów pokazowych.
Załóż bezpłatne konto Zaloguj się

Przypisy

    Natalia Naumova

    Posiada blisko 15-letnie doświadczenie w zakresie zarządzania projektami w obszarze budownictwa mieszkaniowego i komercyjnego. Od 10 lat jej aktywność zawodowa jest także związana z budownictwem zrównoważonym.

    W latach 2010-2012 była zaangażowana we wdrożeniu standardu BREEAM wykorzystywanego w ocenie jakości budynków i ich oddziaływania na środowisko w jednej z największych firm deweloperskich w Polsce.

    W latach 2012-2016 pracowała w niemieckiej firmie Drees & Sommer jako menedżer projektu, a następnie partner projektu i lider zespołu zrównoważonego budownictwa w Rosji i Wspólnocie Niepodległych Państw.

    Obecnie jest niezależnym konsultantem, członkiem RICS (The Royal Institution of Chartered Surveyors), asesorem BREEAM International New Construction, assesorem BREEAM International Refubrishment & Fit-Out, audytorem BREEAM In-Use, konsultantem DGNB oraz asesorem SKA Rating Office (RICS).

    W 2015 r., została wyróżniona prestiżową nagrodą BREEAM Country First Assessor Award, przyznaną przez autora i operatora standardu BREEAM, BRE Global.

    Natomiast w 2019 r. nagrodę w konkursie BREEAM Awards uzyskał budynek Park View Office Tower, dla którego przeprowadziła certyfikację BREEAM In-Use.

    W ostatnich dwóch latach łącznie trzy budynki certyfikowane przez Natalię w systemie BREEAM In-Use zostały nominowane na nagrodę BREEAM Awards 2019 i BREEAM Awards 2020 – Park View Office Tower, budynek organiczny Ergodom oraz centrum handlowe MEGA Silk Way.

    Kolejnym osiągnięciem Natalii było bezpośrednie opracowanie i sukcesywne wdrożenie systemu środowiskowej oceny budynków OMIR dla budynków komercyjnych i mieszkaniowych w Republice Kazachstanu, polegające na otrzymaniu pozytywnej opinii standardu od organizacji WorldGBC i włączeniu standardu OMIR do światowej listy standardów budownictwa zrównoważonego w jednym rzędzie ze standardami BREEAM,  LEED  i WELL.

    Natalia certyfikuje centra handlowe, budynki magazynowe i biurowe w Polsce, a także za granicą.