Wycena nieruchomości a koszty eksploatacyjne

Autor: Mariusz Zabielski, CCIM

Rzeczoznawca majątkowy, przygotowując operat szacunkowy, w którym określa wartość rynkową nieruchomości komercyjnej, musi połączyć wiele elementów w jednym dokumencie. W tym celu powinien przeanalizować materiały związane z przedmiotową nieruchomością oraz dostępne dane  rynkowe. Zarówno te określające jej stan prawny, jak i fizyczny, techniczny czy finansowy. Niniejsza publikacja poświęcona jest wyłącznie jednemu z kluczowych elementów analizy – kosztowi i opłacie eksploatacyjnej nieruchomości. Jest on bardzo istotny dla rzeczoznawcy majątkowego w procesie wyceny nieruchomości, ale i dla potencjalnego inwestora w podjęciu decyzji inwestycyjnej oraz dla podmiotu zainteresowanego najmem powierzchni w danym obiekcie. Przez koszty eksploatacyjne należy rozumieć koszty, które musi ponieść właściciel nieruchomości w celu bieżącego jej utrzymania. Zalicza się do nich:

Zarządzanie nieruchomością, które obejmuje m.in. przygotowanie budżetów i raportów dla właściciela, obniżanie kosztów eksploatacyjnych, reprezentowanie właściciela przed organami administracji, wystawianie faktur i nadzór nad płatnościami, kontrolowanie stanu technicznego, przygotowanie planów modernizacyjnych oraz organizowanie przetargów na prace modernizacyjne lub inwestycyjne nieruchomości. Usługa zarządzania nieruchomości nie obejmuje kosztów związanych z pracami technicznymi na nieruchomości. Wysokość kosztów zarządzania nieruchomością jest zależna od wielu czynników, np. dla budynku biurowego zlokalizowanego w centrum Warszawy oscyluje w przedziale 1,5-2,5 PLN/m2/miesiąc.

Konserwacja i naprawa bieżąca, w tym usuwanie awarii, koszt materiałów eksploatacyjnych, kontrole urzędu nadzoru technicznego, przeglądy budowlane roczne i pięcioletnie. Do tych kosztów zalicza się również koszty serwisu technicznego, serwisu instalacji technicznych oraz serwisu wind. Wysokość kosztów eksploatacyjnych związanych z konserwacją i naprawami bieżącymi zależy m.in. od standardu obiektu i jego zużycia technicznego.

Ubezpieczenie zawierające polisy ubezpieczenia majątkowego nieruchomości oraz ubezpieczenie OC dla nieruchomości. Koszt ubezpieczenia jest zależny m.in. od jego zakresu oraz wartości nieruchomości.

Koszt zużycia mediów, na kt...