Współczesny rynek nieruchomości komercyjnych podlega dynamicznym zmianom wynikającym z rosnącej świadomości ekologicznej, rozwoju koncepcji zrównoważonego rozwoju oraz wymogów raportowania ESG. W związku z tym coraz większe znaczenie zyskują systemy certyfikacji budynków, które pozwalają obiektywnie ocenić ich wpływ na środowisko, efektywność energetyczną, komfort użytkowników oraz jakość procesów projektowych i eksploatacyjnych. Wśród licznych dostępnych metod oceny w Polsce i na świecie największą popularność zdobyły certyfikaty BREEAM, LEED oraz WELL.
REKLAMA
Perspektywa najemców
Certyfikacja ekologiczna stała się w obecnych czasach standardem rynkowym. Klienci międzynarodowi, a w szczególności duże korporacje, w większości przypadków wymagają, aby budynek posiadał co najmniej jeden certyfikat środowiskowy (np. BREEAM lub LEED), co wynika z ich wewnętrznych regulacji, strategii ESG i konieczności raportowania śladu węglowego. Certyfikaty te są postrzegane jako narzędzia standaryzacji jakości powierzchni biurowych.
- Należy pamiętać, że certyfikacja jest jednym z czynników branych pod uwagę w ocenie inwestycji i nie gwarantuje sukcesu komercyjnego budynku, gdy inne kryteria, takie jak lokalizacja, dostępność transportowa, układ powierzchni czy poziom czynszu są niekorzystne – zwraca uwagę Dominik Pawlak, Director, Office Agency, Avison Young.
W praktyce rynkowej budynki z wysokim poziomem certyfikacji, lecz zlokalizowane na obrzeżach miast, mogą zyskać mniejsze zainteresowanie niż starsze budynki zlokalizowane w prestiżowych lokalizacjach centralnych.
- Z perspektywy najemców najważniejsze są te aspekty certyfikacji, które mają realny wpływ na koszty eksploatacyjne, a w szczególności zużycie energii i ogrzewanie. Najnowocześniejsze systemy inteligentnego zarządzania budynkiem, energooszczędne oświetlenie czy odnawialne źródła energii znajdują się dziś wysoko na liście cech, jakie powinny spełniać nowoczesne budynki – komentuje Robert Pastuszka, Director, Office Agency, Avison Young.
Certyfikacja a wycena budynków
Certyfikacja ekologiczna budynków biurowych nie wpływa bezpośrednio na ich wartość rynkową, lecz oddziałuje na nią w sposób pośredni, głównie na skutek poprawy parametrów ekonomicznych nieruchomości. Nowoczesne budynki biurowe, które posiadają certyfikaty środowiskowe są lepiej postrzegane przez rynek, co umożliwia im osiąganie wyższych stawek czynszu, a także obniżenie kosztów eksploatacyjnych.
Przyczynia się to również do wzrostu dochodu operacyjnego netto (NOI), który jest kluczowym elementem w podejściu dochodowym do wyceny nieruchomości. Przy zastosowaniu tej samej stopy kapitalizacji wyższy NOI prowadzi do wyższej wartości rynkowej obiektu. - Jednak należy zauważyć, że skala tego wpływu jest zróżnicowana i zależna od indywidualnych cech nieruchomości, takich jak wiek budynku, lokalizacja czy struktura najemców, co uniemożliwia jednoznaczne określenie różnicy wartości między budynkami certyfikowanymi i niecertyfikowanymi – komentuje Monika Bronicka, Director, Head of Valuation and Advisory, Avison Young.
Z perspektywy instytucji finansowych posiadane przez budynki certyfikaty ekologiczne mogą przyczynić się do ułatwienia procesu finansowania inwestycji, szczególnie w kontekście rosnącego znaczenia kryteriów ESG oraz tzw. zielonego finansowania. Certyfikacja jest uwzględniana w analizach bankowych oraz raportach i operatach szacunkowych jako element oceny jakości aktywa.
Atrakcyjność inwestycyjna
Budynki biurowe pozbawione certyfikatów ekologicznych bądź charakteryzujące się niską efektywnością energetyczną są obecnie postrzegane przez rynek jako aktywa o podwyższonym ryzyku, co znajduje bezpośrednie odzwierciedlenie w ich cenie. Dotyczy to w szczególności starszych obiektów, najczęściej klasy B, które w porównaniu z nowoczesnymi budynkami klasy A osiągają znacznie niższe poziomy wyceny.
- W ocenie inwestorów kluczowe znaczenie mają przede wszystkim certyfikaty energetyczne, natomiast certyfikaty stricte ekologiczne pełnią funkcję uzupełniającą. Certyfikacja ekologiczna może mieć wpływ na uzasadnienie wyższej ceny sprzedaży budynku, jednak nie jest on decydujący i zawsze pozostaje zależny od kontekstu rynkowego, w szczególności od lokalizacji, potencjału komercjalizacji oraz alternatywnych możliwości zagospodarowania nieruchomości - komentuje Bartłomiej Krzyżak, Co-Head of Investment Department, Avison Young.
Zarówno kupujący, jak i sprzedający często traktują certyfikaty w sposób uproszczony, bez głębokiego rozróżniania pomiędzy poszczególnymi systemami certyfikacji, postrzegając je ogólnie jako oznaczenie „zielonego budynku”. Można zaobserwować również wyraźne różnice pomiędzy inwestorami zagranicznymi a krajowymi.
Inwestorzy zagraniczni znacznie częściej przywiązują wagę do certyfikacji ekologicznej, co związane jest zarówno z wewnętrznymi politykami inwestycyjnymi, jak i wymogami instytucji finansujących. Wskazano także na rosnącą presję rynkową na przeprowadzanie zielonych modernizacji, takich jak instalacje energooszczędne oraz rozwiązania ograniczające zużycie wody i energii.
W wielu przypadkach działania te są podejmowane, nie tyle z powodów środowiskowych, ile ze względu na ich ekonomiczne uzasadnienie, mają wpływ na realne oszczędności widoczne w kosztach eksploatacyjnych oraz większą akceptowalność budynku dla najemców i inwestorów. Jednak w ostateczności to rachunek ekonomiczny pozostaje czynnikiem decydującym, a certyfikacja pełni rolę narzędzia wspierającego ten proces.
Certyfikacja ekologiczna przeszła w ostatnich latach drogę od elementu fakultatywnego do rynkowego standardu. Mimo tego, iż sama certyfikacja nie generuje automatycznego wzrostu wartości nieruchomości, jej brak staje się coraz częściej czynnikiem negatywnym, obniżającym konkurencyjność aktywa oraz jego atrakcyjność inwestycyjną.
