POZA WIELKIMI INWESTYCJAMI OBSERWUJEMY TEŻ AKTYWNOŚĆ POLEGAJĄCĄ NA PRZEJMOWANIU NIEWIELKICH PAKIETÓW MIESZKAŃ W LICZNYCH PROJEKTACH. POWODÓW POPULARNOŚCI RYNKU NAJMU W POLSCE MOŻNA DOSZUKIWAĆ SIĘ W NIŻSZYCH KOSZTACH, WYŻSZYM POZIOMIE ZWROTÓW Z INWESTYCJI ORAZ MNIEJSZEJ KONKURENCJI NIŻ NA BARDZIEJ ROZWINIĘTYCH RYNKACH ZACHODNICH. wprowadzeniem REIT-ów, które w przyszłości mogą stanowić ważne narzędzie na rynku instytucjonalnym. Do końca lipca 2021 r. w Polsce wybudowano w sumie 7266 lokali w formie najmu instytucjonalnego. Ich liczba nie robi dużego wrażenia w skali kraju, ale dynamika rozwoju – już tak. Na etapie budowy lub przygotowania do budowy znajduje się bowiem ponad 25 tys. mieszkań. Według zatwierdzonych planów inwestorskich zasób powiększy się do ok. 2025 r. o co najmniej kolejne kilkanaście tysięcy lokali, a ogłoszone plany długoterminowe już teraz zakładają budowę dodatkowych 60 tys. mieszkań. W sumie możemy spodziewać się, że w perspektywie 7 lat zasób osiągnie ponad 90 tys. mieszkań, czyli 12-krotnie więcej niż obecnie. Tak szybki rozwój jest możliwy dzięki kupowaniu całych projektów deweloperskich, również tych gotowych. Skala i dynamika rynku Liczbę mieszkań na wynajem w Polsce szacuje się na ponad 1,2 mln lokali. Mimo to komercyjny rynek najmu instytucjonalnego w naszym kraju dopiero raczkuje. Pierwszym inwestorem instytucjonalnym w kraju był państwowy Fundusz Mieszkań na Wynajem, który w 2015 r. zakupił gotowe budynki wielorodzinne, a później zaczął podpisywać kontrakty na dalsze projekty. Jednak przełom nastąpił dopiero po 2019 r., kiedy kolejne firmy prywatne zaczęły ogłaszać i realizować projekty obejmujące często wielotysięczny zasób mieszkań. Prawdziwą próbą dla młodego rynku był wybuch pandemii COVID-19 i związany z nią kryzys. Mimo trudnej sytuacji inwestorzy dali liczne sygnały, że wierzą w sukces projektów PRS w Polsce. Wśród najgłośniejszych transakcji 2020 i 2021 r. można wymienić wejście na rynek szwedzkiego Heimstaden Bostad (ponad 2 tys. mieszkań w budowie i kolejne 8 tys. w planach) czy jednorazowy zakup ponad 1 tys. lokali przez fundusz inwestycyjny NREP. W 2021 r. swoją pozycję umocniło Resi4Rent, przejmując od Funduszu Mieszkań na Wynajem tytuł największego operatora PRS w Polsce. Poza wielkimi inwestycjami obserwujemy też aktywność polegającą na przejmowaniu niewielkich pakietów mieszkań w licznych projektach. Powodów popularności rynku najmu w Polsce można doszukiwać się w niższych kosztach, wyższym poziomie zwrotów z inwestycji oraz mniejszej konkurencji niż na bardziej rozwiniętych rynkach zachodnich. Charakterystyczna dla Polski jest kluczowa rola zagranicznych funduszy inwestycyjnych. Dotychczasowe działania bazowały na skupowaniu istniejącego już zasobu lub na transakcjach typu forward purchase i forward funding. Współpraca między inwestorami PRS a deweloperami przebiega w zróżnicowany sposób – mamy przykłady niezależnych zakupów pakietów mieszkań oraz przejmowania części lub całości udziałów w spółce. W rządzie nasiliły się też prace nad 38 RESIDENTIAL Real Estate Magazine 1/2024 www.realestatemagazine.pl
RkJQdWJsaXNoZXIy MTMwMjc0Nw==