W Polsce przyjęło się, że standardowa kaucja wynosi tyle, ile wartość miesięcznego czynszu i jest zwracana po wygaśnięciu umowy, pod warunkiem, że mieszkanie zostało przekazane w niepogorszonym stanie. Zdarza się jednak, że wynajmujący żąda zabezpieczenia równego 2- a czasem 3-krotności czynszu. Oznacza to, że biorąc za przykład średnią cenę wynajmu mieszkania o powierzchni 38-60 m2 w Warszawie, wydatek w pierwszym miesiącu przy założeniu 3-miesięcznej kaucji wyniósłby blisko 13 tys. złotych1.
Czy kaucja się opłaca?
Zwyczajowa kaucja przy umowie najmu ma przede wszystkim za zadanie zabezpieczyć wynajmującego przed ewentualnymi stratami związanymi ze zniszczeniem mieszkania lub problemami dotyczącymi niewypłacalności najemcy. Z kolei dla potencjalnego lokatora wysoka kaucja bywa problematyczna. Zakładając czarny scenariusz, kaucja może nie pokryć kosztów zniszczeń wyrządzonych przez niedbałego użytkownika, zmuszając właściciela lokalu do naprawy uszkodzeń z własnej kieszeni lub dochodzenia roszczeń na drodze sądowej. Z kolei najemca nie ma pewności, że kaucja wróci na jego konto po zakończeniu umowy najmu. Zdarzają się przypadki, że wynajmujący uznaje zużycie mieszkania wynikające z normalnego użytkowania jako pretekst do zatrzymania pieniędzy będących zabezpieczeniem umowy.
- Funkcjonujący w Polsce model wynajmu oparty o kaucję nie jest niestety na tyle uregulowany prawnie, by był wystarczającym zabezpieczeniem dla wynajmującego, a wpłacona kwota zawsze wracała w pełnej wysokości do uczciwego najemcy. W obecnej sytuacji na rynku nieruchomości kaucja jest niezbyt korzystnym rozwiązaniem dla obu stron. Jeśli będzie wysoka, odstraszy potencjalnych najemców, dla których jednorazowa wpłata kilkukrotnej wysokości czynszu jest zbyt dużym obciążeniem finansowym. Z kolei niska kaucja lub jej brak nie zapewni pokrycia kosztów naprawy ewentualnych szkód. Alternatywą może być w tym przypadku skorzystanie z pomocy wyspecjalizowanej firmy, która zweryfikuje potencjalnego najemcę oraz zagwarantuje finansowe zabezpieczenie umowy - komentuje Piotr Kula, Manager ds. Rozwoju Rynkowego Rendin Polska.
Bezpieczny wynajem bez wielotysięcznej kaucji
Niestety, nawet wysoka kaucja nie zawsze jest wystarczającym zabezpieczeniem w przypadku dużych zniszczeń w mieszkaniu lub niepłacącego lokatora. Jednocześnie, wielu najemców obawia się, że właściciel odmówi im zwrotu pełnej kwoty, także w sytuacji, gdy w mieszkaniu nie dojdzie do zniszczeń. Dobrą alternatywą dla wysokiej kaucji może być rynkowe rozwiązanie, w którym oprócz weryfikacji najemcy pod kątem nieuregulowanych zobowiązań, uzyskamy finansowe zabezpieczenie w postaci gwarancji wypłat czynszu od firmy specjalizującej się w zabezpieczeniu umów najmu.
- Badanie wśród wynajmujących, przeprowadzone przez firmę Rendin, wykazało, że prawie 73% respondentów miało w przeszłości problemy z zadłużonymi najemcami, a 52% z nich miało takie kłopoty z co najmniej dwoma najemcami. W około 92% tych przypadków zadłużenie było wyższe niż kwota kaucji, a średnia suma zadłużenia wyniosła około 4500 zł. Liczby te pokazują, że problem nieuregulowanych płatności jest dość powszechny, z tego powodu oferowane przez Rendin zabezpieczenie może osiągnąć wysokość nawet czterokrotności miesięcznego czynszu, co daje kwotę, która zazwyczaj wystarcza na pokrycie takich kosztów - dodaje Piotr Kula.
Dodatkowym zabezpieczeniem jest też niewątpliwie dobrze skonstruowana umowa, która zabezpieczy interesy obu stron. Dobrym rozwiązaniem zarówno dla właściciela mieszkania, jak i najemcy jest umowa najmu okazjonalnego. Lokator zobowiązuje się w niej w formie aktu notarialnego, że podda się egzekucji komorniczej i opuści lokal w przypadku niewywiązania się z umowy. Z kolei najemcy gwarantuje ona, że właściciel mieszkania może wypowiedzieć umowę lub podnieść kwotę czynszu tylko w określonych przypadkach.
