Umowa to podstawa
Rzadkością w obecnych czasach jest wynajmowanie mieszkania na przysłowiową „kartę rowerową”, czyli bez umowy regulującej zasady najmu. Jasne warunki, to podstawa udanej współpracy. Głównymi elementami, które należy zawrzeć w umowie są nie tylko dane osobowe najemcy i wynajmującego, kwota czynszu oraz termin i sposób jego płatności, ale także wysokość kaucji oraz warunki jej zwrotu, okres obowiązywania umowy, a także protokół stanu mieszkania oraz urządzeń. Koniecznie trzeba ją zawrzeć w formie papierowej w dwóch jednakowo brzmiących egzemplarzach. Zdaniem eksperta dobra umowa powinna przewidywać sposoby rozstrzygania potencjalnych problemów.
„Nie zakładamy celowej nieuczciwości lokatorów i wynajmujących. Jednak mimo najlepszych starań, dochodzi czasem do nieporozumień, a nawet do konfliktów. Najczęstsze przyczyny sporów, to czynsz: niepłacony o czasie przez lokatora bądź podnoszony przez wynajmującego bez zachowania okresu wypowiedzenia. Drugim z kolei powodem jest odpowiedzialność za szkody wyrządzone w mieszkaniu” – wyjaśnia Przemysław Jasiński, właściciel Biura Nieruchomości Jasińscy w Ciechanowie.
Szkody, naprawy, remonty w wynajmowanym mieszkaniu – kto ponosi odpowiedzialność?
Zarówno ustawa o ochronie lokatorów z dn. 21 czerwca 2001, jak również przepisy kodeksu cywilnego mówią o jasnym podziale odpowiedzialności za szkody w mieszkaniu. To samo tyczy się remontów, ulepszeń oraz napraw czy wymiany wyposażenia. Wynajmujący odpowiada m. in. za naprawę i wymianę wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody, a także stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, jak również tynków. Po stronie najemcy znajduje się naprawa i konserwacja wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą, a także wyposażenia i urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych. Spory najczęściej pojawiają się w sytuacjach niespodziewanych zniszczeń, których kosztów, żadna ze stron nie chce wziąć na siebie. Wynajmujący i najemca mogą jednak zabezpieczyć się za pomocą OC najemcy, OC właściciela mieszkania oraz ubezpieczeniem obejmującym także wandalizm.
OC najemcy a OC właściciela
Awaria pralki i zalane mieszkanie, pożar spowodowany pozostawieniem niezabezpieczonej świecy lub upadek przeciążonej półki? „OC najemcy jest ochroną w sytuacjach, w których straty są wynikiem jego działań. Nie płaci on za nieumyślne szkody w najmowanym mieszkaniu z własnej kieszeni. Polisa pokryje koszty, na jakie narażony został właściciel lokalu, jak również sumę należną sąsiadowi czy też administracji budynku”- wyjaśnia mechanizm polisy Jolanta Dziadowiec, ekspertka Unilink, największej multiagencji ubezpieczeniowej w Polsce.
OC właściciela mieszkania przydaje się wtedy, kiedy zniszczenia nie są winą lokatora. Chodzi tutaj zarówno o szkody wyrządzone innym podmiotom, jak i lokatorowi. „Przykładem może być zalanie, którego przyczyną jest pęknięcie rury w wewnętrznej instalacji, w wyniku którego uszkodzone zostało mienie lokatora. Musimy jednak wiedzieć, że właściciel nieruchomości odpowiada za instalację we wszystkich odcinkach poziomych i ponosi odpowiedzialność za ich stan techniczny oraz ewentualne awarie, natomiast za stan techniczny pionów odpowiada wspólnota lub spółdzielnia mieszkaniowa. Jak może wyglądać przykładowy rachunek za taką szkodę? Usługa hydraulika wraz z wymianą – 600 zł, zniszczony dywan – 1000 zł, robot odkurzający – 2000 zł. W przypadku posiadanej polisy OC, której średni koszt wynosi 350 zł rocznie, ubezpieczyciel pokrywa koszty naprawy, jak również wysokość strat w mieniu najemcy”- podsumowuje Jolanta Dziadowiec, ekspertka multiagencji ubezpieczeniowej Unilink.
Istnieje jednak kilka wyłączeń, w których ubezpieczyciel ma prawo odmówić wypłaty odszkodowania. Mowa tu o sytuacji, w której wynajęta nieruchomość służyła do innych celów niż te zawarte w umowie bądź lokator czy wynajmujący zaniedbali niezbędnych napraw czy konserwacji. Ubezpieczyciel nie odpowiada też za zniszczenia, które są wynikiem standardowego zużycia eksploatacyjnego.
Jak zabezpieczyć dochód z najmu nieruchomości?
Najlepiej wybrać kompleksową ochronę, zabezpieczającą nieruchomość, czyli polisę od wszystkich ryzyk tzw. All Risk. Taka polisa to gwarancja ochrony na wypadek zdarzeń losowych, jak również kradzieży czy dewastacji. Gwarantuje rekompensatę w przypadku umyślnego zniszczenie lub uszkodzenie mienia przez osoby trzecie, a więc np. lokatorów.
Coraz większym zainteresowaniem cieszą się obok standardowych polis mieszkaniowych ubezpieczenia dedykowane wynajmującym. Podstawową ochronę rozszerzyć możemy np. o ubezpieczenie utraty czynszu. Odszkodowanie otrzymamy w przypadku zdarzenia objętego ochroną ubezpieczeniową, takiego jak np. zalanie mieszkania, które uniemożliwia lokatorowi jego użytkowanie, na czas przeprowadzenia koniecznego remontu. „Ubezpieczyciel zagwarantuje finansową rekompensatę dla właściciela nawet do 10 000 zł, w sytuacji gdy najemca będzie zwolniony z zapłaty czynszu, a tym samym Ubezpieczony nie czerpie dochodów z wynajmu” - pokazuje możliwości zabezpieczenia dochodu wynajmującego Jolanta Dziadowiec, ekspertka multiagencji ubezpieczeniowej Unilink.
W obecnych czasach dbając o relację wynajmującego i lokatora, warto zadbać o swoje interesy. Zarówno klarowna umowa jak również polisy ubezpieczeniowe to minimalne nakłady finansowe, które chronią przed nieporozumieniami, a także niespodziewanymi wydatkami. Dobór polisy dopasowanej do indywidualnego charakteru wynajmu nieruchomości i wybór odpowiedniego wariantu może okazać się trudny. Dlatego w najlepszym interesie zarówno wynajmującego lokum, jak i lokatora, będzie kontakt z zaufanym agentem ubezpieczeniowym, który pomoże w wyborze odpowiedniej ochrony ubezpieczeniowej.
[2] https://www.expander.pl/raport-expandera-i-rentier-io-najem-mieszkan-sierpien-2022/
