Wywłaszczenie nieruchomości – procedura w przypadku nieruchomości komercyjnych
Wywłaszczenie oznacza przymusowe pozbawienie albo ograniczenie prawa do nieruchomości w związku z realizacją celu publicznego (np. drogi, lotniska, szkoły). Szczegółowy przebieg postępowania nie jest uniwersalny, ale wynika z danej podstawy prawnej. Procedura nie jest zależna przy tym od typu nieruchomości, ale od rodzaju przedsięwzięcia. Inne rozwiązania (np. terminy, wysokość zaliczki na poczet odszkodowania) wynikają z ustawy o gospodarce nieruchomościami, a inne z tzw. specustaw, które uchwalono w celu realizacji np. inwestycji drogowych, kolejowych czy lotniskowych.
REKLAMA
Trzeba jasno wskazać, że właściciel ma bardzo ograniczone możliwości skutecznego powstrzymania inwestycji celu publicznego. Przygotowywane są one zwykle przez wiele lat, według ściśle określonych procedur. Aby można było je zablokować, musiałoby dojść do poważnego złamania przepisów, co obecnie właściwie się nie zdarza. Kwestionowanie decyzji prowadzącej do przejęcia nieruchomości nie ma zatem większego sensu.
Z praktycznego punktu widzenia znacznie większe znaczenie ma odpowiednie przygotowanie się do postępowania odszkodowawczego. W przypadku nieruchomości komercyjnych jest to szczególnie istotne, ponieważ realna wartość nieruchomości może zależeć od wielu czynników, które nie zawsze można prawidłowo ocenić na pierwszy rzut oka. Dodatkowo polskie prawo wywłaszczeniowe opiera odszkodowanie na wartości prawa do nieruchomości, ale nie rekompensuje utraconych korzyści czy strat wynikających z przerwania działalności firmy.
Jak wygląda wycena i operat szacunkowy w takim przypadku?
Podstawą ustalenia odszkodowania jest wartość nieruchomości określona przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym (dokumencie z wyceną). Na jego podstawie właściwy organ – wojewoda lub starosta – ustala następnie wysokość odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości na cele publiczne.
Przepisy przewidują cztery podejścia wyceny nieruchomości:
- porównawcze,
- dochodowe,
- kosztowe,
- mieszane.
W podejściu porównawczym wartość ustala się na podstawie cen nieruchomości podobnych. Podejście dochodowe opiera się natomiast na dochodzie, jaki nieruchomość przynosi lub może przynosić. Podejście kosztowe wiąże wartość z kosztami odtworzenia lub zastąpienia poszczególnych części nieruchomości, natomiast podejście mieszane wykorzystuje elementy różnych podejść wyceny.
Wycena nieruchomości komercyjnej może być bardziej skomplikowana niż wycena typowego mieszkania albo niezabudowanej działki. Znaczenie mogą mieć nie tylko lokalizacja, sposób zagospodarowania i stan zabudowy, ale także dochody możliwe do uzyskania, np. z tytułu czynszu lub dzierżawy. Dlatego bardzo często zastosowanie ma w ich przypadku podejście dochodowe.
Nie oznacza to jednak, że każda nieruchomość należąca do przedsiębiorstwa albo wykorzystywana w działalności gospodarczej będzie wyceniana podejściem dochodowym. Wybór właściwego podejścia zależy od sytuacji i decyzji rzeczoznawcy. Co ważne, przy wywłaszczeniach obowiązuje tzw. zasada korzyści – jeśli wartość nieruchomości określona według celu (np. wywłaszczenie pod budowę drogi) okaże się wyższa niż wycena według dotychczasowego, dochodowego wykorzystania, właścicielowi przysługuje ta wyższa kwota.
Z punktu widzenia właściciela najważniejsze jest więc nie to, jakie podejście zastosowano, ale czy operat prawidłowo określa wartość przejmowanej nieruchomości. Kluczowe jest, czy rzeczoznawca właściwie opisał jej stan i przeznaczenie, uwzględnił wszystkie istotne elementy oraz oparł wycenę na odpowiednich danych rynkowych.
Prawa i możliwości właściciela nieruchomości w toku postępowania
- Właściciel nieruchomości jest stroną postępowania dotyczącego odszkodowania i może aktywnie uczestniczyć w jego toku. Ma prawo zapoznawać się z materiałem zgromadzonym przez organ, w tym z operatem szacunkowym, a także składać uwagi, zarzuty, wnioski i dowody dotyczące wartości nieruchomości – tłumaczy Joanna Nogala, radczyni prawna z Kancelarii Prawnej INLEGIS.
Nie warto zatem czekać do momentu wydania decyzji o odszkodowaniu. Po zapoznaniu się z operatem (organ zawiadamia o jego sporządzeniu) można wnieść do niego konkretne uwagi, np. dotyczące błędnego określenia stanu lub przeznaczenia nieruchomości, pominięcia jej istotnych cech albo niewłaściwego doboru nieruchomości podobnych. Samodzielna ocena stanu rzeczy jest jednak bardzo trudna. – Właściciel może zlecić niezależnemu rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego, potocznie określanego jako kontroperat. Taki dokument może pomóc wskazać konkretne błędy i przedstawić argumenty przemawiające za ustaleniem wyższej wartości nieruchomości – radzi J. Nogala.
Jeżeli mimo zgłoszonych uwag organ ustali odszkodowanie na zbyt niskim poziomie, decyzję można kwestionować. – Co do zasady odwołanie wnosi się w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji o odszkodowaniu. Należy to zrobić za pośrednictwem organu, który ją wydał, kierując pismo do organu wyższego szczebla. W odwołaniu warto wskazać konkretne zarzuty wobec operatu i sposobu ustalenia odszkodowania oraz dołączyć do niego dowody, które je potwierdzają, w tym zleconą prywatnie wycenę – tłumaczy J. Nogala.
Podsumowując, jeżeli chodzi o wywłaszczenie na cele publiczne, to największe znaczenie dla właściciela ma nie decyzja wywłaszczeniowa, ale postępowanie dotyczące ustalenia wysokości odszkodowania. Sama realizacja inwestycji publicznej zwykle jest już przesądzona, dlatego bardziej racjonalne jest skoncentrowanie się na uzyskaniu możliwie najwyższego odszkodowania niż na kwestionowaniu samego faktu wywłaszczenia.
Źródła:
- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
- Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości
